??中房網(wǎng)訊 隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的不斷提升，標(biāo)桿房企在銷售和拿地方面的優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企7月份單月銷售業(yè)績較6月份環(huán)比下降31.5%，同比則增長57.7%。截至7月末，銷售金額排在前10強(qiáng)的房企均越過千億元大關(guān)。同時(shí)，從土地市場(chǎng)來看，前7月仍維持強(qiáng)者恒強(qiáng)局面。銷售前十房企拿地貨值占百強(qiáng)集中度為54%，部分TOP30房企仍在積極拿地、擴(kuò)充土儲(chǔ)。

??10家房企銷售金額超千億

??中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)：zhongfangwang）根據(jù)克而瑞研究中心公布的《2018年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》統(tǒng)計(jì)，1-7月份TOP100房企總體銷售規(guī)模為53559.7億元，環(huán)比增長16.7%。

??其中，前十強(qiáng)房企累計(jì)銷售流量金額為22880.7億元，占到百強(qiáng)房企銷售金額的42.72%。碧桂園、萬科、中國恒大分別以4614.9億元、3502.8億元、3446.8億元的銷售流量金額位居行業(yè)前三。

??值得注意的是，房企規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻較去年同期均有所提升。截止7月末銷售金額TOP10房企門檻已超千億，達(dá)到1040.1億元。銷售金額TOP100房企門檻超過104億元。TOP20房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長近6成。TOP30和TOP50房企門檻的同比增幅也分別達(dá)到了38.3%和52%。此外，銷售金額在500億元以上的房企數(shù)量達(dá)到28家。

??如果從單月業(yè)績來看，7月份TOP100房企的銷售由于季節(jié)性因素較6月份有所下滑。與6月單月超萬億的銷售規(guī)模相比，百強(qiáng)房企7月的業(yè)績環(huán)比下降31.5%。對(duì)此，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，在6月沖了一把銷售業(yè)績后，房企7月銷售乏力也算正常。

??另一方面，與去年同期業(yè)績陡降的情況不同的是，今年7月7642億元的銷售與1-6月均值基本持平，百強(qiáng)房企7月單月業(yè)績的同比增幅達(dá)57.7%。丁祖昱認(rèn)為，接下來就要看房企的銷售在8、9月能否回升，這是“重中之重”。

??中信建投研報(bào)表示，在房企銷售業(yè)績依舊亮眼的同時(shí)，重點(diǎn)城市的成交增速也在修復(fù)。三季度在流動(dòng)性邊際改善以及供給提速的環(huán)境下，行業(yè)銷售增速預(yù)計(jì)能夠延續(xù)景氣。

??標(biāo)桿房企銷售目標(biāo)完成率超五成

??從今年已公布銷售目標(biāo)的53家房企完成情況來看，根據(jù)中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)：zhongfangwang）不完全統(tǒng)計(jì)，前7月標(biāo)桿房企銷售目標(biāo)完成率均值為54.82%，共有34家房企目標(biāo)完成率超過50%。

　　具體來看，目標(biāo)完成率超過7成的房企有5家（建業(yè)地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、中國金茂、美的置業(yè)、正榮地產(chǎn)），其中，建業(yè)地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)和中國金茂銷售情況完成較好，完成率接近8成。11家房企目標(biāo)完成率在60-70%之間（金科集團(tuán)、中梁地產(chǎn)、保利置業(yè)、融僑集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、新城控股、中國恒大、中國奧園、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、招商蛇口）；18家房企目標(biāo)完成率在50-60%之間（中海地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華潤置地、中南置地、融信中國、合景泰富、陽光城、東原地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、中駿置業(yè)、福集團(tuán)、金地集團(tuán)、佳兆業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、融創(chuàng)中國）；14家房企目標(biāo)完成率在40-50%之間（越秀地產(chǎn)、祥生地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、雅居樂、新力地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、濱江集團(tuán)、綠城中國、三盛集團(tuán)、綠地控股、華夏幸福、仁恒置地、朗詩綠色集團(tuán)、卓越集團(tuán)）；5家房企目標(biāo)完成率低于40%（正商地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、華鴻嘉信、首開股份、禹洲集團(tuán)）。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，得益于企業(yè)前半年搶收業(yè)績和高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，今年上半年全國商品房銷售面積、銷售金額較去年同期分別增長3.3%和13.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額高位運(yùn)行，整體樓市也在調(diào)控中謀求著新的動(dòng)態(tài)平衡?？硕鹧芯恐行膶?duì)此分析認(rèn)為，雖然7月房企銷售業(yè)績由于季節(jié)性因素環(huán)比下降，但預(yù)計(jì)三季度后半段和四季度，房企或?qū)⒓哟笸顿Y和新開工力度，加快推貨，房企銷售規(guī)模有望繼續(xù)保持增長。

??土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪仍強(qiáng)者恒強(qiáng)

??一方面加大銷售回款力度，另一方面，這些標(biāo)桿房企仍在積極“儲(chǔ)糧”。

??從前七月房企新增貨值情況來看，根據(jù)克而瑞研究中心最新公布的《2018年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》數(shù)據(jù)顯示，銷售前十房企拿地貨值占百強(qiáng)集中度為54%。部分TOP30房企仍在積極拿地、擴(kuò)充土儲(chǔ)。

??具體來看，克而瑞研究中心報(bào)告顯示，TOP10房企優(yōu)勢(shì)明顯，規(guī)模效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵。前七月銷售top10房企新增貨值在百強(qiáng)占比達(dá)到54%，高出其銷售金額占比11個(gè)百分點(diǎn)。這些龍頭房企在土地儲(chǔ)備上的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)成為未來沖擊更高銷售金額的重要籌碼。TOP20-100各梯隊(duì)新增土儲(chǔ)集中度均小于銷售，其中50強(qiáng)開外的房企差距較大，生存空間進(jìn)一步遭受擠壓。

??盡管受限于資金緊缺，整體拿地節(jié)奏較去年有所放緩，但仍有部分企業(yè)在積極拿地。這些房企主要以TOP30企業(yè)尤為明顯，典型的如旭輝、中梁、中南、綠地、正榮等，這些企業(yè)前7月拿地金額同比漲幅均超過100%。克而瑞研究中心分析診斷，在行業(yè)高周轉(zhuǎn)的模式帶動(dòng)下，迅速增加投資力度鞏固和沖擊更高的規(guī)模已成共識(shí)。

??另外從前7月的拿地銷售比也可見一斑。旭輝、中南、中梁等企業(yè)排名靠前，一方面快速疊加土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)，另一方面如中梁等土儲(chǔ)較少的企業(yè)通過補(bǔ)充土儲(chǔ)，來沖擊更高規(guī)模。值得注意的是，和昌、卓越、中駿等企業(yè)今年表現(xiàn)亮眼，拿地銷售比領(lǐng)先百強(qiáng)，且土儲(chǔ)相對(duì)充足。尤其是卓越和中駿，拿地銷售比逐年攀升，投資相對(duì)積極。

??警惕和回避非理性過熱的三四線城市

??從政治局最新的會(huì)議精神來看，對(duì)于房地產(chǎn)層面的措辭也變得前所未有的堅(jiān)決和嚴(yán)厲。從以往的“遏制房價(jià)過快上漲”升級(jí)為“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，這也預(yù)示著對(duì)接下來的房價(jià)上漲“零容忍”表態(tài)。

??實(shí)際上，今年以來隨著各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策密集出臺(tái)，全國樓市整體平穩(wěn)。但不同城市分化加劇，不少三四線城市樓市、土地市場(chǎng)出現(xiàn)雙升溫苗頭。

??克而瑞研究中心對(duì)此建議，土地供應(yīng)要有供有限，對(duì)房地產(chǎn)庫存仍在高位的城市，應(yīng)大幅調(diào)降供地指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)庫存明顯不足、房價(jià)上漲壓力大的熱點(diǎn)城市，不僅要增加土地供應(yīng)，還要加快供地節(jié)奏。

??此外，隨著三四線去庫存接近尾聲，建立長效機(jī)制腳步加快。房企投資布局需更加謹(jǐn)慎，全面覆蓋三四線的策略需要根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整，警惕和回避因短期炒作導(dǎo)致市場(chǎng)非理性過熱的三四線，在把握中西部城市輪動(dòng)機(jī)會(huì)的同時(shí)，適當(dāng)關(guān)注東部二線城市回調(diào)帶來的底部機(jī)遇。