土地克而瑞研究中心 2021-02-04 08:26:23 來源:丁祖昱評樓市
??2021年開年,上海、杭州、深圳等城市針對樓市“打新潮”、二手房價(jià)格快速上漲的現(xiàn)象,加碼樓市調(diào)控,緊接著京滬兩地再發(fā)文嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)入樓市,個(gè)人信貸資金入樓市管控全面趨嚴(yán)。
??樓市調(diào)控背景下,過去一年至今,熱點(diǎn)城市在土地端的調(diào)控同樣動作頻頻。比如上海、合肥等城市采取房地價(jià)聯(lián)動機(jī)制壓低溢價(jià)率,北京則于1月4日首推三宗地塊,試點(diǎn)“新三競”規(guī)則。政策影響下,熱點(diǎn)城市的土地市場也較自去年四季度以來發(fā)生了明顯的變化。
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??調(diào)控下土拍熱度迅速回落
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年4季度以來重點(diǎn)城市土地市場熱度整體呈現(xiàn)下滑趨勢。具體而言,2020年10月至2021年1月熱點(diǎn)城市成交涉宅地塊的平均溢價(jià)率為13.8%,較2020年1-9月下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)。
??熱度下滑的原因與熱點(diǎn)城市減緩優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)節(jié)奏、加大普通地塊入市等土地供應(yīng)側(cè)調(diào)控有很大關(guān)系,同時(shí)去年“三道紅線”后金融環(huán)境監(jiān)管趨嚴(yán),政策端直接影響到房企投資態(tài)度,從需求端對土地市場形成抑制作用。
??相較于政策性的“明文調(diào)控”,熱點(diǎn)城市在供地結(jié)構(gòu)、出讓規(guī)則方面的“小調(diào)整”對市場熱度的影響反而更大。如在信貸環(huán)境再度收緊、多個(gè)熱點(diǎn)城市升級樓市調(diào)控政策的2021年首月,由于杭州、寧波、合肥等熱點(diǎn)城市在1月入市出讓的優(yōu)質(zhì)地塊明顯增加,溢價(jià)率反而出現(xiàn)了小幅回漲。因此,土地市場端更傾向于“無政策調(diào)控”,如上海、杭州等高熱度城市明顯減緩了優(yōu)質(zhì)宅地的入市頻率,利用房地價(jià)聯(lián)動機(jī)制上調(diào)起拍價(jià)等。
圖:2015-2020年上海商品住宅供求情況(萬平方米、元/平方米)
注:2021年1月數(shù)據(jù)截止至2021年1月27日,下同 數(shù)據(jù)來源:CRIC
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??“控溢價(jià)”仍被放在了重要位置
??克而瑞研究中心對熱點(diǎn)城市近4個(gè)月土地市場動向進(jìn)行梳理,熱點(diǎn)城市從各方面對土拍溢價(jià)率和名義地價(jià)進(jìn)行了嚴(yán)格限制,預(yù)計(jì)2021年熱點(diǎn)城市在土地層面仍以下面四種手段為主。
??1、采取房地價(jià)聯(lián)動機(jī)制,調(diào)整地塊起拍價(jià)格和上限價(jià)
??熱點(diǎn)城市在土地端最常見的調(diào)控方式是調(diào)整土地出讓底價(jià)和上限價(jià)。比如,上海、杭州、南京等諸多城市均對重點(diǎn)地塊的起拍價(jià)格作出調(diào)整。以上海為例,在1月21日出臺的“滬十條”中明確提出將堅(jiān)持房地聯(lián)動機(jī)制,引導(dǎo)企業(yè)理性拿地,穩(wěn)定土地價(jià)格。我們發(fā)現(xiàn),在此之前上海便已上調(diào)熱點(diǎn)地塊起拍價(jià)以控制溢價(jià)空間。例如1月6日掛牌的虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊起拍樓板價(jià)已達(dá)7.7萬元/平方米,相較于去年7月份周邊成交地塊6.3萬元/平方米起拍樓板價(jià)上漲了超過二成。
表:典型調(diào)整起拍價(jià)熱點(diǎn)地塊(萬元/平方米,%)
注:虹口嘉興路街道地塊暫未成交,表中其余四宗地均為上限價(jià)成交地塊。
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
??除此之外,壓低地塊成交上限價(jià)也成為熱點(diǎn)城市控制地價(jià)和溢價(jià)率最常用的方式之一。以熱點(diǎn)一二線城市上限價(jià)成交地塊的溢價(jià)率來看,北京、成都、寧波等城市溢價(jià)率上限較2020年10月以前明顯降低,其中北京和成都的降幅均在10個(gè)百分點(diǎn)以上。
??以北京為例,在2021年1月出讓的5宗涉宅用地,有3宗以上限價(jià)成交,其中上限溢價(jià)率最高的大興舊宮地塊,成交溢價(jià)率僅為10.88%,而此前北京的溢價(jià)率上限多在50%左右。
??需要注意的是,多數(shù)城市拍地時(shí)除了上限價(jià)之外還設(shè)置“競配建(自持)”等附加條件,實(shí)際地價(jià)控制效果不太明顯。譬如上述北京大興舊宮地塊的成交樓板價(jià)約3.5萬元/平方米,實(shí)際成交樓板價(jià)已達(dá)4.4萬元/平方米,并且刷新舊宮區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄,地價(jià)依然呈現(xiàn)上漲趨勢。
圖:2020年10月前后北京、成都、寧波成交宅地溢價(jià)率對比
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
??2、升級競拍限制,“限房價(jià)”成為最常見舉措
??修改競拍方式也是熱點(diǎn)城市常用的調(diào)控方式之一。2020年以來,熱點(diǎn)城市對重點(diǎn)地塊基本采取“限地價(jià)、競自持或配建”的競拍方式,由于競自持無上限,導(dǎo)致房企實(shí)際拿地成本攀升,樓面地價(jià)上漲壓力仍然較大。為穩(wěn)地價(jià)不少城市調(diào)整土地競拍規(guī)則,在“競自持或配建”的基礎(chǔ)上增加“當(dāng)自持或配建面積達(dá)上限后搖號”等。
??實(shí)際上“限房價(jià)”的土拍方式,倒逼房企在拿地時(shí)對盈利空間進(jìn)行考量,同時(shí)壓制新房房價(jià)上漲速度。杭州、南京、寧波、南通等城市已在去年四季度之前就采取此種方式拍地,去年11月成都也加入“限房價(jià)”的隊(duì)列中,對主城區(qū)及近郊區(qū)出讓地塊采取“限房價(jià)、限地價(jià)、競自持”的出讓方式。
??值得注意的是,“限房價(jià)”雖有利于降低房價(jià)上漲預(yù)期,但也容易催升“打新潮”出現(xiàn),投機(jī)需求大量進(jìn)入市場,進(jìn)而擠壓剛需并影響二手房市場穩(wěn)定。近期上海、深圳、杭州等“限房價(jià)”的城市均在1月份出臺了調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”,以穩(wěn)定市場。
表:典型熱點(diǎn)城市當(dāng)前拍地規(guī)則
數(shù)據(jù)來源:CRIC整理
??3、調(diào)整拿地條件,提升熱點(diǎn)地塊競拍門檻
??2020年三季度開始調(diào)控后,自去年四季度以來,熱點(diǎn)城市對土地出讓條件的調(diào)整趨于細(xì)致化,并根據(jù)地塊所在區(qū)域具體情況進(jìn)行調(diào)控,主要傾向于提升競拍門檻,包括增加初始配建、縮短項(xiàng)目開竣工日期要求、對參拍企業(yè)及其拍地資金做出限制等。比如杭州主城區(qū)出讓宅地均有10%的租賃住房配建要求,南京、合肥等城市要求企業(yè)拍地必須使用自有資金等。
??部分城市在住宅供應(yīng)緊缺的區(qū)域縮短了項(xiàng)目開竣工日期,以盡快增加市場住宅供應(yīng)。以東莞為例,在供應(yīng)十分緊缺的東莞鳳崗一成交地塊要求項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為18個(gè)月,創(chuàng)造東莞土地招拍掛中開發(fā)建設(shè)期限最短記錄,此前成交地塊一般在2-3年的期限。
??4、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),降低平均溢價(jià)率
??減緩熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊入市,增加郊區(qū)、新城等區(qū)域土地或保障房用地供應(yīng),優(yōu)化整體土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。從高價(jià)地成交占比能夠直觀看出熱點(diǎn)城市在2020年10月后在土地供應(yīng)方面的調(diào)整。對比2020年10月前后成交高總價(jià)和高單價(jià)地塊占比來看,2020年10月至2021年1月前四周期間成交總價(jià)超過10億元的住宅用地比例僅有17%,較2020年前9月下降了5個(gè)百分點(diǎn),高單價(jià)地塊的成交占比同樣也在下滑,2020年10月后成交占比僅有15%,也較此前減少了4個(gè)百分點(diǎn)。
圖:2020年10月前后熱點(diǎn)城市含宅地塊高總價(jià)和單價(jià)地塊成交占比
注:高總價(jià)地塊標(biāo)準(zhǔn)為總價(jià)在10億元以上,高單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為樓板價(jià)超過1萬元/平方米。
數(shù)據(jù)來源:CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
??熱點(diǎn)城市對土地出讓管理更加精細(xì)化,并針對市場情況對土拍規(guī)則進(jìn)行微調(diào)控,能及時(shí)為地市高熱降溫,降低土拍溢價(jià)率。
??綜合各城市的土地調(diào)控方式,不難發(fā)現(xiàn)多數(shù)城市土地側(cè)調(diào)控更傾向于控溢價(jià),但實(shí)際樓面地價(jià)仍然存在上漲壓力,尤其是熱點(diǎn)區(qū)域的地價(jià)一直在保持上漲,“穩(wěn)地價(jià)”目標(biāo)依舊任重而道遠(yuǎn)。此外,在“競自持”、“限房價(jià)”等多重規(guī)則的影響下,房企盈利空間明顯縮減,商品住宅供求矛盾也進(jìn)一步加劇。
??合理的供求關(guān)系是房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵,但短期內(nèi)控制市場熱度、減少優(yōu)質(zhì)地塊入市,并不能對房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定起到實(shí)質(zhì)性作用。適當(dāng)增加熱點(diǎn)區(qū)域的土地供應(yīng),合理設(shè)置地塊出讓價(jià)格和未來入市銷售價(jià)格,加快項(xiàng)目入市速度緩解供需緊張,才能真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià):下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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