原創(chuàng)綜合 2018-12-13 08:48:30 來源:中房網(wǎng)
??中房網(wǎng)訊 上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城市土地市場報告》顯示,截至11月底,易居研究院監(jiān)測的100個城市土地儲備為111826萬平方米,環(huán)比增長2.0%,同比增長13.6%。值得注意的是,在這100個城市中,有11個城市的土地儲備去化周期大于36個月,另外有30個城市土地儲備去化周期小于12個月。
??報告預(yù)計,考慮到商品房銷售市場將繼續(xù)下行,因此土地儲備去化周期將繼續(xù)反彈。而對于那些土地儲備去化周期低于12個月的城市,易居研究院建議供地節(jié)奏需要加快,要出臺各類政策鼓勵房企拿地,進(jìn)而積極落實補庫存的政策導(dǎo)向。
??37城土地儲備水平低于去年同期
??100城土地儲備方面,6月份以來同比增幅總體收窄。
??報告顯示,截至11月底,易居研究院監(jiān)測的100個城市土地儲備為111826萬平方米,環(huán)比增長2.0%,同比增長13.6%。觀察歷史數(shù)據(jù),2016年7月全國100城土地儲備規(guī)模位于歷史低位,隨后土地儲備規(guī)模總體步入上行通道。當(dāng)前全國100城土地儲備規(guī)模大體相當(dāng)于2015年4月的水平。
??從同比增幅曲線的歷史走勢看,2015年8月土地儲備同比跌幅為37.9%,為歷史最低點。隨后該曲線持續(xù)上行,其中2016年11月轉(zhuǎn)負(fù)為正,2018年5月達(dá)到高點即為20.0%。隨后該曲線總體下行,從6月份的19.5%收窄至11月份的13.6%。
??城市結(jié)構(gòu)方面,三類城市土儲同比增幅均大于10%。
??報告顯示,截至11月底,一、二、三四線100個城市土地儲備分別為6143、61271和44412萬平方米,環(huán)比增幅分別為7.6%、2.8%和0.3%,同比增幅分別為14.3%、13.4%和13.7%。三類城市的同比增幅差異并不大,均保持了大于10%的同比增幅水平。其含義是,相比去年同期,當(dāng)前此類城市土地儲備大體增了一成以上的水平。
??城市排行方面,37城土儲水平低于去年同期水平。
??報告顯示,11月份100個城市中,有63個城市的土地儲備出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象,其中晉江、泉州和景德鎮(zhèn)3個城市的土地儲備上升幅度較大,同比增幅分別達(dá)到330%、232%和231%。對于晉江等城市來說,這一輪去庫存效果不錯,土地交易市場趨于活躍,進(jìn)而利好土地儲備的增加。
??同時,100個城市中,有37個城市的土地儲備出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢,其中燕郊、固安和清遠(yuǎn)的同比跌幅較大,跌幅分別為100%、76%和72%。對于燕郊來說,其在過去的29個月中已沒有供地和土地成交,根據(jù)土地儲備的計算公式,其當(dāng)前土地儲備規(guī)模已為0,這也使得土地儲備同比跌幅為100%。
??多家房企推遲拿地計劃
??100城月度成交方面,11月購地市場依然偏弱。
??報告顯示,11月份,100個城市土地成交建筑面積為5689萬平方米,環(huán)比減少7.1%,同比減少21.6%。觀察今年1-11月份購地數(shù)據(jù),月度成交基本都低于6000萬平方米的水平,明顯偏弱。尤其是今年下半年,隨著房屋銷售市場的降溫、房企資金面的收緊等,很多房企推遲了拿地計劃,進(jìn)而使得土地買賣市場表現(xiàn)偏弱。
??100城年初累計成交方面,6月份開始增幅總體下行。
??報告顯示,11月份,100個城市年初累計土地成交建筑面積為62504萬平方米,同比增長3.0%。觀察歷史數(shù)據(jù),在今年5月份該增幅達(dá)到14.9%,隨后該曲線總體下行,從6月份的7.8%收窄至11月份的3.0%。對比全國土地市場數(shù)據(jù),可以看出,100城土地數(shù)據(jù)的降溫更快,大體上領(lǐng)先全國3個月的水平。
??100城年初累計土地成交同比增幅曲線持續(xù)收窄,對于土地儲備的影響或拖累效應(yīng)是比較明顯的。從數(shù)據(jù)上看,6月份開始100城土地成交市場逐漸降溫,而100城土地儲備同比增幅曲線也開始掉頭向下。這一期間,雖然各地土地供應(yīng)部門也在積極增加供地,但是房企的購地信心不足,進(jìn)而影響了土地儲備規(guī)模的上升。
??11城土地儲備去化周期超三年
??100城去化周期方面,銷售降溫帶動去化周期曲線上行。
??報告顯示,11月份100個城市土地儲備去化周期為18.6個月,這也意味著按照目前商品房銷售的節(jié)奏,市場需要18.6個月的時間才可以消化完這些土地儲備,該數(shù)值相比10月份18.0個月有所擴大。從趨勢看,土地儲備去化周期正走出13個月的歷史低位水平,總體保持上行。從原因上看,近期該曲線上行和商品房交易行情降溫的因素有關(guān)。
??結(jié)構(gòu)分類方面,一線城市去化周期最小。
??報告顯示,11月份一、二、三四線100個城市土地儲備去化周期分別為15.7、19.4和18.2個月。相比10月份14.7、18.7和17.6個月的數(shù)值,三類城市去化周期均有所擴大。
??橫向?qū)Ρ瓤?,相比二線、三四線城市,一線城市當(dāng)前土地儲備去化周期相對偏小。這和兩個因素有關(guān)。第一、一線城市當(dāng)年高端項目的預(yù)售管控略有松動,進(jìn)而利好商品房交易的上升。第二、一線城市此前供地節(jié)奏并不快,這也影響了土地儲備的規(guī)模。
??城市排行方面,30城土儲去化周期不足一年。
??報告顯示,當(dāng)前各個城市的土地儲備去化周期數(shù)值差異較大。100個城市中,有11個城市的土地儲備去化周期大于36個月即三年,意味著此類城市未來土地和商品房供應(yīng)將充足。這11個城市包括張家口、石家莊、肇慶、漳州、九江、贛州、鄭州、徐州、岳陽、桂林和保定。當(dāng)然值得注意的是,此類城市購房政策總體偏緊,若未來市場交易有反彈,那么去化周期壓力會比預(yù)計的要小一點。
??同時,有很多城市土地儲備去化周期是非常短的,這會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。其中有30個城市土地儲備去化周期小于12個月,此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。包括燕郊、丹東等城市去化周期較小,這和此類城市供地偏弱有關(guān)。而對于中山來說,受益于粵港澳大灣區(qū)的概念,房地產(chǎn)交易表現(xiàn)較好,這也使得土地儲備去化周期相對偏小。
??附:
??【100個城市按一、二、三四線城市劃分】
??4個一線城市:北京、上海、廣州、 深圳
??32個二線城市:哈爾濱、長春、沈陽、大連、天津、石家莊、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、??凇⒗ッ?、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊
??64個三四線城市:丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟(jì)寧、徐州、揚州、鎮(zhèn)江、常州、無錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮(zhèn)、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭
??需要說明的是,燕郊是城鎮(zhèn)的行政級別,但考慮到城市規(guī)模大,也將其納入到三四線城市的范圍中。
??【土地儲備定義】
??城市土地儲備規(guī)模較好地衡量了具體城市潛在的房屋供應(yīng)量,屬于在途商品房的性質(zhì)。作為廣義庫存的重要范疇,它也是形成預(yù)售商品房即狹義庫存的條件。我們定義,城市土地儲備規(guī)模=過去18個月該城市招拍掛市場成交的土地建筑面積總和,此類土地包括招拍掛市場上的純住宅、商住、商辦和綜合用地,但不包括工業(yè)用地和其他用地。
??【土地儲備去化周期】
??即存銷比=當(dāng)月土地儲備建筑面積/最近六個月新建商品房成交面積平均值。
??報告來源:上海易居房地產(chǎn)研究院
??執(zhí)筆 人:嚴(yán)躍進(jìn)
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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