??“亂捆綁精裝修”“精裝簡(jiǎn)配”是常見(jiàn)套路，這也是全國(guó)各地全裝修、精裝修維權(quán)事件頻發(fā)的原因之一，不能視而不見(jiàn)、拖而不解。蘇州提供了一個(gè)新辦法。

??10月9日，江蘇省蘇州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范全市新建成品住房建設(shè)銷售管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），通知要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量保修、售后服務(wù)以及協(xié)調(diào)相關(guān)責(zé)任單位處理投訴問(wèn)題。因建設(shè)單位不履行或不認(rèn)真履行質(zhì)量保修責(zé)任，造成嚴(yán)重后果的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)予以通報(bào)批評(píng)，并將有關(guān)違法違規(guī)行為列入企業(yè)誠(chéng)信檔案及信用等級(jí)考核。

??值得注意的是，同一天江蘇省徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國(guó)人民銀行徐州市中心支行等五部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的通知》中也提到強(qiáng)化裝修行為及裝修價(jià)格監(jiān)管。要求優(yōu)化新建商品住房裝修管理，完善住宅裝修評(píng)估機(jī)制，注重裝修品質(zhì)提升，推行基礎(chǔ)裝修加升級(jí)裝修模式，合理控制基礎(chǔ)裝修價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提供升級(jí)裝修方案，供購(gòu)房人選擇，滿足多樣化、個(gè)性化裝修需求，不得強(qiáng)制購(gòu)房人選擇升級(jí)裝修，升級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格由雙方在商品房合同簽訂后另行約定。

??實(shí)際上，最近幾年的維權(quán)問(wèn)題中，裝修占了很大的比例。在多位專家看來(lái)，此次蘇州相關(guān)政策出臺(tái)后，后續(xù)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)。

??全裝修維權(quán)常態(tài)化背后

??從2014年起，包括上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等許多省市就相繼出臺(tái)了精裝政策，要求未來(lái)大部分住宅交付是精裝房；2019年2月下旬，住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》明確提出“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，再度引發(fā)行業(yè)關(guān)注，全裝修、精裝修市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。不過(guò)，在全裝修、精裝修住宅項(xiàng)目越來(lái)越多的情況，裝修住宅質(zhì)量難控等問(wèn)題也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一個(gè)痛點(diǎn)。

??中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)、城市運(yùn)營(yíng)專家朱曉紅向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，品質(zhì)差的精裝修產(chǎn)品充斥市場(chǎng)，是打價(jià)格戰(zhàn)帶來(lái)的惡果。

??一位不愿具名的房產(chǎn)研究人士則告訴記者，自2016年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，不少地方政府針對(duì)調(diào)控采取了限價(jià)政策，讓新房?jī)r(jià)格得到了有效控制，這本來(lái)是件好事。但限價(jià)只限網(wǎng)簽價(jià)格，忽略了購(gòu)房者的實(shí)際支付價(jià)格，因此，部分開(kāi)發(fā)商為了擴(kuò)大利潤(rùn)，開(kāi)始在裝修方面做文章，“捆綁精裝修”“精裝簡(jiǎn)配”是他們的常用套路，這也是各地全裝房、精裝修維權(quán)事件頻發(fā)的原因之一。

??以江蘇為例，在江蘇省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)發(fā)布的《2018年全省維權(quán)訴求數(shù)據(jù)解讀報(bào)告》中顯示，2018年全省受理房產(chǎn)交易、裝修類投訴4094件，同比增長(zhǎng)（2017年3830件）6.89%。主要問(wèn)題包括商家私下承諾難以兌現(xiàn)、精裝修住房問(wèn)題繁多、房產(chǎn)裝修前期承諾與實(shí)際不一致等。

??2019年3月，中糧地產(chǎn)南京、南京中建孚康置業(yè)和南京雅居樂(lè)等9家開(kāi)發(fā)商聯(lián)名向江蘇省高院院長(zhǎng)夏道虎上書(shū)的一份《關(guān)于依法維護(hù)精裝房交易穩(wěn)定避免惡意訴訟造成群體事件的緊急報(bào)告》中，將業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾推向高潮。

??起因是某項(xiàng)目在交付過(guò)程中，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋精裝修存在質(zhì)量問(wèn)題，所以多名業(yè)主集體起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商賠償延期交房的違約金且要求開(kāi)發(fā)商按照宣傳的4500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，因?qū)嶋H交付沒(méi)有達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn)，要求賠付差價(jià)。

??經(jīng)過(guò)法院的一審、二審，法院判決業(yè)主敗訴，但是經(jīng)過(guò)一位業(yè)主的努力，通過(guò)再審作出撤銷一審二審的判決，并判決開(kāi)發(fā)商賠償業(yè)主20萬(wàn)元左右的裝修差價(jià)款。

??在這份緊急報(bào)告中，開(kāi)發(fā)商表示了對(duì)判決的擔(dān)憂，南京多精裝修樓盤的業(yè)主因關(guān)注到該糾紛系列案件做出的再審判決，紛紛效仿此案例中富力業(yè)主的訴請(qǐng)，拒絕收房，要求進(jìn)行裝修核價(jià)并退還差價(jià)。再則，該案再審判決對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本計(jì)算很不完整，對(duì)裝修部分完全未考慮開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)精裝修部分的招采成本、管理成本、資金成本，更未考慮開(kāi)發(fā)企業(yè)在此部分的合理利潤(rùn)，也很值得斟酌。

??“裝修政策”保障了什么？

??面對(duì)住宅全裝修、精裝修亂象，地方政府也陸續(xù)出臺(tái)了不少相關(guān)的政策，并持續(xù)對(duì)成品住宅交付和質(zhì)量監(jiān)管實(shí)施細(xì)則做精細(xì)化調(diào)整。

??2019年，西安、河南、廣州、海南等16個(gè)省市相繼出臺(tái)或?qū)嵤┚b修住宅工程監(jiān)管政策，加強(qiáng)分戶驗(yàn)收管理。西安2019年1月1日起新建住宅推行全裝修成品交房，加強(qiáng)監(jiān)督全裝修住宅的分戶驗(yàn)收。2019年浙江分戶驗(yàn)收浪潮席卷三市，杭州余杭區(qū)全裝修住宅實(shí)施100%分戶驗(yàn)收，紹興越城區(qū)、寧波進(jìn)行一戶一驗(yàn)。2019年1月河南省實(shí)行成品住宅分戶驗(yàn)收制度，3月洛陽(yáng)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格成品住宅質(zhì)量監(jiān)管。2019年7月合肥市住建局同發(fā)改委、自然資源和規(guī)劃局等部門約談合肥40家開(kāi)發(fā)企業(yè)，嚴(yán)把住宅質(zhì)量關(guān)。2019年10月廣州加強(qiáng)房產(chǎn)裝修質(zhì)量監(jiān)管，開(kāi)展住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收。2019年12月，安徽滁州、山西晉城、廣西省、湖北襄陽(yáng)等省市發(fā)布精裝修分戶驗(yàn)收政策，要求建設(shè)單位組織實(shí)施分戶驗(yàn)收。2019年以來(lái)江蘇省南通、常州、鎮(zhèn)江三市相繼出臺(tái)精裝修房管理辦法，嚴(yán)格執(zhí)行分戶驗(yàn)收制度。

??同年12月16日，江蘇省高院民六庭印發(fā)了《商品裝修房買賣合同裝修質(zhì)量糾紛案件審理指南》，對(duì)限購(gòu)限價(jià)情形下，裝修房買賣合同糾紛中爭(zhēng)議較大的單獨(dú)解除裝修合同、裝修質(zhì)價(jià)不一、裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范和指引。

??這也是國(guó)內(nèi)首個(gè)專門針對(duì)精裝房的規(guī)范指導(dǎo)意見(jiàn)。

??到此次蘇州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范全市新建成品住房建設(shè)銷售管理的通知》，再為原有的精裝修政策打上補(bǔ)丁。

??蘇州這次的政策重點(diǎn)包括：

??一、為確保成品住房裝修基本品質(zhì)和功能，裝修綜合單價(jià)不宜低于土地出讓樓面單價(jià)5%～10%且不低于1000元/平方米（具體由屬地政府在土地出讓條件中約定）。

??二、 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申報(bào)成品住房預(yù)售許可前，應(yīng)按不同戶型設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房。樣板房要真實(shí)反映戶型、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量。

??三、 樣板房應(yīng)保留至該戶型成品住房取得交付使用通知書(shū)三個(gè)月后方可撤除，并留存影像資料備查。

??四、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量保修、售后服務(wù)以及協(xié)調(diào)相關(guān)責(zé)任單位處理投訴問(wèn)題。因建設(shè)單位不履行或不認(rèn)真履行質(zhì)量保修責(zé)任，造成嚴(yán)重后果的，建設(shè)行政主管部門應(yīng)予以通報(bào)批評(píng)，并將有關(guān)違法違規(guī)行為列入企業(yè)誠(chéng)信檔案及信用等級(jí)考核。

??在知名財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略專家、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師王權(quán)看來(lái)，通過(guò)合理有效的制度建設(shè)，能夠?qū)⒆》抠|(zhì)量納入到比較科學(xué)的管理框架之下。這樣新建房屋必須要在多個(gè)指標(biāo)上達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，既規(guī)避了和稀泥現(xiàn)象，也有效保障了社會(huì)福利。

??后續(xù)或有城市跟進(jìn)

??“從2017年的政策特征來(lái)看，當(dāng)某一個(gè)城市出臺(tái)政策后，一般都會(huì)有城市緊跟。精裝修監(jiān)管是全國(guó)普遍存在的問(wèn)題，蘇州出臺(tái)政策后，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多城市跟進(jìn)?！辟Y深房產(chǎn)評(píng)論人、樓市新說(shuō)出品人陳雷在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為。

??“最近兩年，房產(chǎn)市場(chǎng)的定位和風(fēng)向都發(fā)生根本性變化，從最早的要盡快滿足居住需求，到現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商放慢發(fā)展腳步，質(zhì)量成為未來(lái)開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力?！彼J(rèn)為，最近幾年的維權(quán)問(wèn)題中，精裝修占了一大部分，因此，蘇州在整頓質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，把精裝修問(wèn)題放在首位，同時(shí)通過(guò)其他政策，比如規(guī)范樣板間標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)化售后服務(wù)等，來(lái)提高開(kāi)發(fā)商的精裝質(zhì)量。企業(yè)誠(chéng)信檔案及信用等級(jí)涉及開(kāi)發(fā)商拿地問(wèn)題，此次將懲罰措施擴(kuò)大到信用，足以表明蘇州對(duì)于精裝修問(wèn)題的重視程度。

??看懂研究院研究員程宇也表示，帶裝修房屋的裝修部分是房屋產(chǎn)品本身的一部分，裝修質(zhì)量事關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù)本來(lái)就是企業(yè)信用的最大部分。將此納入企業(yè)信用考核，合情合理。

??不過(guò)，對(duì)于蘇州的通知中設(shè)定裝修費(fèi)用下限的政策，程宇持一定的質(zhì)疑態(tài)度?！霸O(shè)定裝修費(fèi)用下限，這等于限制了裝修議價(jià)，倒是給裝修企業(yè)創(chuàng)造了保護(hù)空間?！?/p>