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??國(guó)務(wù)院辦公廳督查室在2021年12月17日發(fā)布的一則通報(bào)將河北省霸州市推到了風(fēng)口，其大面積大規(guī)模亂收費(fèi)、亂罰款、亂攤派問(wèn)題引發(fā)持續(xù)關(guān)注。

??通報(bào)稱(chēng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年10月1日—12月6日，霸州市15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道、開(kāi)發(fā)區(qū)）入庫(kù)和未入庫(kù)罰沒(méi)收入6718.37萬(wàn)元，是1—9月罰沒(méi)收入的11倍，涉及企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)2547家，平均每家罰款、收費(fèi)2.64萬(wàn)元。

??從國(guó)辦督查室通報(bào)來(lái)看，出現(xiàn)這種情況是霸州市政府財(cái)力緊張所致。

??一位長(zhǎng)期研究京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)的人士表示，“霸州鋼鐵產(chǎn)業(yè)在2017年整體退出，給當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)了較高稅收的兩家大型國(guó)有鋼鐵廠生產(chǎn)線又相繼關(guān)停，減少接近10億元稅收。盡管當(dāng)?shù)剡€有不少家具、制造業(yè)等家庭式小作坊，但這些民營(yíng)企業(yè)對(duì)于提升稅收的能力貢獻(xiàn)不大。”

??鋼鐵產(chǎn)業(yè)此前一直是霸州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主體，退出鋼鐵產(chǎn)能后，霸州開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，如建設(shè)休閑食品產(chǎn)業(yè)基地，但食品產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展并沒(méi)有為當(dāng)?shù)卣畮?lái)強(qiáng)有力的稅收來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，在2018年，霸州食品產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值31.5億元，稅收3.2億元。

??“除去鋼鐵產(chǎn)業(yè)外，霸州的主要稅收來(lái)源還有房地產(chǎn)，但隨著環(huán)京城市實(shí)施限購(gòu)，使得房?jī)r(jià)迅速熄火，當(dāng)?shù)氐耐恋刎?cái)政以及和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收自然也好不了?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，自2015年開(kāi)始，霸州當(dāng)?shù)爻山粯敲鎯r(jià)從528元/平方米單價(jià)快速上漲，到2017年成交樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)1491元/平方米，土地成交總價(jià)也從每年16.1億元增加到48.6億元。但2017年是一個(gè)分水嶺，受限購(gòu)政策影響，之后幾年霸州土地市場(chǎng)持續(xù)下行，到2021年成交樓面價(jià)803元/平方米，全年賣(mài)地收入僅12.7億元。

??相關(guān)因素疊加下，霸州財(cái)政吃緊，一些亂作為現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)。

??2022年1月初，記者來(lái)到霸州，“三亂”事件后這里展現(xiàn)著如同往日的平靜，但膠著的問(wèn)題如增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)景氣度、提升財(cái)政收入等依然是政府需要解決的“頭等大事”。

??鋼鐵大城“去鋼鐵”后

??位于京津保三角地帶中心的霸州，曾是河北重要的鋼鐵基地之一。

??霸州曾經(jīng)嚴(yán)重依賴(lài)鋼鐵產(chǎn)業(yè)，除去霸州市新利鋼鐵和河北前進(jìn)鋼鐵兩家大型鋼鐵廠，在霸州市勝芳鎮(zhèn)，幾乎家家戶(hù)戶(hù)都經(jīng)營(yíng)著鋼鐵及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的加工廠。

??采訪中，前述研究京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)的人士稱(chēng)，霸州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)?！氨热?010年勝芳有1800多家家具企業(yè)，產(chǎn)量占國(guó)內(nèi)同類(lèi)家具產(chǎn)量的65%，出口占到三分之一，總銷(xiāo)售額超過(guò)80億元，并帶動(dòng)形成金屬加工、玻璃加工、木材加工三大產(chǎn)業(yè)集群?！?/p>

??數(shù)據(jù)顯示，2010年，霸州第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主，其中民營(yíng)企業(yè)27000多家，為霸州創(chuàng)造了85.3%財(cái)稅收入和85%農(nóng)民收入，提供了86.7%的項(xiàng)目投資和86.2%的非農(nóng)就業(yè)崗位，是霸州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的支柱與脊梁。

??然而，隨著能源消耗和環(huán)境污染日趨加重，曾經(jīng)的鋼鐵大城走上“去鋼鐵”之路。2013年，河北省開(kāi)始布局淘汰落后過(guò)剩產(chǎn)能，重拳淘汰鋼鐵等過(guò)生產(chǎn)能，到2017年，霸州市退出全部鋼鐵產(chǎn)能。

??退出鋼鐵產(chǎn)能后的霸州開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，比如建設(shè)休閑食品產(chǎn)業(yè)基地。這幾年，達(dá)利食品、稻香村、海底撈、小仙燉燕窩等國(guó)內(nèi)外知名食品企業(yè)加工廠紛紛落子霸州。

??但食品產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展既沒(méi)有為當(dāng)?shù)卣畮?lái)強(qiáng)有力的稅收來(lái)源，也沒(méi)有立即給霸州帶來(lái)足夠的人口和就業(yè)崗位。數(shù)據(jù)顯示，在2018年，霸州食品產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值31.5億元，稅收3.2億元。

??“產(chǎn)業(yè)園的工廠哪里會(huì)要我？像我們這些年齡稍大的很難再找到工作。年輕一些的人或許就去其他城市看看機(jī)會(huì)?！背鲎廛?chē)司機(jī)王明在一家鋼鐵工廠工作了20多年，失業(yè)后開(kāi)起了出租車(chē)，“賺點(diǎn)零花錢(qián)吧，大家都這樣?！?/p>

??“如果不是我們家在這有生意，我也不會(huì)回來(lái)?！绷撼嬖V記者，很多一起長(zhǎng)大的朋友大學(xué)畢業(yè)之后除非是回來(lái)考公務(wù)員，其余的都去其他地方工作?！斑@里就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)沒(méi)有那么多?！?/p>

         市場(chǎng)冷意蔓延

??盡管新興產(chǎn)業(yè)的引入并沒(méi)有立即給霸州帶來(lái)過(guò)多人口和就業(yè)，也沒(méi)有取得理想的財(cái)政增收效果，但憑借京津冀一體化和雄安新區(qū)雙重紅利，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，霸州一躍成為環(huán)京的第二批明星城市，碧桂園、華夏幸福、榮盛發(fā)展、萬(wàn)科、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展等耳熟能詳?shù)姆科鬆?zhēng)先搶占霸州市場(chǎng)，其中又以華夏幸福為甚。這使得“去鋼鐵”后，房地產(chǎn)成為霸州新的財(cái)政收入來(lái)源。

??和多個(gè)環(huán)京城市一樣，隨著房企涌入，住宅項(xiàng)目集中供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，項(xiàng)目案場(chǎng)大排長(zhǎng)龍，“日光盤(pán)”頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)最高被炒至2萬(wàn)元/平方米。

??樓市的火爆迅速傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。2015年開(kāi)始，霸州當(dāng)?shù)爻山粯敲鎯r(jià)從528元/平方米的單價(jià)快速上漲，到2017年成交樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)1491元/平方米，土地成交總價(jià)也從每年16.1億元增加到48.6億元。

??轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2017年6月，一紙限購(gòu)令使得霸州房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下，隨著想在此安家的北漂和投資客離場(chǎng)，當(dāng)?shù)貥鞘幸欢壤淝逑聛?lái)，到2017年12月房?jī)r(jià)已跌至9000元/平方米左右，樓市降下虛火。

??2021年12月29日-30日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在霸州市部分樓盤(pán)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于缺乏人口支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，房企降價(jià)幾乎是普遍現(xiàn)象。

??“行情最好的時(shí)候買(mǎi)房全靠搶?zhuān)蛻?hù)都沒(méi)時(shí)間仔細(xì)看，很多時(shí)候甚至為了買(mǎi)上房，另外給我塞紅包，不像現(xiàn)在，一天下來(lái)也沒(méi)幾個(gè)人看房?！痹诎灾菔袇^(qū)一售樓處里，賣(mài)房多年的銷(xiāo)售主管林語(yǔ)坐在沙發(fā)上回憶著2016年前后的盛況，除了樓市量?jī)r(jià)齊升外，誠(chéng)意金、指標(biāo)費(fèi)等也普遍存在。

??限購(gòu)之下，曾經(jīng)的盛景早已不復(fù)存在，取而代之的是多個(gè)在售項(xiàng)目售樓處空蕩蕩、購(gòu)房者寥寥無(wú)幾的景象，銷(xiāo)售慘淡、去化緩慢。

??貝殼新房廊坊站數(shù)據(jù)顯示，2021年12月霸州新房銷(xiāo)售243套，銷(xiāo)售均價(jià)在7780元/平方米。

??不過(guò)，記者在實(shí)地走訪中注意到，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格在6000-7000元/平方米的項(xiàng)目不在少數(shù)，這些項(xiàng)目多集中在霸州開(kāi)發(fā)區(qū)，距離霸州北站開(kāi)車(chē)只需要十幾分鐘，主要客群來(lái)自北京和雄安的投資或者置業(yè)人群。

??在開(kāi)發(fā)區(qū)一個(gè)已經(jīng)交房的小區(qū)里，記者注意到，一棟樓只有不到三分之一的房子裝修完畢，剩下的房子還處于毛坯狀態(tài)。該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員趙謙表示，“開(kāi)發(fā)區(qū)入住率都不高，該項(xiàng)目現(xiàn)在還有少量尾盤(pán)?！?/p>

??另外，以霸州市區(qū)為核心的區(qū)域也分布著近多個(gè)在售樓盤(pán)。據(jù)介紹，此區(qū)域多是霸州本地人購(gòu)買(mǎi)，新房均價(jià)在8000元/平方米左右。

??“現(xiàn)在整個(gè)霸州一天大概能賣(mài)10套房左右，‘金九銀十’的銷(xiāo)售情況稍微好些，一天能有40套左右?！绷终Z(yǔ)無(wú)奈的告訴記者，即便是經(jīng)驗(yàn)老到的銷(xiāo)售一個(gè)月也只賣(mài)的出一兩套房?！跋拶?gòu)政策疊加疫情，這兩年來(lái)買(mǎi)房的外地客源少了很多?！?/p>

??和多個(gè)環(huán)京城市一樣，自2017年開(kāi)始執(zhí)行限購(gòu)政策后的一段時(shí)間，來(lái)自北京的投資或者置業(yè)的客源開(kāi)始減少，銷(xiāo)售拓客困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片冷意。這里也曾多次傳出限購(gòu)松綁的消息，但并沒(méi)有得到官方證實(shí)。

??“實(shí)際上，上有政策下有對(duì)策?！绷终Z(yǔ)告訴記者，通過(guò)人才引進(jìn)來(lái)這里買(mǎi)房已經(jīng)是一個(gè)公開(kāi)的秘密，“早兩年他們還需要額外向我們支付5萬(wàn)元左右費(fèi)用，這兩年隨著疫情嚴(yán)重，很多北京客源因?yàn)檫M(jìn)出京手續(xù)麻煩，都盡量減少外出。從2020年開(kāi)始，為了拓客已經(jīng)不再收取這些額外費(fèi)用。”

??林語(yǔ)的說(shuō)法在記者走訪的其他項(xiàng)目上也再次被印證。多位銷(xiāo)售人員強(qiáng)調(diào)，“這些業(yè)務(wù)都是公對(duì)公，個(gè)人無(wú)法辦理?！?/p>

??房企零首付自救

??不過(guò)在部分本地人看來(lái)，此時(shí)或是可以抄底的時(shí)機(jī)。

??“現(xiàn)在可能到底了，這些年雖然市場(chǎng)銷(xiāo)量不好，但價(jià)格變動(dòng)不大?！眲⒃绞前灾萃辽灵L(zhǎng)“80后”，兩個(gè)月前他又開(kāi)始和朋友一起看房子，琢磨著在市區(qū)再買(mǎi)套房，“現(xiàn)在很多項(xiàng)目有促銷(xiāo)，買(mǎi)房就送車(chē)位?！?/p>

??“我們看的是市區(qū)的房子，這樣即便不住也不會(huì)閑置?！眲⒃礁嬖V記者，由于很多附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人來(lái)霸州市區(qū)工作或者上學(xué)，租房市場(chǎng)行情不錯(cuò)，“我有兩套房都對(duì)外租著，買(mǎi)了后按照現(xiàn)在年輕人喜歡的風(fēng)格簡(jiǎn)單裝修，掛出去沒(méi)兩天就租出去了，一個(gè)月能租一千多元?！?/p>

??“你要是自己住的話也可以看看市區(qū)的房子，雖然貴點(diǎn)但入住率高，小區(qū)和周邊配套也完善。”劉越表示，開(kāi)發(fā)區(qū)房子雖然便宜，但在實(shí)際居住中由于入住率極低，部分小區(qū)進(jìn)入冬季甚至沒(méi)有給業(yè)主接入集中供暖。

??劉越的說(shuō)法在記者走訪開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目時(shí)得到證實(shí)。走訪中，有部分銷(xiāo)售人員告訴記者，交房后為保障冬季取暖，業(yè)主也可以改為天然氣分戶(hù)取暖。

??大學(xué)畢業(yè)后就回到家里幫著做生意的梁超最近也在看婚房，他告訴記者，前幾年的房?jī)r(jià)讓他望而卻步。

??“太瘋狂了！”在梁超看來(lái)，“前些年太多人來(lái)這里買(mǎi)房投資，房?jī)r(jià)被炒的那么高，本地剛需族真的最難。這兩年房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，我們才開(kāi)始看看有沒(méi)有合適的房子?！?/p>

??盡管營(yíng)銷(xiāo)手段不斷，也有部分客源開(kāi)始回歸市場(chǎng)，但多數(shù)購(gòu)房者仍處于觀望態(tài)度。

??面對(duì)相對(duì)低迷的樓市，為了刺激市場(chǎng)多個(gè)項(xiàng)目推出購(gòu)房“零首付”活動(dòng)。趙謙告訴記者，如果首付不夠，現(xiàn)在只需要交1萬(wàn)元購(gòu)房款，剩余房款最多可以辦理30年商貸，貸款利率在5.6%。此外，購(gòu)房后還會(huì)返還幾萬(wàn)元購(gòu)房款?！艾F(xiàn)在房企著急賣(mài)房子回款，幾乎都在做促銷(xiāo)，希望解決銷(xiāo)售難題?！?/p>

??房企謹(jǐn)慎拿地

??房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷直接導(dǎo)致房企開(kāi)始對(duì)土拍“不感冒”，土地市場(chǎng)低迷，流拍現(xiàn)象頻出。

??一位不愿具名的本土房企相關(guān)人士對(duì)記者表示，現(xiàn)在土地價(jià)格預(yù)期較高，拿地后風(fēng)險(xiǎn)較大。他表示，樓市下行或是讓房企觀望的更重要原因?！斑@些年，市場(chǎng)供應(yīng)加劇，但新盤(pán)賣(mài)不動(dòng)、二手房流動(dòng)性停滯，市場(chǎng)很冷，開(kāi)發(fā)商拿地欲望很低?！?/p>

??某全國(guó)性房企華北區(qū)域投拓人士表示，現(xiàn)在回款放緩、融資收緊，從房企布局角度看，他們更關(guān)注一些比較安全的城市，“現(xiàn)在已經(jīng)不是需要規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的時(shí)候了”。該投拓人士還表示，“現(xiàn)在招拍掛的利潤(rùn)越來(lái)越低，我們也在強(qiáng)化舊改、勾地等其他拿地方式，這也是部分其他房企的做法?！?/p>

??霸州市財(cái)政局局長(zhǎng)孟憲國(guó)曾在霸州市2021年上半年預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)告中提到，上半年政府性基金收入大幅減收主要原因是，上半年受房地產(chǎn)限購(gòu)政策的影響，土地市場(chǎng)始終處于低迷狀態(tài)，多數(shù)企業(yè)拿地積極性不高，且受疫情影響企業(yè)因資金困難導(dǎo)致的流拍現(xiàn)象增多，直接導(dǎo)致土地出讓大幅下滑。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年開(kāi)始，霸州市土地成交價(jià)及實(shí)際成交量一路下滑，到2021年末，霸州市2021年全年共供應(yīng)90宗地塊，成交47宗，流拍率約47.8%，成交量同比減少29.85%，其中成交樓面價(jià)803元/平方米，成交總價(jià)為12.7億元。而在2017年，全年土地成交總價(jià)是48.6億元。

??另?yè)?jù)霸州市政府信息公開(kāi)平臺(tái)顯示，霸州市財(cái)政局分別于2021年9月1日、12月24日，兩次宣布調(diào)整財(cái)政收支預(yù)算。2021年9月1日公布的霸州市2021年財(cái)政收支預(yù)算調(diào)整方案中，霸州市一般公共預(yù)算支出預(yù)算擬從年初的79.5億元調(diào)整為61.5億元。

??在方案中，霸州市財(cái)政局提出數(shù)項(xiàng)確保全年收支預(yù)算平衡的措施，其中包括：加快組織土地出讓?zhuān)訌?qiáng)稅收征管；在加快非稅征收方面，提出“加緊研究修訂全市污水、垃圾收費(fèi)管理辦法”等。

??值得注意的是，受影響的不止是霸州市。固安、香河、大廠、燕郊等多個(gè)環(huán)京城市樓市一路下滑；環(huán)京樓市慘淡之下，一眾重點(diǎn)布局環(huán)京房企的日子并不好過(guò)。“現(xiàn)在日子比較難，項(xiàng)目上都沒(méi)有心思想其他的，都忙著賣(mài)房子回款?！蹦巢季汁h(huán)京房企人員表示。

??（文中銷(xiāo)售、購(gòu)房者均為化名）