??沈陽(yáng)住宅用地供應(yīng)量正大幅縮水。截至目前，今年沈陽(yáng)僅有3宗住宅用地掛牌交易入市。

??9月8日，沈陽(yáng)自然資源局對(duì)市本級(jí)住宅用地供地清單作出調(diào)整，供應(yīng)量擬再次縮減，而年初發(fā)布的“沈陽(yáng)市2023年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃”相對(duì)2022年早已減少了一半以上。

??供應(yīng)量，為何越來(lái)越少？與開(kāi)發(fā)商主要以去化為主、拿地漸少不無(wú)關(guān)系。

??據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年沈陽(yáng)商品住宅成交面積為747.6萬(wàn)平方米，同比下降超四成。受銷(xiāo)量影響，沈陽(yáng)新盤(pán)入市也逐漸減少，今年上半年僅有中鐵逸都、澳?？苫▓@等純新盤(pán)露面。

??沈陽(yáng)某房企一位銷(xiāo)售主管告訴記者，沈陽(yáng)樓市整體狀況不佳，大開(kāi)發(fā)商拿地欲望不高也是理所當(dāng)然。

??供應(yīng)成交“雙跌”

??時(shí)間回溯至2021年第三次集中供地，彼時(shí)沈陽(yáng)品牌房企拿地次數(shù)已幾近于無(wú)。

??2021年沈陽(yáng)土地供應(yīng)開(kāi)始執(zhí)行“兩集中”制度。4月30日，第一次集中供地從前期報(bào)名到現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)拍環(huán)節(jié)，22宗地塊出讓共攬金197.86億元，無(wú)一流拍，11宗地摸頂限價(jià)成交，10宗地進(jìn)入競(jìng)配建環(huán)節(jié)，保利、萬(wàn)科、華潤(rùn)、招商、遠(yuǎn)洋、佳兆業(yè)、旭輝等大型開(kāi)發(fā)商紛紛下場(chǎng)拿地，有所斬獲，土地拍賣(mài)熱度可見(jiàn)一斑。

??隨著第二輪集中供地開(kāi)始，沈陽(yáng)率先感受到了土地拍賣(mài)市場(chǎng)分化后的陣陣寒意。原計(jì)劃推出的46宗地塊僅有19宗土地順利成交，超半數(shù)地塊終止交易、流拍，不過(guò)，當(dāng)時(shí)還能看到龍湖、金地、中海等大型房企的身影。

??而后土地出讓斷崖式下跌，在當(dāng)年第三次集中供地中，大開(kāi)發(fā)商集體“隱身”，城投代替出場(chǎng)。僅8宗地塊成功出讓?zhuān)渲?宗地塊底價(jià)成交，其余19宗地塊慘遭流拍，流拍的土地貨值超過(guò)70億元。

??到了2022年，沈陽(yáng)全年只完成了兩輪集中供地，第一輪流拍率20%，第二輪流拍率23%，僅成交了14宗住宅地塊，其中有8宗土地由國(guó)資背景的沈陽(yáng)地鐵接盤(pán)。兩輪集中供地共成交76.7萬(wàn)平方米。

??從成交面積來(lái)看，2021年集中供地成交面積338.82萬(wàn)平方米，2022年交易量?jī)H為上一年的25%。

??與此同時(shí)，2022年12月，自然資源部辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，明確要求因城施策安排計(jì)劃總量，凡商品住房去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住宅供地規(guī)模。沈陽(yáng)也是全國(guó)因城施策控制供地規(guī)模的城市之一。

??今年4月份，中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布了“2023年沈陽(yáng)市市本級(jí)公布住宅用地供地清單”，擬出讓清單中共列出16宗地塊，宗地總面積82.54公頃，供地方式為掛牌出讓?zhuān)钔頂M供應(yīng)時(shí)間為2023年9月30日。緊接著，沈陽(yáng)市自然資源局披露2023年度全市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)145.7公頃，計(jì)劃供應(yīng)量相對(duì)去年減少了一半以上。

??近日，供地清單中僅有的16宗地塊也遭到削減。原清單中的東藥南廠區(qū)、雅馨苑北-1、雅馨苑北-2、北陵農(nóng)場(chǎng)（一期）、北陵農(nóng)場(chǎng)（二期）、遼寧廣電印刷廠、?？平謻|渾南中路北、渾南中路北文德街西、莫子山路北-1、丁香湖濱湖區(qū)A-2號(hào)、平羅灣2號(hào)、小青02東-1B地塊由于不具備公告條件被調(diào)出。調(diào)整后，原16宗擬出讓地塊僅剩高官臺(tái)東街東-2地塊1宗，宗地面積0.78公頃。

??截至目前，今年沈陽(yáng)住宅用地僅有3宗地塊成功入市，即東湖西-2、軒興四路北-2-1、中關(guān)村G93地塊，均由國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地。

??低庫(kù)存、高去化周期

??“品牌房企集體隱身，一方面說(shuō)明開(kāi)發(fā)商目前以去化為主；另一方面也說(shuō)明，品牌房企依舊對(duì)市場(chǎng)持保守觀望態(tài)度。沈陽(yáng)樓市整體狀況不佳，大開(kāi)發(fā)商拿地欲望不高也是理所當(dāng)然?！鄙鲜龇科箐N(xiāo)售主管告訴記者。

??據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年沈陽(yáng)商品住宅成交面積為747.6萬(wàn)平方米，同比下降超四成。從房?jī)r(jià)來(lái)看，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年，沈陽(yáng)新建住宅價(jià)格累計(jì)下跌1.13%，年內(nèi)有9個(gè)月價(jià)格環(huán)比下跌。2023年上半年住宅銷(xiāo)量雖同比略有上漲，但仍處近20年低位。

??沈陽(yáng)本地一位有多年銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)的中介門(mén)店經(jīng)理表示，這一輪樓市低谷期不僅沈陽(yáng)的城市核心板塊價(jià)格有所下降，剛需改善板塊的降價(jià)更加嚴(yán)重，持續(xù)走低的市場(chǎng)行情對(duì)購(gòu)房者信心影響巨大。

??受銷(xiāo)量影響，沈陽(yáng)新盤(pán)入市減少。2023年上半年僅有中鐵逸都、澳?？苫▓@、地鐵星悅里等純新盤(pán)露面，另有虎石臺(tái)大街東地塊傳出進(jìn)展。

??上海易居房地產(chǎn)研究院6月發(fā)布的報(bào)告顯示，在全國(guó)100城新建商品住宅庫(kù)存面積同比增速排序中，沈陽(yáng)市庫(kù)存同比增速有所下降。

??沈陽(yáng)中原研究部數(shù)據(jù)則顯示，因供應(yīng)量持續(xù)減少，沈陽(yáng)已經(jīng)呈現(xiàn)低庫(kù)存、高去化周期的非典型狀態(tài)，有效庫(kù)存737萬(wàn)平方米，即2018年~2023年上半年取證未售部分，去化周期為17個(gè)月。

??隨著新盤(pán)入市減少，沈陽(yáng)存量土地愈發(fā)承壓。

??數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)市2023年第二季度存量住宅用地總面積2516.85公頃，未動(dòng)工土地面積約434.02公頃，分布在市內(nèi)各區(qū)共77宗。已動(dòng)工未竣工土地面積2082.82公頃，未銷(xiāo)售房屋的土地面積780.25公頃。

??值得關(guān)注的是，沈陽(yáng)土地供應(yīng)在縮量的同時(shí)更注重地塊質(zhì)量，這使得入市地塊兼具較高的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值，更加適應(yīng)目前市場(chǎng)需求。供應(yīng)調(diào)整后，更為合理的住宅用地供給，將進(jìn)一步保障住宅市場(chǎng)供求關(guān)系平衡。

??上述房企銷(xiāo)售主管也表示，近幾年國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地供應(yīng)中獲得的土地大多沒(méi)有進(jìn)展，通過(guò)代建等方式開(kāi)發(fā)或?qū)⒃黾有路抗?yīng)。