??經(jīng)營(yíng)貸流入樓市買房風(fēng)波再起。近期網(wǎng)上流傳多張蓋章為中信銀行股份有限公司上海分行的《個(gè)人貸款提前收回告知函》，顯示由于借款人未按約履行借款合同“貸款用途”的規(guī)定，銀行宣布合同下的貸款提前到期，要求借款人限時(shí)歸還全部貸款本息，否則銀行將有權(quán)進(jìn)行法律訴訟，并采取財(cái)產(chǎn)保全措施。

??3月10日，據(jù)澎湃新聞從多位上海銀行業(yè)人士處獲悉，根據(jù)監(jiān)管部門(mén)的相關(guān)要求，已開(kāi)展了消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸及個(gè)人住房貸款的排查，也查出了一些有問(wèn)題的貸款，不過(guò)數(shù)量不多。

??今年全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)前的3月2日，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，當(dāng)前防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)取得決定性成就，金融杠桿率明顯下降，金融資產(chǎn)盲目擴(kuò)張得到根本扭轉(zhuǎn)，“影子銀行”得到有序拆解。

??4年來(lái)的金融強(qiáng)監(jiān)管，頗見(jiàn)成效，但并非可以高枕無(wú)憂。郭樹(shù)清表示，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強(qiáng)?！昂芏嗳速I房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的?！?/p>

??郭樹(shù)清這次講話被認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)信貸發(fā)出了清晰的信號(hào)，透露了2021年金融監(jiān)管的重點(diǎn)方向。

??排查信貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)的行動(dòng)也已經(jīng)鋪開(kāi)。近期上海、北京兩地銀保監(jiān)局相繼發(fā)布通知，要求商業(yè)銀行開(kāi)展全面自查，個(gè)人消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等資金嚴(yán)禁違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??廣東省的銀行機(jī)構(gòu)已紛紛開(kāi)展信貸資金違規(guī)流入樓市專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)排查，對(duì)查實(shí)違規(guī)流入樓市的貸款資金，各家銀行要求客戶立即歸還。從各家排查范圍看，自2020年以來(lái)的個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)成為此輪各家銀行排查重點(diǎn)。

??觀察半年多時(shí)間以來(lái)，從房地產(chǎn)融資“三道紅線”，到房地產(chǎn)貸款集中度管理，再到排查違規(guī)信貸資金流向，金融監(jiān)管重心和扎緊監(jiān)管口袋的動(dòng)作已經(jīng)明了無(wú)疑。

??多次警告

??郭樹(shù)清被不少人稱為敢說(shuō)話的“吹哨人”。幾年來(lái)，他對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂從沒(méi)有放松過(guò)，且發(fā)出過(guò)多次預(yù)警。

??早在2019年5月25日，2019清華五道口全球金融論壇上，郭樹(shù)清在發(fā)言中表示，要特別警惕境外資金的大進(jìn)大出和熱錢炒作，堅(jiān)決避免出現(xiàn)房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過(guò)度泡沫。

??2019年6月，郭樹(shù)清在第十一屆陸家嘴論壇上再次警示：必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問(wèn)題?！敖┠陙?lái)，我國(guó)一些城市的住戶部門(mén)杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例的居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平?！?/p>

??2020年8月6日，郭樹(shù)清在《求是》雜志發(fā)表了一篇近萬(wàn)字的文章，對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域正式發(fā)出警告。在這篇文章中，他將房地產(chǎn)比作“現(xiàn)階段中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的灰犀?！保耙獔?jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化”。不過(guò)當(dāng)時(shí)并沒(méi)有引發(fā)太多的關(guān)注，直到2020年的11月19日才在央行官網(wǎng)重新發(fā)布。

??幾天后，12家房企代表被召進(jìn)京，隨后房地產(chǎn)“三道紅線”融資新規(guī)正式公開(kāi)。

??2020年12月，郭樹(shù)清又在署名文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》中強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫，“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀?！！?/p>

??他舉例說(shuō)，上世紀(jì)以來(lái)，世界130多次金融危機(jī)中，有100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。2008年次貸危機(jī)前，美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款超過(guò)當(dāng)年GDP的32%。而中國(guó)目前房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行貸款比例為39%，還有大量債券、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

??接著，12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

??幾天前的3月2日，郭樹(shù)清再次發(fā)出警示：房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問(wèn)題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強(qiáng)，是金融體系最大“灰犀?！?。

??郭樹(shù)清說(shuō)：“很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機(jī)。這是很危險(xiǎn)的，因?yàn)槌钟心敲炊喾慨a(chǎn)，將來(lái)市場(chǎng)要是下來(lái)的話，個(gè)人財(cái)產(chǎn)就會(huì)有很大損失，貸款還不上，銀行收不回貸款、本金和利息，經(jīng)濟(jì)生活就會(huì)發(fā)生很大的混亂。所以必須既積極又穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

??他同時(shí)稱，房地產(chǎn)問(wèn)題會(huì)逐步得到好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在也在進(jìn)一步采取一系列措施。各城市“一城一策”推出房地產(chǎn)綜合調(diào)控舉措，目的就是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，逐步把房地產(chǎn)的問(wèn)題解決好。

??現(xiàn)在各大城市銀行正在做的一件事就是，排查信貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)的情況。為切斷與信貸中介的灰色產(chǎn)業(yè)鏈條，各家銀行除自查外，還重點(diǎn)排查與第三方業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作情況。

??據(jù)招商銀行廣州分行人士稱，對(duì)于經(jīng)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)存在用途違規(guī)的貸款，該行均采取包括但不限于暫停額度、電話催收、發(fā)送催收函、要求客戶提前歸還貸款等風(fēng)險(xiǎn)管控措施。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，自3月以來(lái)，遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙古、臺(tái)州等地銀保監(jiān)局還對(duì)管控不嚴(yán)的銀行密集開(kāi)出罰單，部分罰單明確直指貸款違規(guī)流入股市、樓市。

??強(qiáng)監(jiān)管的4年

??郭樹(shù)清的一貫風(fēng)格是“嚴(yán)格”。可以說(shuō)，早在4年前他履新銀監(jiān)會(huì)主席那一刻，中國(guó)整個(gè)銀行金融體系就注定步入最強(qiáng)監(jiān)管時(shí)期。

??2017年3月2日，他從山東省省長(zhǎng)調(diào)任銀監(jiān)會(huì)主席，剛一上任，就在新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，“部分交叉性金融產(chǎn)品跨市場(chǎng)，層層嵌套，底層資產(chǎn)看不見(jiàn)底，最終流向無(wú)人知曉。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，很大程度上是源于監(jiān)管制度缺失，就是所謂‘牛欄里關(guān)貓’”。

??2018年3月21日，郭樹(shù)清出任首任銀保監(jiān)會(huì)主席，這時(shí)銀監(jiān)會(huì)與保監(jiān)會(huì)剛合并沒(méi)幾天。緊接著，3月26日，他又增加了央行黨委書(shū)記、副行長(zhǎng)的職責(zé)。從此他肩挑央行銀保監(jiān)會(huì)兩大要職，主導(dǎo)了此后3年的金融監(jiān)管工作。

??根據(jù)郭樹(shù)清在多個(gè)場(chǎng)合的講話，他的監(jiān)管目標(biāo)非常明晰，而后在行動(dòng)中也采取了雷霆般的治理手段：

??2018年，他說(shuō)：“將繼續(xù)聚焦影子銀行、同業(yè)理財(cái)和表外業(yè)務(wù)，對(duì)交叉金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整治。其中，要加大信托、互聯(lián)網(wǎng)金融等薄弱環(huán)節(jié)整治力度?！?/p>

??2019年，他發(fā)出新警示：“目前不良資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、影子銀行的風(fēng)險(xiǎn)、地方政府隱形債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)等各方面金融風(fēng)險(xiǎn)依然存在。防范風(fēng)險(xiǎn)是金融業(yè)永恒的主題，必須高度重視，一刻也不能疏忽?！?/p>

??彼時(shí)，在寬松貨幣、買賣雙方爭(zhēng)相冒險(xiǎn)的環(huán)境下，作為國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管部門(mén)的最大責(zé)任人，郭樹(shù)清仍是那個(gè)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)保持最敏銳和清醒的人。

??現(xiàn)在，郭樹(shù)清說(shuō)：我國(guó)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)取得決定性成就，銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)從快速發(fā)散轉(zhuǎn)為逐步收斂，一批重大問(wèn)題隱患“精準(zhǔn)拆彈”，牢牢守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

??他列舉了一系列數(shù)字：“影子銀行”規(guī)模壓降了大約20萬(wàn)億元，使得金融體系比較健康、比較穩(wěn)定，“影子銀行”得到有序拆解。2017年至2020年，銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)年均增速也都降到了比較低的水平，銀行業(yè)是8.3%，保險(xiǎn)業(yè)是11.4%，大體只有2009年至2016年間年均增速的一半，金融體系內(nèi)部空轉(zhuǎn)的同業(yè)資產(chǎn)占比大幅下降。

??“這是一個(gè)非常重要的成績(jī)，也決定了銀行體系、整個(gè)金融體系能夠平穩(wěn)運(yùn)行，風(fēng)險(xiǎn)總體可控?！?/p>

??在談到房地產(chǎn)問(wèn)題時(shí)，他說(shuō)，“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制，2020年房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速。這個(gè)成績(jī)來(lái)之不易，必須既積極又穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

??但隨后，他又話鋒一轉(zhuǎn)，“房地產(chǎn)的問(wèn)題是現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)，是金融體系最大的灰犀牛?！?/p>

??2021年是“十四五”開(kāi)局之年，“銀保監(jiān)會(huì)把防范風(fēng)險(xiǎn)作為金融業(yè)的永恒主題，毫不松懈地監(jiān)控和化解各類金融風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化金融法治，完善長(zhǎng)效機(jī)制。”郭樹(shù)清的強(qiáng)監(jiān)管思路仍在繼續(xù)。

??在這種房地產(chǎn)金融強(qiáng)監(jiān)管態(tài)勢(shì)之下，在企業(yè)端方面，盡管不少企業(yè)不同程度踩中了“三道紅線”，但都在積極減少負(fù)債，一些房企負(fù)債率有了一定程度的下降。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年1-2月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月（3.5%）持續(xù)擴(kuò)大。

??在房地產(chǎn)消費(fèi)端方面，據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月20日至2月18日首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比上漲4個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.56%，環(huán)比上漲3個(gè)基點(diǎn)。部分股份制銀行也隨之上調(diào)利率，有些價(jià)格暫時(shí)未變，但額度緊缺。

??值得注意的是，在這場(chǎng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)監(jiān)管浪潮中，一些杠桿過(guò)度的房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機(jī)購(gòu)房人群，或墜落深淵。