??中房網(wǎng)訊 （記者 亞晨）作為傳統(tǒng)營銷旺季的“銀十”，今年黯然失色。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報告顯示，10月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長5%。從各線城市成交量情況來看，也均呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢。

??另一方面，受新房成交和融資收緊等方面影響，土地市場也不容樂觀。

??根據(jù)監(jiān)測，10月份 40個典型城市土地成交建筑面積達4044.1萬平方米，環(huán)比下降7.9%，同比下降10.3%。其中，土地出讓金、土地成交均價和土地成交溢價率等多項指標均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

??40城新房成交環(huán)比下降4%，各線城市均下滑

??易居研究院發(fā)布的《2019年10月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，10月份易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長5%。

??從各線城市成交量情況來看，也均呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢。根據(jù)監(jiān)測，10月份4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10%，同比增長22%，目前成交面積絕對值處于2014年以來的平均水平；18個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長8%；18個三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比同比均小幅下降3%。

??易居研究院分析認為，目前一線城市在嚴格調(diào)控和信貸不放松的背景下成交量難以連續(xù)增長。東部二線城市中蘇州今年已兩次升級調(diào)控政策，南京、杭州、寧波等城市三季度以來房貸利率持續(xù)上調(diào)，預計后續(xù)還會繼續(xù)降溫，而其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。

??40城地市量價齊跌，降溫態(tài)勢顯現(xiàn)

??“銀十”的失色，不僅反應在住宅成交量上，土地市場也出現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢。

??易居研究院發(fā)布的《2019年10月40城土地市場報告》顯示，10月份其監(jiān)測的40個典型城市土地成交建筑面積4044.1萬平方米，環(huán)比下降7.9%，同比下降10.3%。

??成交面積的下滑也直接導致土地出讓金明顯減少。報告顯示，10月份40個典型城市土地出讓金收入為1650.2億元，環(huán)比下降33.5%，同比增長0.2%。同時，40個典型城市土地成交均價也出現(xiàn)環(huán)比下跌。其成交均價為5090.7元/平方米，環(huán)比下跌3.8%。雖然同比漲幅為23.9%，但卻是3月份以來首次漲幅收窄。

??此外，40城土地成交溢價率也連續(xù)4個月下降，表明土拍持續(xù)降溫，開發(fā)商高價拿地意愿并不強烈。報告顯示，10月份40個典型城市土地成交溢價率為14.3%，相比9月下降2.4個百分點。其中，一線城市中除了北京溢價率高于10%外，廣州僅為3%，上海和深圳為0%。

??從各類城市表現(xiàn)看，一二線城市地市量價齊跌，三線城市量升價跌。報告顯示，10月份4個一線城市土地成交建筑面積為255.4萬平方米，環(huán)比下降36.8%。6個月移動平均成交價為14431.4元/平方米，環(huán)比下跌1.4%，同比下跌2.5%。二線城市土地成交建筑面積為2825.8萬平方米，環(huán)比下降9.1%；6個月移動平均成交價為4858.5元/平方米，環(huán)比下跌5.4%，跌幅擴大。三線城市土地成交建筑面積為962.8萬平方米，環(huán)比增長9.5%，同比下降10.9%。6個月移動平均成交價為2719.0元/平方米，環(huán)比下跌4.0%。

??易居研究院分析認為，10月份一線城市成交量下降主要是因為需求減弱而非土地供應量不足，此前相對堅挺的二線城市地價由8月份高點加速轉(zhuǎn)跌，同時成交量下降明顯，地市全面降溫態(tài)勢初顯。而隨著棚改目標的大幅下降和購買力的透支，多數(shù)缺乏良好基本面配合的三線城市房地產(chǎn)市場未來幾個月地價或?qū)⒗^續(xù)下跌。

??年末新房成交難以明顯增長，地市全面降溫趨勢開始顯現(xiàn)

??7.30政治局會議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，體現(xiàn)了中央控制房價上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。同時，央行要求保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸、銀行理財?shù)荣Y金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，個人住房貸款余額同比增速已連續(xù)10個季度回落。6月以來，隨著全國首套房貸平均利率持續(xù)上行，進一步限制了居民加杠桿的空間。

??綜合多種因素來看，易居研究院預計短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策不會放松。臨近年末，部分房企由于資金面緊張和沖刺規(guī)模業(yè)績?nèi)詴哟笸票P力度，打折促銷的現(xiàn)象也會增多。雖然年末房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長，尤其是2018年成交火熱的未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市，成交量將面臨較大的下降風險。同樣，對于土地市場，在政策的影響以及市場內(nèi)在的地價調(diào)整需求下，預計未來幾個月將進一步降溫，逐步向合理水平靠近。