??重點(diǎn)城市集中供地政策以來(lái)，22城首批集中供地已基本完成，上海趕了個(gè)晚集，2021年6月18-25日，上海終于完成了首輪土地集中出讓，共推出31宗含宅地塊（安置房、租賃住房尚不計(jì)入），總成交金額達(dá)773億元。

??從總金額來(lái)看，上海的成交總價(jià)在首批集中供地的22城中排第五位，前四位分別為杭州、北京、南京、廣州。

??從供應(yīng)面積來(lái)看，這31含宅地塊成交建面共計(jì)394萬(wàn)方，占到2020年涉宅地塊（不含安置房、租賃住房）的85%，上海首輪集中供地可謂充足。

??在上海土拍政策多維度、高精度的調(diào)控下，上海首次集中供地整體較為平穩(wěn)，從區(qū)域分布、成交價(jià)格、拿地房企等多方面來(lái)看相對(duì)“平衡”，過(guò)熱、過(guò)冷的現(xiàn)象均未出現(xiàn)。且本輪成交地塊給房企預(yù)留了充足的盈利空間，引入產(chǎn)業(yè)等出讓條件也最大限度地提高了競(jìng)拍的準(zhǔn)入門檻，強(qiáng)化了區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，承接五大新區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展需要。

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??首輪31宗涉宅地塊成交773億

??歷經(jīng)6天的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地塊共收獲出讓金約852億元。在剔除安置房、租賃住房后，共有31宗普通商品住宅的經(jīng)營(yíng)性地塊，成交總金額約773.8億元。

??上海首批集中供地的環(huán)節(jié)設(shè)置中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)和一次性書(shū)面報(bào)價(jià)，由于最終是以最接近一次書(shū)面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人，使得房企盲目報(bào)高價(jià)的意義被削弱，從源頭上杜絕了高溢價(jià)的可能性，因此，此次上海集中供地的地價(jià)得到了有效控制，平均溢價(jià)率僅為5.8%。

??不僅如此，在上海土拍新規(guī)下，集中供地中并未出現(xiàn)一家獨(dú)大的情況，規(guī)模房企、中小房企均有拿地。從拿地房企來(lái)看多數(shù)為本土國(guó)企以及深耕上海的品牌房企。

??值得注意的是，從本次集中供地31宗含宅地塊分布來(lái)看，五大新城共計(jì)出讓273萬(wàn)平方米，占總量70%。這也與上海十四五提出的加快五大新城建設(shè)一脈相承。

??2021年3月19日，上海舉行市政府新聞發(fā)布會(huì)，介紹了《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見(jiàn)》制訂及實(shí)施的相關(guān)情況，并提出將按照獨(dú)立的綜合性節(jié)點(diǎn)城市定位。將嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個(gè)新城建設(shè)成為引領(lǐng)高品質(zhì)生活的未來(lái)之城，上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，推進(jìn)人民城市建設(shè)的創(chuàng)新實(shí)踐區(qū)、城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型的示范區(qū)和上海服務(wù)輻射長(zhǎng)三角的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)。

??《實(shí)施意見(jiàn)》明確，至2025年，5個(gè)新城常住人口總規(guī)模達(dá)到360萬(wàn)左右，新城所在區(qū)GDP總量達(dá)到1.1萬(wàn)億，新城基本形成獨(dú)立的城市功能，初步具備綜合性節(jié)點(diǎn)城市的地位。至2035年，5個(gè)新城各集聚100萬(wàn)左右常住人口，基本建設(shè)成為長(zhǎng)三角地區(qū)具有輻射帶動(dòng)作用的綜合性節(jié)點(diǎn)城市。

??從目前來(lái)看，當(dāng)前新區(qū)建設(shè)仍然缺乏一定規(guī)模（人口、產(chǎn)業(yè)）以及相關(guān)發(fā)展配套。因此，我們認(rèn)為，增加經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量一方面可以帶來(lái)一定的人口流動(dòng)，另一方面可以推動(dòng)和完善交通配套建設(shè)、加快產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

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??六成地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)

??具體來(lái)看，31宗含宅地塊中，除4宗舊改用地之外，27宗含宅地出現(xiàn)了明顯的分化局面——對(duì)地塊有明確商業(yè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)要求的地塊，基本都低溢價(jià)或底價(jià)成交；而對(duì)產(chǎn)業(yè)要求不高的宅地，即使入圍房企不多，也在達(dá)到中止價(jià)后進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，房企競(jìng)爭(zhēng)依舊較為激烈。

??從出讓條件來(lái)看，27宗地塊中有7宗地塊設(shè)置了相對(duì)較為嚴(yán)格的出讓要求，大幅提升了房企參拍的門檻，只有1宗達(dá)到競(jìng)價(jià)招標(biāo)人數(shù)要求，另外6宗地均以掛牌方式出讓，此外還有2宗為臨港新區(qū)蘆潮港農(nóng)場(chǎng)環(huán)境整治配套項(xiàng)目。

??7宗地塊中，僅有靜安區(qū)靈石路地塊和浦東曹路中心鎮(zhèn)地塊在舉牌競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)達(dá)到中止價(jià)，進(jìn)入了一次性報(bào)價(jià)階段，最終以8.39%和5.05%的溢價(jià)率成交，能夠溢價(jià)成交主要原因是出讓要求相對(duì)容易達(dá)成；而其他幾宗地則對(duì)引入產(chǎn)業(yè)類型有明確的要求，因此最終由卓越京東聯(lián)合體、復(fù)地等有對(duì)口產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的房企競(jìng)得，均為底價(jià)成交或低溢價(jià)成交。

??另外18宗要求并沒(méi)那么嚴(yán)格的地塊則全部達(dá)到中止價(jià)、進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，房企競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

??以楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊為例，共有3家房企入圍競(jìng)拍，但仍然進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段，最終由楊浦城投競(jìng)得，溢價(jià)率9.21%。

??總體來(lái)看，對(duì)于出讓條件相對(duì)寬松的地塊，入圍房企出價(jià)競(jìng)拍的表現(xiàn)都較為積極，土地市場(chǎng)仍然維持一定的熱度。一方面上海作為一線城市，土地是核心資源，僧多粥少的現(xiàn)象長(zhǎng)期存在；另一方面，上海嚴(yán)禁房企在拿地后引入其他房企聯(lián)合操盤，也加劇了競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。

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??房企仍有一定利潤(rùn)空間

??由于上海本次集中供地設(shè)置了合理的中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)僅比出讓底價(jià)高出10%左右，且并未采用競(jìng)配建等方式，在“穩(wěn)地價(jià)、控房?jī)r(jià)”預(yù)期下，既一定程度保證產(chǎn)品品質(zhì)，也為開(kāi)發(fā)商保留了盈利空間。

??剔除4宗舊改、9宗出讓條件較為苛刻的地塊后，根據(jù)剩余19宗含宅地塊名義樓板價(jià)與規(guī)定的聯(lián)動(dòng)房?jī)r(jià)計(jì)算來(lái)看，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比為0.6，近五成地塊地房比為0.5，利潤(rùn)空間較大。

??分區(qū)域來(lái)看，主城區(qū)如靜安、楊浦地價(jià)房?jī)r(jià)比超接近0.7。其中楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊作為中環(huán)內(nèi)難得的純住宅，未來(lái)銷售壓力并不大。而保利競(jìng)得的靜安區(qū)一宗地雖然設(shè)置了限制條件，但門檻不高?？紤]到近兩年大寧地區(qū)在金茂府的帶動(dòng)下，整體熱度頗高，且該地塊在區(qū)域內(nèi)位置尚佳，尤其是以中小套住宅為主的情況下產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力仍較強(qiáng)。

??五大新城中，松江、青浦地房比維持在0.5左右，利潤(rùn)空間相對(duì)較大。但如中駿、首創(chuàng)等在松江競(jìng)得地塊中要求商業(yè)自持比例和引入產(chǎn)業(yè)總部，因此未來(lái)更加考驗(yàn)房企運(yùn)營(yíng)能力。相比之下，奉賢三宗純住宅中有金匯鎮(zhèn)與奉賢新城地塊地房比達(dá)0.68、0.72，雖然盈利空間尚存，但仍需注意新城需求透支的問(wèn)題。

??總體來(lái)看，此次上海首批集中供地，具有較為積極的意義。首先是一次性推出大量土地減少了開(kāi)發(fā)商之間的爭(zhēng)搶，其次通過(guò)精細(xì)調(diào)控使得規(guī)模房企、中小房企均有地拿，避免了少部分房企大幅攬地的情況，同時(shí)嚴(yán)格規(guī)定引入產(chǎn)業(yè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的要求使得五大新城更好發(fā)展。在這樣多維度、高精度的調(diào)控下，既杜絕了地價(jià)過(guò)高過(guò)熱的情況，也為開(kāi)發(fā)商保留了部分盈利空間，同時(shí)還利好區(qū)域發(fā)展，長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行大有益處。