??實(shí)行了兩年的集中供地制度，正在迎來(lái)新的調(diào)整。

??近日，一份自然資源部出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》流傳開(kāi)來(lái)，其中“公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段可以一次或多次發(fā)布出讓公告”，也意味著出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”。

??2月3日，據(jù)媒體報(bào)道，自然資源部確認(rèn)了上述文件，并針對(duì)重點(diǎn)22城集中供地政策是否被取消作出回應(yīng)：不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策。

??實(shí)際上，自去年四季度以來(lái)，集中供地明顯轉(zhuǎn)向了常態(tài)化。北京、深圳、南京、杭州、上海等地土地出讓進(jìn)入第四輪，部分城市集中供地更是“三變六”。

??調(diào)整之后，土地供應(yīng)端透明度更強(qiáng)，同時(shí)放寬全年供地批次數(shù)量的限制，緩解房企因資金壓力而帶來(lái)的投資難題。而2023年土地市場(chǎng)熱度能否被激活？樓市端的表現(xiàn)至關(guān)重要。

??此次土地出讓新規(guī)最大的變化在于，在土地供應(yīng)節(jié)奏上，不再要求“全年不得超過(guò)3次”，而是在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)“可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。

??《通知》明確，建立擬出讓地塊清單公布制度，要求每次公開(kāi)詳細(xì)土地清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。同時(shí)，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓。

??但集中出讓公告更加透明?！锻ㄖ芬螅谟?jì)劃編制中，各地要將住宅用地近三年年平均交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積，作為測(cè)算下一年度供地計(jì)劃總量的參考。

??同時(shí)，規(guī)范各城市土地供應(yīng)規(guī)模。凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過(guò)近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>

??與此同時(shí)，新的土拍政策取消了“租賃住房用地占比不低于10%”的規(guī)定，僅提到大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，供地計(jì)劃中應(yīng)單列租賃住房用地。

??整體來(lái)看，在對(duì)集中供地政策的調(diào)整，核心仍在于“推進(jìn)供應(yīng)信息公開(kāi)”。兩年前，重點(diǎn)22城集中供地實(shí)施以來(lái)，市場(chǎng)透明度不斷提升，市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷的過(guò)程中，密集的供地對(duì)房企拿地準(zhǔn)備工作也提出了很多挑戰(zhàn)，投資拿地策略也受到了一定影響。

??此番調(diào)整后，市場(chǎng)主體將迎來(lái)充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。

??實(shí)際上，兩年前重點(diǎn)22城試點(diǎn)集中供地制度的大背景是重點(diǎn)城市地市競(jìng)拍熱度走高，地價(jià)居高不下，為了控制地價(jià)上漲，穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，催生土地調(diào)控升級(jí)。

??彼時(shí)，重點(diǎn)城市地市高熱，比如杭州、南京，無(wú)論是主城區(qū)還是邊緣板塊，成交涉宅用地均觸及總價(jià)上限，上海更是在2021年2月拍出兩個(gè)區(qū)域單價(jià)地王。部分城市溢價(jià)率更是超過(guò)25%。

??集中供地制度出臺(tái)，可以說(shuō)是遏制房企搶地、限制高地價(jià)的重要手段。

??兩集中政策實(shí)施以后，2021年第一批次集中供地依然保持較高熱度，彼時(shí)，整體溢價(jià)率仍然達(dá)到了14.8%，溢價(jià)成交地塊幅數(shù)占比達(dá)到54%。

??隨即土拍政策收緊，2021年第二批次集中供地?zé)岫妊杆傧陆?，重點(diǎn)22城整體溢價(jià)率僅為4%，流拍率達(dá)到了31%，創(chuàng)下了集中供地兩年來(lái)各批次流拍率最高記錄。

??2021年下半年以來(lái)，去杠桿大背景下，房企現(xiàn)金流承壓，進(jìn)一步限制了房企投資的腳步，各地逐漸通過(guò)降門檻、增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、減少租賃住房和自持比例等放松政策，提振房企投資積極性，但政策效果并不明顯，隨后集中供地?zé)岫戎疠喿叩?，地方城投公司“托底”成為主流，而到?022年第五輪，整體溢價(jià)率已低至1.7%。

??整體來(lái)看，2022年全年，CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率僅為3.4%，較2021年下降了7個(gè)百分點(diǎn)。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下滑，土地市場(chǎng)成交“慘淡”，2022年土地市場(chǎng)成交規(guī)模迎來(lái)了近十年低點(diǎn)。

??為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)施了兩年的集中供地政策到了調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)刻，適時(shí)完善和優(yōu)化原有集中供地政策，對(duì)市場(chǎng)信心恢復(fù)、提振房企投資積極性有一定促進(jìn)作用。

??自2021年年初實(shí)施集中供地以來(lái)，供地政策發(fā)生了多輪變化和調(diào)整，整體呈現(xiàn)“松-緊-松”的格局。

??進(jìn)入2022年四季度，重點(diǎn)城市集中供地發(fā)生了較大變化。

??主要表現(xiàn)在，土地出讓政策繼續(xù)放松，供應(yīng)采取預(yù)公告、推介會(huì)等方式，提前摸底房企拿地意愿，為了避免撞期，減輕企業(yè)拿地壓力，各城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。

??但整體效果并不明顯，2023年1月，房企投資依然疲軟，銷售百?gòu)?qiáng)房企有土地入賬的只有3家。在房企銷售端仍未改善的情況下，還將延續(xù)保守的投資態(tài)度，2023年無(wú)疑還將是土地市場(chǎng)“小年”。

??實(shí)際上，過(guò)去兩年集中供地的嘗試中，也經(jīng)歷了土拍規(guī)則不斷放寬和調(diào)整，土地市場(chǎng)寬松政策已基本“見(jiàn)底”，也就是說(shuō)進(jìn)一步放寬的難度較大。

??那么，集中供地是否會(huì)繼續(xù)延續(xù)？

??去年底，江西省住建廳表示，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出；長(zhǎng)沙也表示，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新。而此次自然資源部也明確表示：不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策。

??至于未來(lái)是否還會(huì)延續(xù)集中供地模式，短期內(nèi)集中供地還將持續(xù)，只是未來(lái)這一模式可能會(huì)發(fā)生兩方面改變。首先，增加集中供地批次，去年以來(lái)已有很多城市采取多批次供應(yīng)措施。其次，集中供地名單或?qū)⒂瓉?lái)調(diào)整，部分城市不再?gòu)?qiáng)調(diào)集中出讓或已不適合放在集中供地名單中，比如長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等。

??集中供地政策的出臺(tái)，主要是為了抑制土地市場(chǎng)過(guò)熱，在初期發(fā)揮了一定的積極作用，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折，部分房企資金鏈趨緊，各地集中供地政策也越來(lái)越寬松，整體效果受到了市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的影響，土地市場(chǎng)迎來(lái)慘淡低谷期。 

??集中供地制度變化的背后，也意味著土地市場(chǎng)供給端改革仍在持續(xù)。后續(xù)，為了進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心和提高預(yù)期，重點(diǎn)城市土拍政策仍會(huì)保持寬松。