????2023年前4月，土地成交規(guī)模同比下降31%，創(chuàng)下2010年以來(lái)全國(guó)土地交易規(guī)模的新低。近七成百?gòu)?qiáng)房企沒(méi)有納儲(chǔ)，剩下三成還在拿地的百?gòu)?qiáng)房企中，仍是央國(guó)企老面孔為主。

??不僅如此，從1-4月新增貨值來(lái)看，超過(guò)百億企業(yè)僅17家，且各梯隊(duì)斷層明顯，前十強(qiáng)與其他房企拉開(kāi)明顯差距。

??雖然在一季度過(guò)后民企的投資積極性出現(xiàn)了弱復(fù)蘇，但大部分出險(xiǎn)房企短期投資恢復(fù)難度較大。

??各房企對(duì)城市的選擇高度集中，土拍市場(chǎng)熱度始終聚焦在一二線核心城市，整體競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

??預(yù)計(jì)接下來(lái)的5、6月份將迎來(lái)一批供地小高峰，土拍市場(chǎng)熱度能否延續(xù)，仍有賴(lài)于樓市回暖情況。

??2023年前4月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積僅為1.79億平方米，同比來(lái)看，受預(yù)供地制度影響，2023年初大部分城市的供地時(shí)段均有所延遲，在2022年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，2023年土地成交建面同比進(jìn)一步下探31%。

??分月來(lái)看，受春節(jié)錯(cuò)期影響，2月份土地成交量反超上年同期，但1月份土地成交僅為上年一半左右，3月不足去年同期的八成，4月也僅有去年同期的一半，導(dǎo)致前4月成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來(lái)的新低。

??從百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿地情況來(lái)看，前4月，投資百?gòu)?qiáng)的貨值、總價(jià)和建面總量分別為8264億元、3927億元和4173萬(wàn)平方米，分別下滑14%、1%和18%，投資總量仍未追上去年同期，與2020年、2021年同期相比降幅更是超過(guò)六成。僅三成百?gòu)?qiáng)房企拿地。

??具體到企業(yè)來(lái)看，2023年前4月，企業(yè)投資斷層明顯。

??1-4月新增貨值超過(guò)百億企業(yè)僅17家，較去年同期減少7家。新增貨值10強(qiáng)門(mén)檻值為167.1億元，20強(qiáng)門(mén)檻值為94.8，前10強(qiáng)門(mén)檻高出20強(qiáng)門(mén)檻72.3億元。

??不僅如此，前10強(qiáng)內(nèi)部分化也在持續(xù)加劇，新增貨值TOP3華潤(rùn)、萬(wàn)科、建發(fā)新增貨值均超過(guò)400億元，幾乎較5-10名貨值高出一倍。

??從拿地企業(yè)來(lái)看，依舊是央國(guó)企拿地為主，如華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利、招商等拿地金額均超過(guò)百億，金地、越秀、華發(fā)等拿地金額同比大幅增長(zhǎng)。

??民企方面，前4月民企投資金額占銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)比例僅為16%，僅龍湖、濱江、偉星拿地相對(duì)積極，

??在整體市場(chǎng)成交創(chuàng)新低的同時(shí)，2023年前4月，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交的現(xiàn)象，部分優(yōu)質(zhì)地塊甚至出現(xiàn)了多家房企爭(zhēng)搶的現(xiàn)象。

??從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，市場(chǎng)熱度較高的依舊大多是長(zhǎng)三角二三線城市，在成交樓板價(jià)超過(guò)3000元/平方米的城市中，溢價(jià)率居于前列的城市大多均位于江浙兩地。

??在這其中，成都溢價(jià)率最高，達(dá)10.8%，杭州的溢價(jià)率相對(duì)較高，達(dá)到了9%。

??在這些城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交的帶動(dòng)下，前4月溢價(jià)率同比顯著上漲，達(dá)到了6.2%，為2021年四季度以來(lái)的新高。不過(guò)與2021年三季度以前相比，依舊處于歷史相對(duì)低位。分月來(lái)看，1-4月各月溢價(jià)率分別為4.1%、5.4%、7.3%和7.2%，大體呈現(xiàn)逐月提升的趨勢(shì)。

??結(jié)合企業(yè)拿地情況來(lái)看，城市選擇高度集中。與民企持續(xù)在深耕城市拿地不同，央國(guó)企投資策略始終聚焦在一二線核心城市。隨著核心城市土拍熱度持續(xù)走高，部分優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”，參拍靠“搶”和“運(yùn)氣”，整體競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

??這一點(diǎn)從4月份土拍也能佐證，在上海、成都的土拍中，央國(guó)企拿地幅數(shù)占比達(dá)到84%和60%。且從參拍來(lái)看，銷(xiāo)售TOP10央國(guó)企房企基本均報(bào)名了核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。4月單月拿地中，華潤(rùn)、萬(wàn)科、建發(fā)、中國(guó)鐵建拿地金額（全口徑）超過(guò)100億，華潤(rùn)在廣州、上海、長(zhǎng)沙共計(jì)拿地6幅，金額達(dá)到234億元，保利、招商、金地拿地同樣超過(guò)50億。

??2023年前4月，因大多數(shù)城市尚未發(fā)布年度供地計(jì)劃，加之自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度的影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比大幅下降。鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個(gè)月公開(kāi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單”，預(yù)計(jì)接下來(lái)的5、6月份將迎來(lái)一批供地小高峰。

??但從市場(chǎng)熱度方面來(lái)看，雖然2022年出臺(tái)了較多行業(yè)利好，其中不乏力度較大的“三支箭”等放款房企融資的組合政策等，但效果來(lái)看，無(wú)論是“救市場(chǎng)還是救企業(yè)”效果均不明顯，只有部分核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱，土地市場(chǎng)分化的現(xiàn)象依然存在，企業(yè)端投資全面回暖仍難度頗大。

??我們認(rèn)為，在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來(lái)核心城市土拍熱度會(huì)較2022年有所上升，但未來(lái)投資壓力依舊不然小覷，土拍市場(chǎng)熱度能否延續(xù)，仍需要根據(jù)樓市回暖情況來(lái)做進(jìn)一步判斷。

??綜合而言，當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度延續(xù)性相對(duì)好于新房市場(chǎng)，但整體房企投資并未有實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

??企業(yè)對(duì)城市選擇高度集中，鮮有三四線城市受到“青睞”。同時(shí)，城市、區(qū)域分化正在加劇，即便是集中供地城市熱度同樣差異顯著。

??未來(lái)土拍熱度是否能延續(xù)，與樓市回暖程度高度相關(guān)。預(yù)計(jì)接下來(lái)一二線土拍熱度仍會(huì)慣性延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊依舊是房企補(bǔ)倉(cāng)拿地的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。

??部分深耕房企增儲(chǔ)訴求明確，將是土地市場(chǎng)中需要注意的力量。