??《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》政策解讀

一、政策出臺(tái)背景和主要內(nèi)容

      為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況，市委、市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和省委、省政府決策部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，積極落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

      《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）的主要特點(diǎn)是，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，在嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，突出民生屬性、突出精準(zhǔn)調(diào)控、突出綜合施策，多舉措滿足群眾居住需求。

       《通知》主要內(nèi)容有8條：穩(wěn)定增加居住用地供應(yīng)、實(shí)行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策、深化住房限購(gòu)措施、實(shí)行市區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號(hào)+限售”政策、從嚴(yán)調(diào)控商品住房?jī)r(jià)格、加強(qiáng)住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設(shè)力度、嚴(yán)厲打擊各種房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

二、保持居住用地市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定的主要措施

      一是市自然資源和規(guī)劃局公開(kāi)發(fā)布2021年度居住用地供應(yīng)計(jì)劃，加大市區(qū)居住用地供應(yīng)，保障市場(chǎng)穩(wěn)定。

     二是加大居住用地信息公開(kāi)，按季度公開(kāi)存量居住用地信息，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

     三是加大存量居住用地開(kāi)竣工履約監(jiān)管，對(duì)未履行合同約定義務(wù)的，嚴(yán)格追究其違約責(zé)任。

三、市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策的主要內(nèi)容

     在執(zhí)行我市現(xiàn)行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎(chǔ)上，自2021年新入學(xué)起，實(shí)行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位，多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外。

四、二手住房限購(gòu)政策的主要內(nèi)容

     為精準(zhǔn)打擊部分區(qū)域二手住房和學(xué)區(qū)房炒作行為，在嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)的通知》（合政辦〔2016〕43號(hào)）的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步收緊我市部分區(qū)域二手住房限購(gòu)政策，即暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手住房。其中，學(xué)區(qū)范圍以2020年教育主管部門(mén)學(xué)區(qū)劃分方案為準(zhǔn)，后期學(xué)區(qū)劃分若有調(diào)整，則限購(gòu)范圍對(duì)應(yīng)調(diào)整。

     根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易監(jiān)測(cè)情況，對(duì)出現(xiàn)異常交易的區(qū)域適時(shí)調(diào)整二手住房限購(gòu)范圍。調(diào)整范圍由市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作聯(lián)席會(huì)議辦公室對(duì)外公布。

五、法人、非法人組織購(gòu)買(mǎi)住房政策的主要內(nèi)容

     針對(duì)法人、非法人組織參與購(gòu)買(mǎi)熱點(diǎn)商品住房項(xiàng)目增多的現(xiàn)象，在借鑒外地調(diào)控經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，《通知》明確，在市區(qū)范圍內(nèi)暫停向法人、非法人組織出售新建商品住房和二手住房（經(jīng)批準(zhǔn)的人才公寓、重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目除外）。

六、“法拍房”限購(gòu)政策的主要內(nèi)容

     由于當(dāng)前我市“法拍房”未納入限購(gòu)范圍，近期少數(shù)外地戶籍購(gòu)房者通過(guò)法拍規(guī)避限購(gòu)查詢(xún)，造成部分“法拍房”成交價(jià)格不斷走高，少數(shù)“法拍房”甚至遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)成交，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。為封堵政策漏洞，《通知》明確，對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)通過(guò)司法拍賣(mài)或招投標(biāo)中心公開(kāi)拍賣(mài)方式取得商品住房的，均應(yīng)當(dāng)符合本市住房限購(gòu)政策。

七、在途交易處理的主要措施

     在途交易符合以下情形的，按原限購(gòu)政策執(zhí)行：

     1.2021年4月5日（含當(dāng)日）前已通過(guò)市住房保障和房產(chǎn)管理局存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同的；2021年4月5日（含當(dāng)日）前已簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議并能提供定金或購(gòu)房款轉(zhuǎn)賬有效憑證的（不含現(xiàn)金支付）。

     2.人民法院、仲裁委員會(huì)出具的法律文書(shū)確認(rèn)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的，法律文書(shū)裁決日期在2021年4月5日（含當(dāng)日）前的。

     3.2021年4月5日（含當(dāng)日）前，已進(jìn)入司法拍賣(mài)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的。

八、市區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號(hào)+限售”政策的主要內(nèi)容

     為規(guī)范我市新建商品住房銷(xiāo)售行為，杜絕炒賣(mài)房號(hào)行為，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，《通知》明確，加強(qiáng)房源信息公開(kāi)監(jiān)督，自2021年4月6日起，登記購(gòu)房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的熱點(diǎn)樓盤(pán)，均應(yīng)實(shí)行搖號(hào)銷(xiāo)售，由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托公證機(jī)構(gòu)予以公證。公證搖號(hào)銷(xiāo)售商品住房時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于30%比例的房源用于剛需購(gòu)房。搖號(hào)所購(gòu)房源自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起3年內(nèi)不得上市交易。

     實(shí)行搖號(hào)選房：第一步，進(jìn)行選房資格搖號(hào)。首先由剛需購(gòu)房人進(jìn)行選房資格搖號(hào)，再由普通購(gòu)房人進(jìn)行選房資格搖號(hào)，剛需購(gòu)房人在本類(lèi)別選房資格搖號(hào)未中的，可參與普通購(gòu)房人選房資格搖號(hào)。第二步，進(jìn)行選房順序搖號(hào)。由獲得選房資格的購(gòu)房人統(tǒng)一進(jìn)行選房順序搖號(hào)，按順序依次選房。登記購(gòu)房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人須保持一致，不得變更。具體搖號(hào)辦法另行規(guī)定。

     剛需購(gòu)房人須滿足以下條件：（一）登記購(gòu)房人符合我市住房限購(gòu)政策的；（二）登記購(gòu)房人及其家庭成員在市區(qū)范圍內(nèi)無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，且在意向登記之日前無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的；(三)登記購(gòu)房之日前3年內(nèi)擁有市區(qū)連續(xù)繳納2年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的；（四）登記購(gòu)房人登記購(gòu)房之日時(shí)年齡在35周歲以下的。

九、從嚴(yán)調(diào)控商品住房?jī)r(jià)格的主要措施

     一是強(qiáng)化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，嚴(yán)格“限房?jī)r(jià)”。新取得的居住用地，實(shí)行住房項(xiàng)目均價(jià)控制，平均備案價(jià)格不得突破土地出讓前預(yù)測(cè)均價(jià)。

     二是從嚴(yán)控制樓幢計(jì)價(jià)面積，未列入容積率計(jì)算的地下部分不得作為住房面積對(duì)外銷(xiāo)售，不再納入商品住房?jī)r(jià)格備案范圍。
     三是合理確定樓層差價(jià)，同一幢樓的同一套型價(jià)差幅度原則上控制在10%以?xún)?nèi)。

十、住房貸款審慎管理的主要措施

     一是加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)用途貸款合規(guī)管理。認(rèn)真貫徹落實(shí)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2021〕39號(hào)）要求，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款首付資金來(lái)源、最低首付比、償債收入比、貸款資質(zhì)的審查，嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)行為。

     二是嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。注冊(cè)地在合肥的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行分檔管理，房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比不得超過(guò)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（銀發(fā)〔2020〕322號(hào)）規(guī)定的各檔上限。已超上限的金融機(jī)構(gòu)，分別制定調(diào)整方案，在過(guò)渡期內(nèi)逐步向管理要求邊際收斂（后期若有具體實(shí)施細(xì)則出臺(tái)的，從其規(guī)定）。

十一、加大租賃住房建設(shè)力度的主要措施

     目前，我市是全國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、中央財(cái)政支持租賃住房建設(shè)、利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，截至2020年底，已建成保障性租賃住房近17萬(wàn)套。市委、市政府對(duì)租賃住房建設(shè)高度重視，采取了很多行之有效的措施，著力落實(shí)租購(gòu)并舉制度，增加租賃住房供給，千方百計(jì)保障群眾住有所居。2021年，力爭(zhēng)再增加保障性租賃住房2萬(wàn)套（間）以上，努力解決好新市民和青年人的住房問(wèn)題。

十二、嚴(yán)厲打擊市場(chǎng)違規(guī)行為的主要措施

     一是對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)登記人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的住房項(xiàng)目，實(shí)行搖號(hào)銷(xiāo)售，從源頭上堵塞價(jià)外加價(jià)行為；

     二是實(shí)施舉報(bào)查處制，公布舉報(bào)電話，拓寬案件線索來(lái)源渠道；

     三是強(qiáng)化部門(mén)聯(lián)動(dòng)執(zhí)法，形成工作合力。2021年1月22日，市住房保障和房產(chǎn)管理局等5部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)厲打擊哄抬房?jī)r(jià)等違規(guī)行為切實(shí)規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通告》。市相關(guān)部門(mén)將繼續(xù)深入貫徹落實(shí)《通告》精神，市市場(chǎng)監(jiān)督管理局將加大對(duì)號(hào)頭費(fèi)、茶水費(fèi)、捆綁銷(xiāo)售等價(jià)格違法行為的查處力度；市住房保障和房產(chǎn)管理局將加大對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)違規(guī)行為的查處力度；市公安局、市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室將加大對(duì)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、自媒體等煽動(dòng)房?jī)r(jià)上漲、渲染市場(chǎng)恐慌情緒、哄抬房?jī)r(jià)、炒作市場(chǎng)等行為的查處力度。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)將繼續(xù)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，若發(fā)現(xiàn)不良苗頭，會(huì)及時(shí)跟進(jìn)出臺(tái)相應(yīng)政策，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。