??6月1日，上海在經(jīng)歷疫情后全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，土地市場率先打響第一槍，2022年上海第一批集中供地拉開帷幕。

??官方信息顯示，上海第一批供地共計出讓36宗商品住宅地塊，分布于徐匯區(qū)、楊浦區(qū)、普陀區(qū)、浦東新區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)等12個區(qū)域，出讓土地總面積約204.72萬平方米，起拍總價約806.5億元。此次供地數(shù)量也創(chuàng)下了上海集中供地以來新高。

??根據(jù)出讓安排，本次出讓的36宗地塊中，僅有一名競買人的地塊有16宗，各競買人需于5月31日24時前完成交易資金封存監(jiān)管，交易結(jié)果也已經(jīng)于6月1日出爐；有多名競買人的地塊有20宗，將從6月1日起分5個工作日分別進(jìn)行現(xiàn)場交易。

??上海此輪土地出讓也吸引了諸多房企參與其中，既有碧桂園、招商蛇口、保利發(fā)展等頭部房企，亦有象嶼地產(chǎn)、大名城等中小型房企展現(xiàn)了競拍意向。

??根據(jù)出讓首日的表現(xiàn)來看，16宗僅有一個競買人的土地以及4宗多個競買人參拍的地塊均全部成功出讓。其中，國企央企依然占據(jù)主導(dǎo)地位。尤其是在僅有一個競買人的地塊中，大部分企業(yè)發(fā)揮了兜底的作用，招商蛇口斬獲兩宗地塊成交價格突破百億元。此外，一些從未在上海市場出現(xiàn)的新面孔此次亦有所斬獲，例如杭州市城建開發(fā)集團(tuán)有限公司（即大家房產(chǎn)）。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，上海第一批集中供地整體開局良好，首日的結(jié)果也基本符合預(yù)期。盡管經(jīng)歷了疫情和土地出讓延期，但并未對房企的參拍熱情造成很大的影響。其認(rèn)為，無論是補(bǔ)倉或控盤原有項目的企業(yè)，還是打算進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場的企業(yè)，都是出于對上海疫情之后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景的看好。

??國企央企為主導(dǎo) 招商成最大贏家

??由于疫情原因，今年上海第一批集中供地來的比其他城市更晚。

??5月26日，上海土地交易市場發(fā)布了第一批集中供地恢復(fù)出讓的消息。與之同時，土地出讓規(guī)則也有一些明顯變化：首先是取消招掛復(fù)合打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人，這意味著只要報名，所有交了保證金的開發(fā)商都有出價資格；其次，調(diào)整了競拍資金監(jiān)管額度，封存資金從此前土地價款的110%左右降至80%，一定程度上減輕了參拍房企的資金壓力。

??即使如此，上海第一批土地出讓并沒有吸引過多民營企業(yè)參與，從公開報道前期摸排的房企參拍情況來看，國企、央企、城投企業(yè)仍然是此次土地出讓的主導(dǎo)力量，其中招生蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)地產(chǎn)以及華發(fā)股份等幾家企業(yè)對此次上海土地出讓表現(xiàn)出高度的參與意向。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，雖然在上海第一批土地出讓之前降低了一定的參拍門檻，但對于民營房企而言，上海絕對的拿地門檻還是很高， 降低的只是參加的資格和監(jiān)管資金額度的問題，并非降低了土地價格；更重要的原因是大部分房企受困于現(xiàn)金流緊張及償債壓力，從百強(qiáng)房企來看，60%的房企已經(jīng)暫停拿地了，所以才導(dǎo)致民營企業(yè)拿地積極性不高。

??從結(jié)果來看，16宗僅有一個競買人的地塊中，14宗地塊被國企、央企和城投企業(yè)斬獲，數(shù)量上占比接近九成；另外2宗地塊中，一個被上海本土企業(yè)大華集團(tuán)所拿，另一個被奧林匹克花園和宸嘉發(fā)展聯(lián)合體所拿。

??具體而言，大華集團(tuán)雖然是民營企業(yè)，但據(jù)熟悉上海市場的人士表示，大華集團(tuán)開發(fā)實力較強(qiáng)，上海有一個板塊叫“大華板塊”，大華集團(tuán)在此開發(fā)了數(shù)量較為可觀的項目。而宸嘉發(fā)展在上海土地市場上也較為罕見。根據(jù)公開資料顯示，宸嘉發(fā)展于2020年11月成立于香港，內(nèi)地總部位于上海，其布局主要在上海、武漢、成都、深圳等熱點城市。根據(jù)官方資料顯示，宸嘉發(fā)展正在打造虹口北外灘項目，致力打造成“北外灘CBD國際商務(wù)新地標(biāo)”，預(yù)計2022年正式開業(yè)。

??在上述16宗地塊中，交易價格最高的是位于普陀區(qū)的2宗地塊，其中奧林匹克花園和宸嘉發(fā)展聯(lián)合體以63.7億元斬獲了普陀區(qū)長風(fēng)社區(qū)地塊，而招商蛇口一己之力以62.5億元斬獲了普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊。

??此外，上海土地出讓首日還有4宗多個競買人的地塊進(jìn)行了現(xiàn)場交易，這4宗地分別為徐匯區(qū)斜土街道地塊、楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊以及浦東新區(qū)的惠南東城區(qū)、新場鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東地塊。其中招商蛇口還與香港置地、徐匯城投組成聯(lián)合體拿下徐匯區(qū)斜土街道地塊。

??綜上，招商蛇口可謂上海第一批土地出讓首日的最大贏家，所斬獲的兩宗地塊合計成交價格高達(dá)109.8億元。

??據(jù)招商蛇口的拿地海報顯示，此次成交的兩宗地塊將被打造成旗下璽系作品，該系列是招商蛇口在上海打造的高端產(chǎn)品系列。

??新面孔突圍 大家房產(chǎn)首次進(jìn)上海

??6月1日，4宗有多個競買人的地塊進(jìn)行現(xiàn)場交易。當(dāng)日上午，浦東新區(qū)惠南東城區(qū)中單元(PDS3-0203)A8-3地塊率先開拍。

??從競拍的過程來看，這幅土地有3名競買人參與競拍，報價2號和報價3號進(jìn)入最后競爭階段，經(jīng)過23輪報價，很快達(dá)到中止價，進(jìn)入一次性報價環(huán)節(jié)。最后，浙江錢江房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和杭州市城建開發(fā)集團(tuán)有限公司組成的聯(lián)合體（以下簡稱大家房產(chǎn)聯(lián)合體）以12.228億元競得，溢價率8.7%。

??根據(jù)公開資料顯示，在該地塊正式開拍之前，就已經(jīng)有5家企業(yè)表露出參拍意向，除了大家房產(chǎn)聯(lián)合體，保利、中鐵建、港城集團(tuán)、上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司均有意參拍，最終大家房產(chǎn)實現(xiàn)突圍將地塊收入囊中。值得注意的是，這也是大家房產(chǎn)首次進(jìn)入上海。

??實際上，這次在上海第一批集中供地中，大家房產(chǎn)顯示出高度參拍意向，除了浦東新區(qū)惠南東城區(qū)這塊地，其意向參與地塊約有4宗，分別位于浦東新區(qū)、金山區(qū)和嘉定區(qū)。

??作為一家來自浙江杭州的國企，大家房產(chǎn)在杭州布局項目較多，且與融創(chuàng)、德信等布局杭州的房企均有合作。

??在上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦看來，大家房產(chǎn)此次進(jìn)軍上海的決心較大，也說明外來房企對上海市場的信心比較充足。

??從上海土地出讓首日的整體情況看，4宗有多個競買人的地塊全部溢價成交，說明市場基礎(chǔ)仍在。但宋紅衛(wèi)卻認(rèn)為，上海的土地市場預(yù)計沒有完全回暖，雖然首日的地塊均成功出讓，但后續(xù)部分地塊不排除有流拍的可能性。

??“主要原因是因為今年土地供應(yīng)量規(guī)模比較大，而大量的民企如果暫停了拿地計劃，會造成供需不匹配，這樣部分地塊可能會面臨無人報名的情況。”宋紅衛(wèi)表示。

??從上海地塊投資價值來看，他也給上海拿地企業(yè)一些建議。

??首先，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的舊改項目地塊是很好的投資機(jī)會，根據(jù)上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃，2022年是上海舊房改造的收尾年，今年計劃棚改2.2萬戶，2023年后上海將進(jìn)入舊房更新改造階段。應(yīng)該抓住舊改的紅利。從住房需求搜索來看，疫情后，居民對于內(nèi)環(huán)內(nèi)的關(guān)注度上升，舊改將是這部分需求的重要支撐。

??第二，要抓住內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)間優(yōu)質(zhì)地塊的投資機(jī)會。從上海各個環(huán)線的供需結(jié)構(gòu)變化來看，內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)供需關(guān)系最緊張，供求比從2020年的0.94和1.11分別下降到0.59和0.62，是下降最大的兩個區(qū)域，供給存在明顯的缺口。

??第三，外環(huán)外區(qū)域中，庫存壓力較小的區(qū)域都具備一定的投資機(jī)會，比如，寶山、嘉定、青浦、松江等區(qū)域，尤其是五個新城區(qū)域的核心區(qū)域。

??第四，金山、奉賢和臨港這些區(qū)域盡管短期內(nèi)不存在整體趨勢投資機(jī)會，但應(yīng)該關(guān)注這些區(qū)域內(nèi)微觀投資機(jī)會，尤其個別地塊地價調(diào)整有優(yōu)勢的情況下，可以擇機(jī)拿地。