土地許倩 2021-08-13 08:53:03 來源:中房報(bào)
??8月9日,原本是深圳計(jì)劃第二輪集中供地時(shí)間,卻因幾天前一紙公告而被“叫?!?。
??8月6日晚間,深圳公共資源交易中心發(fā)布公告稱,中止第二批集中供地掛牌出讓工作,具體出讓時(shí)間另行公告。同時(shí),公告還表明,已交納的競(jìng)買(投標(biāo))保證金將原路退回開發(fā)商。
??緊接著第二日,備受關(guān)注的“深房理”案件公布最新進(jìn)展。
??關(guān)于深圳中止二輪供地,官方并未給出解釋,業(yè)界流傳出兩種聲音:一是認(rèn)為官方擔(dān)心土拍過熱,誕生“新地王”等,不符合“房住不炒”大方向。二是報(bào)名房企嚴(yán)重低于預(yù)期,多地塊出現(xiàn)零企業(yè)報(bào)名情況;拿地意愿較強(qiáng)的多是深圳當(dāng)?shù)貒?guó)企,民企參與度很低。
??在多位業(yè)內(nèi)人士看來,深圳此次中止交易并不只是簡(jiǎn)單延期,是一次“大修”,土拍規(guī)則甚至地塊都有可能發(fā)生變化。
??不獨(dú)深圳。按照之前的供地時(shí)間表,北京原計(jì)劃于7月份、廣州原計(jì)劃于6-7月份推出第二輪集中供地地塊,現(xiàn)均已推遲。8月10日,天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱,第二批集中供地中61宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌時(shí)間延長(zhǎng)至8月31日。
??“土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)源頭,如果想控制和穩(wěn)定房?jī)r(jià),一定要控制和穩(wěn)定地價(jià)。一線城市土地出讓規(guī)則如何確定,對(duì)其他城市具有很強(qiáng)的示范性及引導(dǎo)效應(yīng),對(duì)于下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)及預(yù)期也會(huì)產(chǎn)生很大影響,所以土地出讓活動(dòng)需要非常謹(jǐn)慎?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
??深圳緊急中止二輪供地
??一個(gè)月前,7月9日,深圳發(fā)布了本年度第二批次住宅用地集中出讓公告:公開掛牌出讓22宗住宅用地,總土地面積約83.38公頃,地塊總建筑面積約275.1萬平方米;起始總價(jià)約421.98億元,最高限價(jià)總金額約620億元。
??這算得上是深圳史上最大一批宅地供應(yīng)量。深圳首批集中供地僅推出6宗地塊,收金138億元。
??從原計(jì)劃出讓方式來看,深圳第二批次與第一批次在競(jìng)拍規(guī)則方面并無太多不同。22宗地塊中,除2宗地?cái)M用于建設(shè)全年期自持市場(chǎng)租賃住房,采用“單限雙競(jìng)”(即限最高成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)和競(jìng)配建無償移交的公共租賃住房面積)方式掛牌出讓,其余20宗住宅用地均采用“雙限雙競(jìng)”(限最高地價(jià)、限普通商品房銷售均價(jià),競(jìng)地價(jià)、競(jìng)只租不售的人才住房面積)方式掛牌出讓。
??但8月6日(周五)晚,原定于8月9日(周一)出讓的深圳第二批集中供地計(jì)劃的22宗居住用地,全部中止出讓。
??業(yè)界猜測(cè),這與房地產(chǎn)調(diào)控收緊以及近期高層講話有關(guān)。
??就在7月22日,中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議并講話。當(dāng)日,住建部、央行分別對(duì)保障性租賃住房、房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)金融調(diào)控發(fā)表權(quán)威解讀。“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制被再次重申。
??韓正指出,要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制,優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則,建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。
??住建部方面亦強(qiáng)調(diào),要著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制,推廣北京市做法,限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì),建立購地企業(yè)資格審查制度,建立購地資金審查和清退機(jī)制。
??無疑,這對(duì)于第二輪集中供地規(guī)則提出了更高要求。李宇嘉認(rèn)為,深圳第二輪供地規(guī)則或與國(guó)家最新要求有一些出入,因?yàn)樵ㄊ且?月底推出第二批集中供地,現(xiàn)在可能需要重新調(diào)整供地計(jì)劃。
??值得注意的是,在首輪集中供地中,深圳方面表現(xiàn)并不算好。
??在深圳首批集中供應(yīng)的6宗土地中,溢價(jià)率最高達(dá)45%,樓面價(jià)最高達(dá)每平方米7萬元,綜合溢價(jià)率達(dá)30.9%,居全國(guó)第二;在穩(wěn)地價(jià)進(jìn)而穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)方面存在一定修正部分。
??中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步趨緊,土地市場(chǎng)要防止過熱,土拍規(guī)則需要進(jìn)一步優(yōu)化,既要讓土地能賣掉,溢價(jià)率也不能太高,市場(chǎng)預(yù)期要穩(wěn)住。
??降溫地市!多地悄然提高第二輪供地門檻
??在深圳中止第二輪供地不久,天津宣布推遲第二批集中供地掛牌時(shí)間,進(jìn)而入市時(shí)間亦隨之推遲。
??8月10日,天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告稱,第二批集中供地中61宗國(guó)有建設(shè)用地掛牌時(shí)間延長(zhǎng)至2021年8月31日,掛牌起始時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月1日9:00起,掛牌截止時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月10日,競(jìng)買保證金到賬截止時(shí)間及競(jìng)買報(bào)名截止時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為2021年9月8日16:30。
??公告提出,競(jìng)買企業(yè)報(bào)名時(shí),須提交其股東未違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?;蚱渌嚓P(guān)融資便利的資金來源承諾和競(jìng)買企業(yè)資信良好的資信證明;競(jìng)買企業(yè)須由自有賬戶交納競(jìng)買保證金,經(jīng)審核符合要求的方可報(bào)名參加地塊競(jìng)買。
??值得注意的是,天津?qū)Φ诙喭瞥龅?1宗地塊最高限價(jià)均進(jìn)行了調(diào)整,溢價(jià)率均不超15%。其中,60宗地塊下調(diào)了最高限價(jià),下調(diào)幅度最高達(dá)11.82億元,另外1宗津南黃(掛)2021-033號(hào)地塊設(shè)置了1.97億元最高限價(jià)。
??相對(duì)于首批集中土拍,在第二批集中供地中,杭州、蘇州等部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)開始給土拍規(guī)則打“補(bǔ)丁”。
??7月30日,杭州第二批31宗涉宅地塊集中掛牌。此次杭州推出31幅涉宅地塊,總出讓面積191.55萬平方米,總出讓建筑面積466.02萬平方米,總起拍價(jià)為633.78億元,預(yù)計(jì)將在9月7日-8日陸續(xù)出讓。
??值得注意的是,對(duì)于第二輪土拍,杭州宣布調(diào)整土拍競(jìng)價(jià)規(guī)則,除大幅提升保證金門檻、取消“競(jìng)自持房屋”改為“競(jìng)無償移交政策性租賃住房”外,首次在十城區(qū)推出“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊。這類地塊將采取一次性公告和線下“競(jìng)品質(zhì)”線上“競(jìng)地價(jià)”兩階段操作方式出讓,且全部要求現(xiàn)房銷售。
??據(jù)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)人士稱,要求現(xiàn)房銷售,無疑將拉長(zhǎng)房企回款周期,實(shí)質(zhì)是提高了對(duì)房企自有資金實(shí)力的要求,引導(dǎo)房企理性拿地,相比第一次集中土拍空前熱度,二次集中供地土拍新規(guī)將給杭州市場(chǎng)帶來一定“降溫”效果。
??“接下來杭州市場(chǎng)基本就是大房企競(jìng)技場(chǎng),小開發(fā)商在杭州市場(chǎng)幾乎沒有機(jī)會(huì)?!庇蟹科笕耸刻寡浴?/p>
??無錫在第二輪集中土拍中則重點(diǎn)調(diào)整了出讓規(guī)模、供地結(jié)構(gòu),以及競(jìng)拍規(guī)則,土拍熱度較首輪明顯降溫。從出讓規(guī)模上看,無錫第二輪推出的土地面積較首批新增32萬平方米,供應(yīng)總量達(dá)到了123萬平方米,占今年三次集中供地總量的41%。為防止市場(chǎng)熱度過高,一方面嚴(yán)格控制地塊溢價(jià)率,另一方面出讓方式調(diào)整為“限地價(jià)+搖號(hào)”,同時(shí),限“馬甲”拿地。
??8月9日,浙江嘉興市區(qū)推出年內(nèi)第二批集中供地,掛牌7宗涉宅地塊,總出讓面積528.4畝,總建筑面積67.8萬平方米,合計(jì)起拍價(jià)56.96億元,將于8月30日出讓。
??在嘉興市區(qū)首次集中供地中,13宗涉宅地塊全部拍至封頂價(jià)格,總成交金額118.2億元。
??隨著越來越多城市加入第二輪集中供地行列,新的拍地規(guī)則、變數(shù)也隨之增加,或許土地市場(chǎng)熱度亦將迎來真正降溫。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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