??2022年三季度，土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)延續(xù)低位，溢價(jià)率指標(biāo)也未出現(xiàn)改觀。

??但是從同比變化來(lái)看，由于基期成交規(guī)?；芈?，成交建面、金額的同比指標(biāo)均較上半年有所收窄。

??市場(chǎng)熱度方面，雖然溢價(jià)率指標(biāo)仍在低位，市場(chǎng)信心仍未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)勢(shì)頭，但在流拍率指標(biāo)方面，得益于各地供地策略適時(shí)調(diào)整，在更有針對(duì)性的供地選擇和寬松的拍地門(mén)檻之下，三季度流拍率延續(xù)了年中的低位水平。

??2022年三季度，重點(diǎn)城市進(jìn)一步調(diào)整了土拍規(guī)則，并進(jìn)一步提升土地出讓的質(zhì)量和數(shù)量，全國(guó)土地市場(chǎng)成交同比降幅較二季度明顯趨緩。

??第三季度經(jīng)營(yíng)性土地成交建面達(dá)到3億平方米，同比下降30%，成交金額1.1萬(wàn)億元，同比下降9.5%，同比降幅較二季度分別收窄了16.2和40.9個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格方面，因9月末大量一二線城市集中成交，土地成交均價(jià)為3730元/平方米，同比上升29%。

??分月度來(lái)看，與往年土地出讓節(jié)奏相似，上半年全國(guó)土地成交規(guī)模整體呈逐步上行態(tài)勢(shì)，但是土拍熱度仍在低位，再加之2021年上半年相對(duì)較高的基數(shù)因素影響，前5月中各月土地成交規(guī)模同比跌幅依舊超過(guò)五成。直至6月份，與年中回暖的市場(chǎng)成交同步，土拍規(guī)模的同比降幅才收窄至4成以內(nèi)。

??進(jìn)入三季度后，雖然土地出讓規(guī)模較6月份有所回落，但由于2021年同期土拍規(guī)模下降導(dǎo)致基數(shù)減少，再加上二三輪集中土拍的接連出讓?zhuān)沟猛冉捣渤霈F(xiàn)了收窄，8月份土地成交面積的同比降幅更是只有16%。

??各能級(jí)城市方面，對(duì)比二季度市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，各能級(jí)城市成交規(guī)模均有不同程度的上升：

??一線城市成交規(guī)模增幅最大，由于上海季度末集中成交，成交規(guī)模環(huán)比增加25.5%，成交金額環(huán)比上升59%；二線增幅最小，成交建面增長(zhǎng)2%，但成交地塊平均質(zhì)量下降，成交金額減少16%；三四線城市亦有小幅上升，在經(jīng)歷了二季度成交規(guī)模的大幅下跌之后，三季度成交建面環(huán)比增加4%，成交金額也有8%的環(huán)比增幅。

??價(jià)格方面，一線、三四線城市高質(zhì)量地塊成交占比增加，平均樓板價(jià)均較二季度有所上升；二線城市方面，由于熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比下降，導(dǎo)致平均樓板價(jià)出現(xiàn)了18%的環(huán)比降幅。

??雖然2022年行業(yè)融資、需求側(cè)利好持續(xù)釋放，土拍門(mén)檻也一再降低，但是由于銷(xiāo)售端未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略仍多以保守為主。在此背景之下，三季度仍然只有杭州等少數(shù)城市土拍出現(xiàn)了較高熱度，大多數(shù)城市土拍仍以平淡收?qǐng)觥?/p>

??前三季度整體溢價(jià)率繼續(xù)在4.3%的低位，因2021年同期市場(chǎng)熱度回落，溢價(jià)率的降幅較2022年上半年有所收窄，但與去年同期溢價(jià)率的差距仍然達(dá)到了10.2個(gè)百分點(diǎn)。

??分能級(jí)城市來(lái)看，二三線城市的熱度回落是整體溢價(jià)率持續(xù)低位的主要原因。其中一線城市得益于優(yōu)質(zhì)地塊入市的增多，前三季度溢價(jià)率達(dá)到了4.7%，較上半年增加了0.3個(gè)百分點(diǎn)，居于各能級(jí)城市首位。二線城市方面，由于統(tǒng)計(jì)期內(nèi)合肥、寧波、成都等熱點(diǎn)城市土拍較少，三季度平均溢價(jià)率下探至2.9%，導(dǎo)致前三季度平均溢價(jià)率也下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至4%。三四線城市土拍溢價(jià)率持續(xù)下探，前三季度土拍溢價(jià)率較上半年下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)至4.5%，其中紹興、無(wú)錫、佛山、嘉興等往年熱點(diǎn)城市，三季度的土拍平均溢價(jià)率均低于1%。

??從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，2022年三季度土地流拍率持續(xù)低位徘徊，持續(xù)維持在20%以下的水平。分月度表現(xiàn)來(lái)看，7、8月份流拍率接連回升，上探至15%，但仍處于2021年三季度以來(lái)的絕對(duì)低位，至9月份隨著第三輪土拍的開(kāi)拍和供地政策進(jìn)一步調(diào)整，流拍率也再度回落至10%附近。

??在土地市場(chǎng)熱度持續(xù)低位下，各城市供地也明顯謹(jǐn)慎，大部分城市前三季度土地成交規(guī)模較去年同期出現(xiàn)大幅下降。

??以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市來(lái)看，2022年前三季度僅8個(gè)城市的成交建面超過(guò)1000萬(wàn)平方米，但在2021年前三季度多達(dá)31個(gè)城市的成交規(guī)模超過(guò)千萬(wàn)方。

??在行業(yè)信心仍未實(shí)質(zhì)性回升的影響下，2022年上半年各市土地交易規(guī)模與城市的中長(zhǎng)期發(fā)展預(yù)判關(guān)聯(lián)度下降，與安全邊際較高的優(yōu)質(zhì)板塊供地關(guān)聯(lián)度提升，城市土地成交排行由此出現(xiàn)了劇烈變動(dòng)。

??市場(chǎng)關(guān)注度較高的上海、合肥、杭州均表現(xiàn)搶眼，其中上海成交總額位居首位，合肥的成交建面和溢價(jià)率均為前三季度集中供地城市最高，而杭州成為2022年前三季度成交建面與金額的雙榜眼。

??各能級(jí)城市來(lái)看，一線城市中僅供應(yīng)規(guī)模相對(duì)較高的上海入榜，位列第8位；二三線入榜城市中，長(zhǎng)三角中杭州、寧波及合肥均進(jìn)入榜單前10。

??聯(lián)系市場(chǎng)熱度來(lái)看，在地市熱度持續(xù)低溫下，各城市的溢價(jià)率水平也均不及去年同期。不過(guò)，橫向?qū)Ρ葋?lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域的土拍熱度仍然相對(duì)較高。

??杭州、寧波、合肥、鹽城、臺(tái)州上半年平均溢價(jià)率仍保持在5%以上，其中杭州年內(nèi)三輪集中土拍均有超過(guò)兩成的地塊觸及中止價(jià)成交，在剛剛完成的第三輪集中土拍中，更是有8宗地進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間，土地市場(chǎng)熱度仍然相對(duì)較高。

??2022年以來(lái)，收縮拿地、暫緩拿地是房企投資的主要策略，這一點(diǎn)從過(guò)去兩年新增貨值TOP100門(mén)檻大幅下降也可見(jiàn)一斑。

??截止9月末，年內(nèi)新增土儲(chǔ)貨值、價(jià)值和建面的百?gòu)?qiáng)門(mén)檻分別為71.7億元、25.4億元和35.4萬(wàn)平方米，與2021年、2020年同期相比均有超過(guò)50%以上的大幅下降。

??實(shí)際上，各梯隊(duì)的貨值、金額、建面門(mén)檻均在大幅下滑，由此可見(jiàn)，2022年前三季度房企仍然延續(xù)了2021年下半年以來(lái)謹(jǐn)慎投資的態(tài)勢(shì)。

??拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，今年房企幾乎無(wú)投資意愿：2022年前9月百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售比為0.19。較2021年同期的0.31下降了0.12，房企愿意用于投資的金額占比大幅度減少。

??分季度而言，前兩個(gè)季度的拿地銷(xiāo)售比均同比下降，即使三季度在不少重點(diǎn)城市包括上海、廣州等一線城市進(jìn)行第二輪集中供地的影響下，企業(yè)投資積極性略微提升，但拿地銷(xiāo)售比也僅有0.25，與去年三季度相比下降了0.1，足以見(jiàn)得當(dāng)前房企投資的“冷清”。

??值得一提的是，房企投資越是放緩、收緊，反而更加凸顯了龍頭房企在拿地上的資金優(yōu)勢(shì)，相應(yīng)地，也體現(xiàn)出大部分20強(qiáng)以后的房企拿地意愿、實(shí)力的持續(xù)下降。

??分梯隊(duì)來(lái)看，10強(qiáng)房企的占比上升至近50%，與上半年持平。華潤(rùn)、招商、綠城等龍頭房企拿地相對(duì)積極，拿地銷(xiāo)售比遠(yuǎn)高于百?gòu)?qiáng)平均水平；11-20強(qiáng)房企在濱江、建發(fā)、越秀等相對(duì)積極的投資態(tài)度之下，集中度也回升至26%，比上半年提升7個(gè)百分點(diǎn)；其他梯隊(duì)的房企則集中度占比持續(xù)下滑，未來(lái)市場(chǎng)占有率將面臨很大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

??整體來(lái)看，前三季度房企投資呈現(xiàn)規(guī)模化國(guó)央企強(qiáng)勢(shì)、民企羸弱、城投平臺(tái)“托底”的格局。

??值得注意的是，第一，盡管在集中供地中規(guī)模化國(guó)央企表現(xiàn)相對(duì)積極，但與去年同期相比，受制于市場(chǎng)的走弱，1-9月拿地金額、貨值仍舊大幅下滑。萬(wàn)科、金茂拿地金額同比降幅超過(guò)60%，貨值也較同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金額也幾近腰斬。相較之下越秀、華潤(rùn)等金額、貨值同比降幅較小，主要是在核心城市拿地較多，總價(jià)、貨值均較高所致。

??第二，自2022年以來(lái)，城投公司托底的意愿在不斷減弱。對(duì)比各輪次集中供地中，城投類(lèi)公司底價(jià)拿地和溢價(jià)拿地金額的占比情況來(lái)看，可以看出：

??首先，底價(jià)拿地金額的比例遠(yuǎn)高于溢價(jià)拿地。五輪集中供地后，平臺(tái)類(lèi)公司底價(jià)拿地金額達(dá)7076.5億元，而溢價(jià)拿地金額僅有1838.6億元，占比分別為79%和21%，可見(jiàn)托底確實(shí)是大部分平臺(tái)公司拿地的主要目的。

??其次，底價(jià)拿地金額比例的變化趨勢(shì)與平臺(tái)類(lèi)公司拿地金額占總金額的走勢(shì)一致。在2021年第三批集中供地中，平臺(tái)公司底價(jià)拿地金額為2760億元，而溢價(jià)拿地的金額僅有325億元，占比分別為89%和11%，也是兩者占比差距最為懸殊的一次。而進(jìn)入2022年，隨著平臺(tái)類(lèi)公司拿地總金額的下降，底價(jià)拿地的金額占比也在下降，可見(jiàn)平臺(tái)公司“托底”的意愿確有下調(diào)，而還在繼續(xù)拿地的城投公司以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為目的的比例提升。

??百?gòu)?qiáng)房企投資金額中有84%集中于22城，與上半年22城吸金占比基本持平，預(yù)計(jì)更多城市開(kāi)啟第四輪集中供地后，百?gòu)?qiáng)在22城投資金額的占比還會(huì)回升。核心城市以外，百?gòu)?qiáng)房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市。

??從能級(jí)和區(qū)域角度來(lái)看，百?gòu)?qiáng)的投資也同樣呈現(xiàn)“固化”趨勢(shì)：能級(jí)和區(qū)域的分布走勢(shì)也基本保持穩(wěn)定：在上海、深圳、北京等一線城市紛紛集中土拍的情況下，百?gòu)?qiáng)房企年內(nèi)在一線城市的投資占比達(dá)到39%，較8月末提升1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市投資占比則穩(wěn)定在49%，三四線城市再度小幅減少1個(gè)百分點(diǎn)，降至12%。從分布也能看出，當(dāng)前三四線城市對(duì)于百?gòu)?qiáng)投資幾乎毫無(wú)吸引力。

??在城市層面，百?gòu)?qiáng)房企的投資偏好也更加分化：百?gòu)?qiáng)在杭州、上海、北京投資超過(guò)500億元，在杭州拿地金額更是已超過(guò)千億，但位列第十名的廈門(mén)僅獲得189億百?gòu)?qiáng)投資，杭州、上海、北京差異巨大，未來(lái)不同城市間的市場(chǎng)格局或?qū)a(chǎn)生明顯差異。

??2022年第三季度，在“停工”、“斷貸”等輿論影響下，市場(chǎng)恢復(fù)速度再次放緩，行業(yè)信心也進(jìn)一步下降。

??為了減少流拍，促進(jìn)土地成交，多個(gè)城市在土地供應(yīng)端釋放利好，包括降低土拍保證金比例、延緩?fù)恋貎r(jià)款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力。

??但由于多數(shù)城市的樓市表現(xiàn)在政策一松再松的刺激下并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)好，企業(yè)拿地態(tài)度也保持謹(jǐn)慎，地方城投仍在持續(xù)托底。

??因此，更多城市土地供應(yīng)采取了“少而優(yōu)”的供應(yīng)方式，供地以樓市表現(xiàn)較好、庫(kù)存偏低的熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鳎热绫本?、上海、杭州等城市第三輪供地均是如此，預(yù)計(jì)接下來(lái)這一趨勢(shì)還將會(huì)在四季度持續(xù)。

??但結(jié)合三季度以來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)和政策寬松，以及部分企業(yè)的投資表態(tài)來(lái)看整體土地市場(chǎng)仍難有起色。我們認(rèn)為短期拿地意愿難以恢復(fù)，全年謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變。同時(shí)，企業(yè)三四線投資全面萎縮，僅有核心一二線以及部分熱點(diǎn)三四線的優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企參拍。未來(lái)第三，國(guó)央企主力、城投托底的格局不變，但城投托底意愿下降、托底壓力變大，此外民企迫于生存壓力投資仍將收縮和暫緩。