??一則網(wǎng)友提問引出了一年前杭州首次集中供地中一起退地事件。

??5月12日，有媒體報道，杭州市規(guī)劃和自然資源局蕭山分局在回答網(wǎng)友“浦陽XSLP0701-31地塊（以下簡稱“浦陽地塊”）被浙江博策地產(chǎn)拍下了，為何一年多了還未進(jìn)場施工”的提問中提到：浙江博策公司（即浙江博策房地產(chǎn)集團有限公司，以下簡稱“博策地產(chǎn)”）未按照國有土地出讓合同規(guī)定繳納土地出讓金，政府已與該公司解除出讓合同。

??這也意味著繼宋都股份、花樣年退地之后，杭州土地市場上又一家房企退地了。

??雖然該事件目前并未有過多信息披露，但參照此前宋都退地事件中5000萬元預(yù)約申請保證金被沒收，博策地產(chǎn)退地可能也將損失保證金。據(jù)當(dāng)時土地出讓的公開資料顯示，參與浦陽地塊掛牌拍賣需繳納的競買保證金為2371萬元，這對于一家小微企業(yè)而言是一筆不小的支出。

??一位業(yè)內(nèi)人士看來，雖然去年首批集中供地之后，杭州市場出現(xiàn)了若干退地事件，但這只是個別現(xiàn)象，并不會引發(fā)大規(guī)模效應(yīng)。長期以來，杭州土地市場熱度高居不下，2021年杭州全年土地出讓金高達(dá)3132億元，創(chuàng)歷史新高；2022年首次集中供地杭州再次攬金超800億元。上述人士認(rèn)為，在當(dāng)前市場行情下，杭州城市發(fā)展和經(jīng)濟基礎(chǔ)決定了其仍是最受開發(fā)商歡迎的城市之一。

??博策退地

??根據(jù)公開資料顯示，博策地產(chǎn)所退地塊為浦陽XSLP0701-31地塊，編號為蕭政儲出[2021]29號地塊，位于蕭山南部，地塊旁邊就是融創(chuàng)開發(fā)的森與海項目。

??2021年5月7日，在杭州首批集中供地出讓中，上述地塊經(jīng)過21輪競價，最終由杭州博潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以封頂價約1.53億元競得，成交樓面價約5533元/平方米，溢價率約28.68%，自持4%。杭州博潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司即博策地產(chǎn)全資控股的子公司。

??企查查數(shù)據(jù)顯示，博策地產(chǎn)成立于2006年，注冊資金5000萬元，屬性為小微企業(yè)。且博策地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)是項目代理并非土地開發(fā)。根據(jù)公開資料顯示，博策地產(chǎn)至今已經(jīng)代理過50余個項目，包括博宸君府、桃語春福里等在售項目。

??由于浦陽地塊周邊被融創(chuàng)森與海項目包圍，博策地產(chǎn)拿地后試圖與融創(chuàng)合作開發(fā)，但據(jù)了解此事件的人士透露二者并未就合作達(dá)成一致，尤其是融創(chuàng)自身也面臨較大資金壓力，而上述地塊在高溢價、自持和限價三重壓力下，地塊本身利潤空間有限。杭州房企濱江集團曾聲稱去年第一批集中供地中拿的地塊會努力做到1%~2%利潤，可想而知其他企業(yè)的開發(fā)壓力更大，利潤更微薄甚至面臨虧損。

??博策地產(chǎn)退地已經(jīng)構(gòu)成《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》違約，根據(jù)《出讓合同》第三十一條規(guī)定：延期付款超過60日，經(jīng)出讓人催繳后仍不能支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失。

??公開資料顯示，參與浦陽地塊掛牌拍賣需繳納2371萬元競買保證金，因此博策地產(chǎn)至少將損失當(dāng)初參與地塊拍賣付下的保證金。

??杭州本土房企一位人士表示，去年第一批拿地的企業(yè)選擇退地在現(xiàn)在看來是明智的，按照行業(yè)現(xiàn)狀，如果當(dāng)時足額繳納了土地金，那么不僅有可能不賺錢，還可能給公司的現(xiàn)金流造成壓力，尤其是現(xiàn)在民營房企債務(wù)和資金壓力很大，連頭部房企都不斷暴雷，更何況是像博策地產(chǎn)這樣的小房企，退地也算及時止損。

??退地案例不斷增多

??博策地產(chǎn)退地并非杭州市場首例。

??2021年7月，杭州房企宋都股份公告宣布放棄此前競得的杭政儲出【2021】8號地塊，原因是合作方臨時變卦導(dǎo)致公司資金鋪排出現(xiàn)問題。該事件被曝出后引起業(yè)界廣泛討論，涉事其中的3個房企各執(zhí)一詞，最終演變成一出“羅生門”。為此，宋都股份為競買上述8號地塊繳納的5000萬元預(yù)約申請保證金被沒收。

??無獨有偶。在去年杭州第一批集中供地中，花樣年以32.68億元競得浦樂單元R21-21a地塊，成交樓面價為27074元/平方米，溢價率為29.78%，自持比例為2%。但據(jù)公開報道稱，花樣年目前遭遇債務(wù)違約危機所以已退出浦樂地塊開發(fā)，不過退地事件并未得到花樣年官方表態(tài)。

??導(dǎo)致兩家房企最終走上退地境地的根本原因還是地塊利潤有限和資金短缺。

??地塊退給政府是其中一種情況，更多的則是企業(yè)拿地之后將項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓從而實現(xiàn)“退地”。

??以融信集團為例，作為去年杭州第一批集中供地攬地大戶，融信集團獨自或以合作形式共拿下7宗地塊，但截至目前，融信幾乎退出了多個聯(lián)合拿下的地塊，僅剩的一宗聯(lián)合拿地中，融信股權(quán)占比也變成了77.6%。

??除了杭州市場，去年以來，各地退地案例也在不斷增多。

??據(jù)公開資料顯示，2021年最早的一宗退地事件，是蘇寧環(huán)球于2月退還安徽蕪湖未開發(fā)的12.3萬平方米商辦地；2021年7月9日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱正式退回佛山嶺南天地7號、8號地塊；而去年北上入京、150億元大手筆攬下4宗土地的卓越也一度深陷“退地”傳聞。

??今年，房企退地現(xiàn)象更為密集。1月，華夏幸福退掉廣州白鵝潭CBD地標(biāo)項目廣州幸福中心地塊；4月，招商積余公告向天津經(jīng)開區(qū)規(guī)劃局退回一宗土地；5月，廣州市土地開發(fā)利用發(fā)展中心發(fā)布公告，解除富力地產(chǎn)和方盛實業(yè)分別位于花都、黃埔的2宗土地出讓合同。

??綜合來看，這些退地房企中超過半數(shù)存在資金問題和經(jīng)營壓力。

??有人退出，自然有人補進(jìn)，這些被“退了”的地塊基本都被當(dāng)?shù)赜袑嵙Φ拈_發(fā)商拿下。例如宋都股份退的8號地塊上個月被再次出讓，重新出讓的地塊范圍以及容積率等要求都有所變化，最終被綠城以14.27億元拿下，這一土地金比宋都股份當(dāng)時所拿價格低了3億元多，溢價率僅為10.04%，留給開發(fā)商的利潤空間有所提升。

??此外，去年杭州首批集中供地中融信、融創(chuàng)等房企拿下的地塊，最終因資金鏈緊張而轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)，接盤方中雖然也有星創(chuàng)、中豪等房企身影，但這些房企中不少自身也存在資金風(fēng)險，最大的接盤方實際上是本土房企濱江集團。

??一位熟悉杭州市場人士表示，在杭州目前的市場環(huán)境下，小房企已經(jīng)不具備玩家資格，也只有像濱江、綠城這樣深耕本土、市場占有率較高的實力房企才有能力做接盤方。