??“在北京拿地，多少還是得靠點(diǎn)運(yùn)氣。”競拍開始前，一家江蘇房企投資拓展負(fù)責(zé)人邊走邊搓手說，“新手都手壯，希望今天能有收獲”。競拍場內(nèi)，多家房企代表身著紅衣“討彩頭”。

??“五一”前后，北京多宗地塊接連出讓，給一眾房企投資拓展人士帶來壓力。從雍和宮到潭柘寺，從靈隱寺到五臺山，他們除了利用假期去寺廟“加班”祈禱，還要準(zhǔn)備節(jié)前節(jié)后的拍地工作。

??“現(xiàn)在就是連軸轉(zhuǎn)，假前剛拍完，馬上又轉(zhuǎn)戰(zhàn)豐臺，同時(shí)還得過著其他地塊的會(huì)?！币患已肫笸锻厝耸客嘎?，公司當(dāng)前也在關(guān)注其他區(qū)域即將出讓的地塊，就是希望能有機(jī)會(huì)拿到地。

??北京的地塊不缺熱度，5月6日下午，30余家房企報(bào)名，近百人齊聚豐臺青塔和大興西紅門地塊競拍現(xiàn)場。最終，兩宗地雙雙觸及競買上限，觸發(fā)搖號環(huán)節(jié)，總成交價(jià)64.745億元。青塔地塊被北京建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體幸運(yùn)搖中，成交價(jià)27.485億元；西紅門地塊則被中鐵+華潤以37.36億元+1.8萬平方米現(xiàn)房銷售面積收入囊中。

??雙雙觸頂搖號

??豐臺青塔地塊在競拍之前，就已顯現(xiàn)出其居高不下的熱度。

??房企報(bào)名資格預(yù)審時(shí)，該地塊就吸引40余家房企參與?；蛟S正是預(yù)判到該地塊熱度可能不低，北京先一步給政策打了補(bǔ)丁，要求將“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競買”調(diào)整為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競買同一宗地”。聯(lián)合競買的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競買。

??同一宗地的競買資格從“同一企業(yè)”升級為“同一集團(tuán)”，在拿地資格審核上出現(xiàn)了進(jìn)一步地收緊。因此最終參與現(xiàn)場競拍的企業(yè)，也縮減至17家房企和聯(lián)合體。

??競拍房企雖有精簡，熱度卻并未退去。截至5月5日17時(shí)，該地塊已收到16手報(bào)價(jià)至25.7億元，開拍后9輪就達(dá)到地價(jià)上限，最后一手報(bào)價(jià)時(shí)十余家房企同時(shí)舉牌。搖號環(huán)節(jié)，最終北京建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體以27.485億元成功搖中，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)約5.28萬元/平方米。

??豐臺青塔地塊為何能這么火熱？諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，主要是具有以下優(yōu)勢：一是地塊臨近西四環(huán)且靠近地鐵，位置優(yōu)越；二是周邊配套較為成熟；三是總價(jià)不高，具有一定的利潤空間；四是體量較小，預(yù)計(jì)銷售流速可觀。

??從地塊來看，青塔地塊規(guī)劃建筑規(guī)模約5.2萬平方米，地價(jià)上限27.485億元，折合樓面價(jià)約5.3萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)8.5萬元/平方米。3.2萬元/平方米的房地價(jià)差，可為摘地房企帶來可觀的利潤收益。

??西四環(huán)優(yōu)越的地理區(qū)位，也為青塔地塊的熱度帶來加持。青塔地塊臨近西四環(huán)，北側(cè)緊鄰城市次干路青塔西路，城市快速路蓮石東路，周邊規(guī)劃有地鐵11號線青塔站，出行便捷。

??“青塔片區(qū)在售項(xiàng)目雖然較多，但緊鄰四環(huán)的只有這一宗。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，西四環(huán)在北京房地產(chǎn)市場的價(jià)值鏈條中，具備比較高的價(jià)格優(yōu)勢和含金量，這也是青塔地塊如此受追捧的原因之一。

??總價(jià)低，體量相對較小，周邊配套較為成熟。青塔地塊周邊3公里范圍內(nèi)有翠微百貨、五棵松華熙LIVE等各類型商業(yè)配套設(shè)施。教育配套方面，周邊有北京市大成學(xué)校、長安新城小學(xué)、豐臺實(shí)驗(yàn)學(xué)校等。醫(yī)療配套方面，周邊有解放軍總醫(yī)院第一醫(yī)學(xué)中心、第三醫(yī)學(xué)中心、第五醫(yī)學(xué)中心、北京市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、北京鐵建醫(yī)院等醫(yī)療資源。

??大興西紅門地塊同樣受到市場熱捧。競拍現(xiàn)場，連續(xù)突破地價(jià)上限和現(xiàn)房銷售面積上限，最終由中鐵+華潤置地聯(lián)合體以37.26億元+1.8萬平方米現(xiàn)房銷售面積搖中，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)約4.16萬元/平方米。

??西紅門板塊近年來先后迎來地鐵19號線南延線規(guī)劃落地和北京四中分校、皇城根小學(xué)分校簽約兩大利好。此外，周邊商業(yè)配套成熟，北京薈聚中心，山姆會(huì)員店再加上宜家和鴻坤廣場，周邊商業(yè)配套可以滿足一站式購物需求。

??熱門地塊背后隱憂

??青塔地塊雖然熱度較高，但是也有房企人士提出隱憂?！爸苓叢焕蛩貙?shí)在太多了，城市界面也很差，旁邊都是上世紀(jì)70年代老公房。鐵路離著地塊太近了不到50米，還有飛機(jī)低空航道，噪音太嚴(yán)重?！?/p>

??地塊本身也有一定問題，青塔兩個(gè)地塊之間隔著一個(gè)還未拆遷的老小區(qū)，并且兩宗地塊面積都比較小。東西兩宗地塊用地面積1.69萬平方米，建筑面積5.2萬平方米，其中6033西地塊0.7萬平米左右，6034東地塊0.9萬平米。容積率3.0，限高80米。

??周邊不利因素太多，面積又小，樓棟排布考驗(yàn)著房企操盤能力。此外，地塊還面臨著周邊在售新房的銷售壓力。電建首鋼華曦府和北京城建宸知筑，銷售指導(dǎo)價(jià)僅為7.5萬元/平方米，與青塔地塊每平方米相差1萬元。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，西四至五環(huán)近兩年已先后集中供應(yīng)了7個(gè)改善項(xiàng)目，合計(jì)供應(yīng)超5000套房源，不僅售價(jià)接近，還多為100平方米以上的大戶型改善產(chǎn)品。如果加上已經(jīng)上架的豐臺青塔地塊和擬供應(yīng)的大瓦窯地塊，這片區(qū)域相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)將是近10個(gè)新房同時(shí)在售，競爭激烈程度可見一斑。

??從成交來看，率先清盤離場的無疑還是兼具價(jià)格優(yōu)勢和性價(jià)比的項(xiàng)目，比如銷售指導(dǎo)價(jià)只有7.5萬元/平方米的華曦府，期房部分開盤日光，現(xiàn)房部分大概率還是快跑的節(jié)奏。同樣有價(jià)格優(yōu)勢的北京城建宸知筑，預(yù)計(jì)將在青塔地塊的襯托下快速銷售。

??值得注意的是，此前在豐臺推介2023年擬供應(yīng)地塊時(shí)，青塔地塊的預(yù)計(jì)銷售指導(dǎo)價(jià)為8萬元/平方米，現(xiàn)在正式掛牌卻調(diào)整到8.5萬元/平方米，除了給房企增加了利潤空間之外，無疑也有為了推動(dòng)片區(qū)新房去化抬一手的嫌疑。

??西紅門地塊也存在同樣的庫存問題。截至5月6日，西紅門橡樹灣一期網(wǎng)簽947套，二期網(wǎng)簽83套；御璟星城網(wǎng)簽421套。區(qū)域兩個(gè)項(xiàng)目總計(jì)房源約2569套，還有約1000套的新房處于銷售中。

??房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈

??優(yōu)勢與劣勢如此明顯，為什么還會(huì)有這么多房企對上述地塊感興趣？關(guān)榮雪認(rèn)為，但由于當(dāng)前北京供地分散且節(jié)奏改變，房企對于質(zhì)量偏優(yōu)的地塊很是珍惜，不愿錯(cuò)過較佳選擇，因此適度割舍部分需求也是可以理解的。

??在關(guān)榮雪看來，當(dāng)前市場逐步復(fù)蘇，房企補(bǔ)倉情緒上漲，進(jìn)一步來看，也展現(xiàn)出房企對北京市場持長期看好情緒，或者來講，因北京樓市穩(wěn)健的特征，吸引了眾多房企積極布局。

??“從房企拿地的市場邏輯來看，確實(shí)有貨值補(bǔ)倉的需要?！惫惚硎?，對上市房企而言，“6?30”節(jié)點(diǎn)即將到來，如果下半年沒有太多的貨值，此時(shí)就需要盡快補(bǔ)倉，龍湖、華潤、金茂等可能都存在同樣的問題。還有一類房企在北京的項(xiàng)目相對較少，此前賣出過熱銷項(xiàng)目，今年想把自身的勢頭延續(xù)下去，同時(shí)持續(xù)深耕北京市場。

??北京建工當(dāng)前操盤的住宅項(xiàng)目并不多，主要在售的只有房山蘇莊北京建工攬星宸和懷柔楊宋鎮(zhèn)的北京建工璟玥林汐，急需進(jìn)一步補(bǔ)倉北京內(nèi)城。而華潤此次競得西紅門地塊，則可延伸橡樹灣熱度，持續(xù)發(fā)力區(qū)域市場。

??“不管是補(bǔ)貨，還是區(qū)域深耕、戰(zhàn)略延伸，房企拿地還是要相對客觀和理性的，對地塊的流速和價(jià)值支撐力做出綜合性的權(quán)衡?！惫阏J(rèn)為，對于上述優(yōu)勢和短板都非常突出的地塊，能夠打造出很好的產(chǎn)品力，賣出比較好的流速，對企業(yè)本身的產(chǎn)品、營銷，包括精裝配置、案場展示力以及客戶認(rèn)知度，都有著很高的要求，需要房企具備綜合性的優(yōu)勢才能夠做好。