??剛剛過(guò)去的5月23日，杭州完成了今年第四批集中供地，杭州供地節(jié)奏快已不是新鮮事，但這次土地拍賣(mài)中，一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)在于，民營(yíng)房企包下了全部土地，這其中除了杭州市占率較高的品牌房企濱江集團(tuán)外，還有不少本土“地頭蛇”和外來(lái)企業(yè)，比如上海大華、理想四維、恒尊控股等。

??不只杭州，在其他熱點(diǎn)城市，地產(chǎn)行業(yè)也正在崛起一批“新勢(shì)力”。

??近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模、業(yè)績(jī)?cè)鏊俚瘸霈F(xiàn)明顯下滑，不少企業(yè)被債務(wù)拖累而出險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)狀況和行業(yè)地位一瀉千里?？硕鸬囊唤M數(shù)據(jù)顯示，2022年百?gòu)?qiáng)房企留存率僅為78%，遠(yuǎn)低于前幾年接近90%的水平，創(chuàng)近五年新低。

??大浪淘沙過(guò)后，行業(yè)格局也發(fā)生了變化，有人退出自然有人補(bǔ)位。

??除了在土地市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)大放異彩的央企、國(guó)企，還有一些區(qū)域性小房企正在逆勢(shì)加倉(cāng)。這些企業(yè)中，有的本身就做地產(chǎn)，但在行業(yè)高速發(fā)展期保持低調(diào)，在行業(yè)調(diào)整期則逆勢(shì)回歸補(bǔ)倉(cāng)，比如上海大華、浙江坤和、安徽的祥源等；有的企業(yè)則是背靠實(shí)業(yè)，在行業(yè)低周期擇機(jī)擴(kuò)張，例如偉星房產(chǎn)、亞倫地產(chǎn)、杭州中豪等。

??克而瑞在一份研究報(bào)告中提到，在2017年至2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張的過(guò)程中，很多“地頭蛇”開(kāi)始冬眠。在本輪行業(yè)洗牌后，許多規(guī)模房企暴雷、發(fā)展陷入停滯，此前那些具有市場(chǎng)認(rèn)可度的本土房企又憑借口碑以及資金安全性再度殺回，同時(shí)各地的拿地門(mén)檻以及拿地資質(zhì)也一降再降。在這種情況下，曾經(jīng)一些被淡忘的企業(yè)正在低調(diào)復(fù)蘇，并重新參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??“地頭蛇”蘇醒、實(shí)業(yè)家加倉(cāng)

??“如今的房地產(chǎn)正在呈現(xiàn)一種前所未有的景象。”一位房企人士感嘆，在中央“房住不炒”定位下，在地產(chǎn)周期下行的影響下，房地產(chǎn)深度調(diào)整，行業(yè)發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻。

??隨著近兩年地產(chǎn)行業(yè)不斷洗牌、出清，部分企業(yè)暴雷、退市，部分企業(yè)因債務(wù)問(wèn)題被清盤(pán)、重整，行業(yè)正處在優(yōu)勝劣汰、更新?lián)Q代的階段。

??被淘汰的企業(yè)逐漸退出行業(yè)舞臺(tái)，一些有實(shí)力的企業(yè)仍然看好行業(yè)發(fā)展，也試圖逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)，彎道超車(chē)。

??濱江集團(tuán)是這其中比較知名且典型的房企。自2018年起，濱江集團(tuán)在大本營(yíng)杭州就獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，最近兩年穩(wěn)居杭州市場(chǎng)銷(xiāo)售冠軍，據(jù)一位熟悉杭州市場(chǎng)的人士表示，外來(lái)的大房企進(jìn)入杭州都會(huì)找濱江集團(tuán)合作，而杭州市場(chǎng)上高端改善盤(pán)只要是濱江開(kāi)發(fā)的根本不愁賣(mài)。在行業(yè)最困難的2022年，濱江集團(tuán)依然實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入415.02億元，同比增長(zhǎng)9.28%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)37.41億元，同比增長(zhǎng)23.58%；在土地市場(chǎng)，濱江集團(tuán)2022年斥資超400億元補(bǔ)貨，發(fā)展勢(shì)頭堪比央企、國(guó)企。

??除了濱江集團(tuán)，一些長(zhǎng)三角的“地頭蛇”企業(yè)最近兩年也在房地產(chǎn)市場(chǎng)積極加倉(cāng)。例如浙江偉星集團(tuán)旗下的偉星房產(chǎn)，去年開(kāi)始，這家企業(yè)便頻繁在杭州、南京、武漢、合肥等熱點(diǎn)城市大手筆拿地。2022年，偉星房產(chǎn)是合肥拿地金額最大的房企；今年3月，偉星房產(chǎn)在南京以31億元拿下當(dāng)?shù)厥飞系诙F的地塊。激進(jìn)補(bǔ)貨之后，在今年一季度新增貨值排行榜上，偉星房產(chǎn)榮登行業(yè)前十。

??另一家來(lái)自江蘇南通的房企亞倫地產(chǎn)最近一個(gè)月在土地市場(chǎng)動(dòng)靜也頗大。在今年4月初西安一場(chǎng)土地出讓中，亞倫地產(chǎn)擊敗華潤(rùn)、龍湖、碧桂園等7家實(shí)力房企獲取了一宗62畝的熱門(mén)宅地，這塊地也是西安今年第二宗觸頂搖號(hào)地塊。同樣的情況還出現(xiàn)在今年廣州的集中供地中，彼時(shí)，廣州番禺迎賓路地塊吸引了16家房企競(jìng)爭(zhēng)，但最終，亞倫地產(chǎn)在搖號(hào)階段勝出。今年以來(lái)，亞倫地產(chǎn)先后出現(xiàn)在杭州、廣州、西安的公開(kāi)土地市場(chǎng)，已累計(jì)斥資40億元拿地。

??不難發(fā)現(xiàn)，最近兩年在土地市場(chǎng)崛起的這些“新勢(shì)力”具有一些共性。

??無(wú)論是濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)，還是亞倫地產(chǎn)、杭州中豪，這些企業(yè)都是區(qū)域深耕型房企，在深耕的市場(chǎng)具有一定口碑和客戶(hù)基礎(chǔ)。濱江集團(tuán)在杭州的市場(chǎng)份額已經(jīng)占到20%以上；偉星房產(chǎn)此前一直深耕臺(tái)州臨海和蕪湖，其市場(chǎng)占有率一直位居第一。

??在地產(chǎn)狂飆的年代，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，各地拿地門(mén)檻也上升，這些區(qū)域型房企遭遇規(guī)模房企全國(guó)化的沖擊，選擇了低調(diào)發(fā)展。隨著市場(chǎng)變化，這些房企也開(kāi)始回歸擴(kuò)張。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，當(dāng)下這一波擴(kuò)張的民企大都有著深耕的實(shí)體產(chǎn)業(yè)母公司，這為其擴(kuò)張打下了較好的融資基礎(chǔ)。

??例如偉星房產(chǎn)的母公司偉星集團(tuán)主要是做紐扣和塑料水管生意；而南通的亞倫地產(chǎn)其母公司亞倫集團(tuán)則是紡織和針織業(yè)的龍頭企業(yè)；杭州中豪主業(yè)其實(shí)是建筑。

??“這些企業(yè)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)也不算是地產(chǎn)行業(yè)的新勢(shì)力，比如偉星房產(chǎn)和杭州中豪進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)也有20余年了，只不過(guò)這些企業(yè)有其他主業(yè)，地產(chǎn)只是副業(yè)。”一位了解上述兩家企業(yè)發(fā)展情況的杭州研究人士表示，或許正是由于主業(yè)和副業(yè)之間的平衡，而不是把業(yè)務(wù)全部押在房地產(chǎn)上，這些企業(yè)才沒(méi)有激進(jìn)擴(kuò)張，從而實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。

??在這位研究人士看來(lái)，這些企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展一直相對(duì)穩(wěn)健，不算逆勢(shì)而起?；蛟S這些企業(yè)的如今的表現(xiàn)也應(yīng)了濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興的那句話(huà)——“不是我們猛，而是人家往后退的速度比我們快。”

??從合作開(kāi)發(fā)到單打獨(dú)斗

??過(guò)去，這些“地頭蛇”企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多是合作的形式，最近兩年，隨著土地市場(chǎng)環(huán)境的變化，拿地門(mén)檻降低，這些企業(yè)開(kāi)始加大獨(dú)立拿地的力度。

??在業(yè)內(nèi)，濱江集團(tuán)以產(chǎn)品品質(zhì)聞名，實(shí)際上，濱江集團(tuán)做大規(guī)模的一個(gè)重要原因在于合作開(kāi)發(fā)。在濱江集團(tuán)的眾多合作伙伴中，杭州坤和集團(tuán)、杭州中豪、興耀等浙江本土房企占有重要比例。這其中，坤和集團(tuán)近兩年在杭州的土地拍賣(mài)市場(chǎng)頻繁現(xiàn)身。

??2022年，在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)中，坤和集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售額達(dá)到245.21億元，在杭州房企銷(xiāo)售排行榜上位居第四。從坤和集團(tuán)過(guò)往開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，除了濱江集團(tuán)，坤和集團(tuán)跟萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)等開(kāi)發(fā)商都有過(guò)合作。而2022年，坤和集團(tuán)也開(kāi)始獨(dú)立拿地。

??據(jù)公開(kāi)資料顯示，在2022年杭州第三批集中供地中，坤和集團(tuán)就與萬(wàn)科組成聯(lián)合體參與競(jìng)拍了那一批宅地中起價(jià)和封頂價(jià)最高的一宗地。同時(shí)，坤和集團(tuán)還單獨(dú)搖中錢(qián)江新城二期杭政儲(chǔ)出【2022】70號(hào)地塊。在今年3月29日杭州拍地中，坤和集團(tuán)再次幸運(yùn)搖中下沙中心區(qū)單元JS0403-26地塊，當(dāng)時(shí)這塊地最終有25家競(jìng)買(mǎi)人參與搖號(hào)，中簽率僅4%。

??無(wú)獨(dú)有偶。最近在土地市場(chǎng)風(fēng)頭正盛的亞倫地產(chǎn)也正在轉(zhuǎn)變其拿地方式。

??公開(kāi)報(bào)道顯示，在2017年到2021年，以實(shí)業(yè)為主的亞倫集團(tuán)多以財(cái)務(wù)投資者的角色出現(xiàn)在一些知名房企的股東名單里。比如從2017年開(kāi)始，其與融創(chuàng)曾合作過(guò)10多個(gè)項(xiàng)目，操盤(pán)者均為融創(chuàng)。

??從2022年起，亞倫地產(chǎn)在合作開(kāi)發(fā)之外，也開(kāi)始嘗試獨(dú)立拿地，在合肥、深圳、西安、廣州所拿地塊目前都是其全資持有。

??不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂(yōu)，這些深耕型企業(yè)走出自身舒適區(qū)后單打獨(dú)斗會(huì)不會(huì)水土不服。

??早期發(fā)力旅游地產(chǎn)，且地產(chǎn)布局以安徽為主的祥源地產(chǎn)在上海就遇到了類(lèi)似問(wèn)題。2020年祥源地產(chǎn)開(kāi)始在上海發(fā)力，先從華僑城手里接過(guò)一個(gè)豪宅項(xiàng)目，此后現(xiàn)身公開(kāi)土地市場(chǎng)，不過(guò)一開(kāi)始，祥源地產(chǎn)也是與其他房企組成聯(lián)合體拿地，而去年在行業(yè)低谷期，祥源地產(chǎn)斥資4.84億元獨(dú)自攬獲上海青浦區(qū)夏陽(yáng)地塊。該地塊被打造成祥源溪悅項(xiàng)目，相比市中心同期銷(xiāo)售的項(xiàng)目，祥源溪悅成交遜色不少。該項(xiàng)目于5月21日認(rèn)購(gòu)結(jié)束，推出180套房源，最終有140組客戶(hù)認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率88％，還未觸發(fā)積分。

??不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，諸如亞倫地產(chǎn)這樣的企業(yè)獨(dú)立拿下的這些地塊后續(xù)也可能會(huì)引入合作方，畢竟此前這些企業(yè)深耕一隅，對(duì)于外拓的市場(chǎng)，最穩(wěn)妥的方式還是找熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

??在張波看來(lái)，從目前這些企業(yè)的擴(kuò)張勢(shì)頭來(lái)看，主要還要基于兩點(diǎn)。其一是房地產(chǎn)自去年開(kāi)始的降溫帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的的變化，不少一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)低價(jià)的地塊開(kāi)始增多，給市場(chǎng)提供了更多機(jī)遇。其二是由于自身的較好的融資能力或者母公司提供的更多信用背書(shū)支持，給擴(kuò)張本身提供了足夠的“彈藥”。

??他認(rèn)為，這些企業(yè)的擴(kuò)張不一定有持續(xù)性。目前來(lái)看，由于擴(kuò)張的勢(shì)頭遠(yuǎn)不如此前一些房企，并且由于有了前車(chē)之鑒，預(yù)計(jì)穩(wěn)健型擴(kuò)張會(huì)是這類(lèi)企業(yè)的主基調(diào)，并且不排除市場(chǎng)一旦出現(xiàn)明顯波動(dòng)，其拿地節(jié)奏也會(huì)隨之調(diào)整。