“三條紅線”壓頂,優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度仍將持續(xù)

土地丁祖昱 2020-10-30 08:45:49 來源:丁祖昱評樓市

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??8月“三條紅線”融資新規(guī)之下,房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊,再加上多地調(diào)控加碼,房企拿地投資的積極性受到一定程度的影響。

??據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測,拿地放緩成為9月份50強(qiáng)房企的主流趨勢,三季度房企投資金額下滑26%,地價連續(xù)3個月回落,溢價率也在9月份明顯回落,流拍率升至9.3%,土地市場整體熱度明顯回落。

??值得注意的是,優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度仍然維系在高位。以10月份以來成交單價TOP20地塊來看,以最高限價成交或成交溢價率超過30%的地塊數(shù)量多達(dá)12幅。在融資監(jiān)管新規(guī)之后,熱點城市中優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)占比反而呈現(xiàn)出微增趨勢。

??預(yù)計臨近年末土拍競爭或進(jìn)一步降溫,但優(yōu)質(zhì)地塊價格仍將緩步上漲。

??01 優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)明顯放量

??政策不斷加碼之下,優(yōu)質(zhì)土地的入市節(jié)奏也發(fā)生了改變。

??對比“三條紅線”融資規(guī)則實施前后熱點城市供應(yīng)宅地中高單價宅地(單價超過1萬元/平方米的宅地)的占比來看,在融資監(jiān)管規(guī)則實施之后,熱點城市中優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)占比反而呈現(xiàn)出微增趨勢。

??其中,上海、深圳、廣州、廈門等熱點城市近期成交了不少優(yōu)質(zhì)地塊,均是在在融資監(jiān)管規(guī)則實施后掛牌成交。具體數(shù)據(jù)來看,8月末至10月底,重點城市供應(yīng)宅地中起拍單價超過1萬元/平方米的地塊幅數(shù)達(dá)144幅,占總供應(yīng)幅數(shù)的比例達(dá)到11.2%,較下半年融資監(jiān)管規(guī)則實施前增加了0.5個百分點。

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??克而瑞研究中心重點監(jiān)測的90個城市中,有17個城市優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)占比超過20%,包括近期土地供應(yīng)動作較為頻繁的上海、廣州、深圳等一線城市。

??以深圳為例,前海板塊已推出年內(nèi)第二宗優(yōu)質(zhì)宅地,要知道,該板塊近7年僅有四宗宅地入市,10月23日,深圳再次推出總建面超200萬平方米的居住用地,總起拍價接近300億元,堪稱深圳有史以來土地供應(yīng)量最大的一次。

??廣州也在近兩月掛牌了多宗中心城市的優(yōu)質(zhì)宅地,如海珠琶洲地塊、海珠南洲地塊、天河奧體公園地塊,起拍價都在3萬元/平方米以上。其中,供應(yīng)宅地起拍單價超過1萬元/平方米的地塊就多達(dá)21幅,在重點城市中排名第一位。

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??三成高價地成交同比漲幅超10%

??實際上,優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍然非常激烈。

??從溢價率來看,10月份以來成交單價TOP20地塊中有12宗地以最高限價成交或成交溢價率超過30%,廣州海珠琶洲地塊、東莞長安地塊甚至創(chuàng)下了片區(qū)最高樓面單價紀(jì)錄。

??不過,從近期優(yōu)質(zhì)地塊的競拍情況來看,融資收緊疊加政策加碼下,房企拍地積極性還是有所減弱,如在本月成交宅地TOP20地塊中,僅有少數(shù)地塊吸引了15家及以上的房企參與,競拍輪數(shù)超過百輪的地塊幅數(shù)也不到5幅。

??整體而言,高單價地塊成交樓面價穩(wěn)中有升。對比周邊2019年以來成交同類型地塊的價格來看,10月成交地價同比漲幅超10%的高單價地塊共有6宗,占比達(dá)到30%。

??以廣州海珠區(qū)琶洲地塊為例,該宗地的成交樓板價達(dá)51462元/平方米,較周邊此前成交地塊上漲了近4成。由于琶洲板塊多年不供宅地,板塊內(nèi)幾乎無新房在售,周邊二手房掛牌價格也基本在10萬元/平方米,且該地塊又擁有一線臨江優(yōu)勢,因此地塊競爭較為激烈,經(jīng)過101輪才成交。

??與此同時,有5宗地塊成交樓板價不及周邊成交均價,地價降幅基本都在10%以內(nèi),降幅不大。這些地塊的價格下滑多是由于政府限地價或增加配建、自持條件等原因所致。以溫州鹿城區(qū)商住地為例,該宗地以最高限制樓板價20796元/平方米成交,這一價格較此前周邊成交地塊價格下滑了7%。但若考慮該宗地的配建成本,其實際成交價格還是上漲的。


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??總體來看,下半年來熱點城市相繼發(fā)力加碼調(diào)控,但市場熱度并未有明顯走弱趨勢,而在8月下旬房企融資環(huán)境的收緊后,市場較此前有所降溫,但熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)并未因此有所減少,反而有所加快。

??實際上,優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的增加和調(diào)控收緊的意圖并不沖突。一方面,加大宅地供應(yīng)是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價較為有效的方式之一;另一方面,在東莞、上海、深圳等重點城市增加宅地供應(yīng)有利于緩解區(qū)域內(nèi)供求緊張的關(guān)系,在熱點城市多采用“雙限價”的出讓方式下也利于穩(wěn)定房價上漲預(yù)期。

??臨近年底,大部分房企已完成了增儲目標(biāo),而在融資監(jiān)管要求下,部分高負(fù)債的房企也會減少拿地支出,加速銷售回款,以降低財務(wù)杠桿率。接下來,房企拍地將會更加理性,僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊才會有較高的競拍熱度,條件相對一般的宅地競拍熱度將會有所下滑。

??值得注意的是,目前優(yōu)質(zhì)地塊的成交地價整體上仍處于上漲趨勢,特別是土地供應(yīng)一直緊缺的區(qū)域,如上海內(nèi)中環(huán)、東莞、廣州中心城區(qū)等,這意味著此類區(qū)域未來優(yōu)質(zhì)地塊的土拍仍然會比較激烈,拿地門檻也只會越來越高,建議還需仔細(xì)測算拿地成本,避免后期利潤空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險。

??但對于南京浦口、寧波江北等重點城市近期主要供地區(qū)域,土地供應(yīng)明顯放量的情況下其地價已經(jīng)較為穩(wěn)定,盈利空間也比較平穩(wěn),因此拿地相對安全。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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