??近日，2021年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，2021年全國保障性租賃住房開工建設(shè)和籌集94萬套。此外，在國新辦新聞發(fā)布會上住建部相關(guān)負責(zé)人表示，2022年，將繼續(xù)大力增加保障性租賃住房的供給，全年預(yù)計建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套(間)。

??過去一年，“兩集中”新政單列22城租賃住房用地一般不小于10%，隨著首年三批次集中供地收官，聚焦租賃用地，2021年全年，22城共成交約1235萬方，純租賃用地和配建租賃用地成為供應(yīng)的主要來源。

??2022年開年以來，保障性租賃住房迎來多項利好，各地從政策到目標(biāo)再到供給端，都在積極發(fā)力。在此推動下，保障性租賃住房有望迎來爆發(fā)式增長。

??01

??上海租賃用地成交大幅領(lǐng)跑，兩城零供應(yīng)

??據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計，在三批次“兩集中”土地出讓中，涉租賃地塊數(shù)量582宗，總成交建面高達1235.47萬平方米，預(yù)計未來可提供約20.59萬套租賃住房，能夠切實增加保障性租賃住房的供給，解決大城市住房突出問題。

??其中，上海以275.87萬平方米總租賃建筑面積領(lǐng)跑22城，涉租賃地塊數(shù)量達到76宗，租賃供應(yīng)占比達到12.95%。而杭州是重點22城中涉租賃地塊成交數(shù)量最多的城市，達到101宗，也是22城中首個超百宗的城市。

??從租賃地塊占比來看，深圳以15.82%排在22城首位，租賃建筑面積為88.69萬平方米，三次集中供地中租賃建面占比超10%指標(biāo)的城市還有上海和北京。

??值得注意的是，鄭州和廈門兩城三次土地出讓未涉及租賃住房用地。

??表：22城2021年集中出讓涉租賃地塊成交情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

??02

??僅六城完成年度供應(yīng)計劃的50%以上

??“集中供地”新政要求重點城市在年度計劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。目前22城明確租賃用地指標(biāo)，并基本達標(biāo)占比住宅用地10%標(biāo)準(zhǔn)。北京租賃住宅占商品住宅用地比重提高到39.5%，廈門、深圳兩城市租賃占商品房用地比例也超兩成。

??從全年三次集中供應(yīng)來看，僅北京100%完成供應(yīng)計劃，杭州、合肥、上海、寧波和成都完成計劃指標(biāo)的50%以上，上海和杭州、成都作為人口凈流入城市積極建設(shè)租賃住房，而合肥和寧波作為二線城市同樣積極號召供應(yīng)租賃用地，分別完成供應(yīng)計劃的64%和70%。

??長沙和武漢等城市完成供應(yīng)計劃的10-50%，剩余城市完成供應(yīng)計劃的10%不到。不同城市因地制宜，因城施策多元供應(yīng)，北京利用集體用地建設(shè)租賃住房，鄭州通過大量安置房及閑置物業(yè)改建租賃住房的方式，不同方式供應(yīng)租賃住房。

??表：22城2021年集中出讓租賃用地供應(yīng)計劃完成情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

??預(yù)判2022年，隨著政策的加速落實，保障性租賃住房供應(yīng)將迎來爆發(fā)式增長。住建部表示2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套(間)，相比2021年任務(wù)量高出1.5倍，占十四五總目標(biāo)的37%。

??從部分城市供應(yīng)計劃來看，上海2022年計劃供應(yīng)17.3萬套，排在全國之首，其次是北京和廣州，年度供應(yīng)計劃均超10萬套。預(yù)計接下來，多數(shù)城市為完成供應(yīng)計劃將從土地供應(yīng)端著手，為增加保障性租賃住房供給提供保障。

表：部分城市2022年保障性租賃住房供應(yīng)計劃

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

??03

??涉租賃用地供應(yīng)多元化，競自持模式減少

??純租賃用地和競自持、競配建租賃用地已成為租賃用地的主要供應(yīng)模式。

??據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計，22城三批次“兩集中”土地出讓中仍以純租賃用地為主，2021年純租賃用地共供應(yīng)74宗，規(guī)劃建筑面積481.96萬方，在第三批次中各城進一步擴大供應(yīng)規(guī)劃建面達243.04萬方，占全年供應(yīng)的50%，未來將供應(yīng)4.05萬套租賃住房。

圖：2017年-2021年純租賃用地成交情況(單位：萬㎡，宗)

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

??從占比情況來看，純租賃住房成交面積占比達39%;其次為拿地配建租賃用地，占比為24%;競自持租賃用地占17%。

??值得注意的是，“競自持”和“競配建”的拿地方式變相提高了拿地價格，最終傳導(dǎo)到房價上，不利于市場的健康發(fā)展。在第一批次中作為涉租賃用地的主要供應(yīng)方式，在自然資源部的指導(dǎo)下，各城在第二、三批次集中供地減少“競自持“和”競配建“的方式。

??2021年競自持租賃用地共供應(yīng)120宗土地，規(guī)劃建面214.95萬方。競自持租賃用地的成交主力城市集中在杭州、成都、合肥等強二線城市，其中成都共32塊地成交自持面積70.72萬方，杭州在第一批次集中供地中成交火熱41宗土地溢價競自持。

??圖：2021年競自持租賃用地城市成交情況(單位：㎡，宗)

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

??此外，競自持租賃用地占全年總供應(yīng)的13%，其中85%的供應(yīng)來自于第一批次集中供地，建面共約184.7萬平方米。二三批次僅廣州和深圳等五城仍保留競自持，競自持的拿地方式擴大了租賃住房的供應(yīng)量，但也在無形中加大了開發(fā)成本。這也是第三批次沒有競自持租賃用地成交的核心原因。

??圖：2021年競自持租賃土地成交情況(單位：%)

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

??“十四五”時期住房租賃市場將進入增量周期，租賃市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)在政策調(diào)控下開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，新增租賃用地將成為建設(shè)保障性租賃住房的重要基石之一。

??2021年至今住房租賃利好政策密集發(fā)展，從年初到年尾、從中央到地方均在鼓勵租賃市場發(fā)展，多渠道增加租賃住房供應(yīng)，未來幾年住房租賃市場將迎來爆發(fā)式增長，隨著保障性租賃住房的大力供給，大城市住房租賃市場的結(jié)構(gòu)性問題有望得到改善，住房租賃市場的發(fā)展環(huán)境也將進一步優(yōu)化。