廈門市住房保障和房屋管理局  廈門市

自然資源和規(guī)劃局  廈門市建設(shè)局關(guān)于印發(fā)

《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性

租賃住房實施方案》的通知

各有關(guān)單位：

??為有效增加保障性租賃住房供應(yīng)，加快建立多主體供給、多渠道保障的租賃住房制度。經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)將《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》印發(fā)給你們，請認真組織實施。

廈門市住房保障和房屋管理局   廈門市自然資源和規(guī)劃局

??廈門市建設(shè)局

??2021 年7月1日

（此件主動公開）

廈門市存量非住宅類房屋臨時改建為

保障性租賃住房實施方案

??根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)［2021］22號）和《財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快推進中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點工作的函》（建辦房函〔2021〕49號）《關(guān)于中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點有關(guān)工作安排的通知》（建辦房函〔2019〕483號）等文件精神，為有效增加保障性租賃住房供應(yīng)，結(jié)合我市實際，制定本方案。

??一、改建范圍

??本市行政轄區(qū)內(nèi)經(jīng)合法批建并已建成的商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非住宅類存量房屋，可申請改建為保障性租賃住房。其中，商辦類房屋應(yīng)以地塊、樓棟（梯）或獨立樓層為申請單元，廠房、倉儲類應(yīng)以地塊、樓棟為申請單元，旅館、科研教育類應(yīng)以地塊為申請單元。

??二、改建原則

??1.政府引導(dǎo)，市場參與。存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房,由政府提供政策支持，發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體參與、多渠道供給。改建后的保障性租賃住房重點解決新市民、青年人等群體住房困難問題，原則上每套（間）建筑面積不超過70平方米，以30～45平方米的小戶型為主，租金價格接受政府指導(dǎo)，低于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房租金。

??2.市區(qū)統(tǒng)籌，分級審批。由市住房局、各區(qū)建設(shè)局按市、區(qū)級項目分別受理，經(jīng)相關(guān)部門審核，報經(jīng)市、區(qū)政府同意后，核發(fā)改建項目認定書。

??3.整體產(chǎn)權(quán)，用地性質(zhì)不變。存量非住宅類房屋在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；改建項目僅臨時變更建筑使用功能，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限，不補繳土地價款。改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售。

??4.納入備案，強化監(jiān)管。改建后保障性租賃住房管理、運營應(yīng)遵守我市住房租賃有關(guān)工作規(guī)定，房源、合同等均需納入廈門市住房租賃交易服務(wù)平臺統(tǒng)一監(jiān)管。

??三、改建條件及要求

??（一）權(quán)屬合法。申請項目應(yīng)為依法取得土地且批建手續(xù)齊全的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形。存在抵押等其他權(quán)利限制的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書面同意。已取得預(yù)售許可的項目，在市住房局預(yù)售凍結(jié)手續(xù)應(yīng)已辦結(jié)。

??（二）主體明確。改建主體應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人或受房屋產(chǎn)權(quán)人委托的實施單位（含受委托代理的整體運營承租人等），同一改建項目的房屋必須為單一主體產(chǎn)權(quán)。

??（三）改建規(guī)模。改建完成后的項目，保障性租賃住房原則上不得少于50套（間）且建筑面積不少于 2000平方米 。

??（四）安全環(huán)保。項目設(shè)計應(yīng)按照國家相關(guān)技術(shù)標(biāo)準執(zhí)行。改建后的保障性租賃住房應(yīng)確保房屋質(zhì)量安全，并具備相應(yīng)的衛(wèi)生、通風(fēng)等條件，應(yīng)符合給排水、供電等相關(guān)要求。廠房、倉儲類改建項目須設(shè)立相應(yīng)安全隔離措施，確保人員居住安全。

??（五）其他技術(shù)標(biāo)準。改建項目在設(shè)計、建設(shè)、管理和最小居住面積等方面應(yīng)符合國家、省和本市的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準。

??（六）以下情形不得申請改建：

??1.擬改建房屋存在違法違規(guī)行為未處理的（經(jīng)相關(guān)部門同意改建和整改同步實施的項目除外）；

??2.已納入政府土地征收或儲備計劃的；

??3.尚未按原有土地出讓合同或監(jiān)管協(xié)議等約定完成稅收等承諾的總部辦公用地項目；

??4.其他不得改建的情形。

??四、改建流程

??（一）受理申請

??市級項目和已按原土地出讓合同或監(jiān)管協(xié)議等約定完成稅收等承諾的總部辦公用地改建項目，由市住房局受理；區(qū)級項目由區(qū)建設(shè)局受理。申請材料包括：

??1.改建申請書；

??2.申請人身份材料：

??（1）申請人營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)身份證明材料；

??（2）申請人與產(chǎn)權(quán)人不一致的需提交授權(quán)委托書和產(chǎn)權(quán)人的身份證明；

??（3）擬改建部分房屋的產(chǎn)權(quán)人、抵押權(quán)人等相關(guān)權(quán)利人同意改建的書面意見；

??（4）其他需要提供的身份材料。

??3.土地房屋權(quán)屬證明材料；房屋改建涉及宗地內(nèi)其他產(chǎn)權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)利害關(guān)系人意見。

??4.項目改建方案（含可行性分析）：

??（1）改建項目結(jié)構(gòu)安全和消防安全前期評估材料。由申請人委托原項目主體設(shè)計單位或其他具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位，對擬改建為保障性租賃住房涉及的結(jié)構(gòu)安全和消防安全出具的復(fù)核確認文件；

??（2）廠房、倉儲類項目需提供原用途的說明材料，涉及污染物的生產(chǎn)使用及存儲的需提供相關(guān)情況說明；

??（3）項目改建方案：包括擬改建房屋現(xiàn)狀及規(guī)模說明、改建思路、設(shè)計方案、改建后房源量、戶型設(shè)計、投入成本、回報周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等；

??5.其他需要提供的用地、規(guī)劃、建設(shè)等材料。

??（二）審核認定

??受理單位收件后，通過“多規(guī)合一”平臺分發(fā)住房、資源規(guī)劃、建設(shè)、行政執(zhí)法等相關(guān)部門和屬地政府審核。審核通過的，報經(jīng)市或區(qū)政府同意后，由市住房局、區(qū)建設(shè)局分別核發(fā)改建項目認定書；如多規(guī)平臺未達成一致意見的，由受理單位收集各部門意見后報市政府或區(qū)政府研究。改建項目認定書應(yīng)同時抄送市、區(qū)住房、資源規(guī)劃、建設(shè)、行政執(zhí)法等相關(guān)部門及屬地政府。

??（三）組織實施

??項目改建主體憑項目認定書向資源規(guī)劃、建設(shè)等部門申請辦理相關(guān)手續(xù)。

??1.工程規(guī)劃和用地手續(xù)

??由資源規(guī)劃部門出具改建項目工程規(guī)劃意見函，核定改建項目外立面設(shè)計、總平布置和其他必要的規(guī)劃設(shè)計控制條件。鑒于改建項目不涉及土地權(quán)屬變化，可用原項目已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

??2.施工圖設(shè)計和審查

??申請人根據(jù)改建項目認定書及資源規(guī)劃部門出具的改建項目工程規(guī)劃意見函，委托設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計。需要對原有建筑物進行結(jié)構(gòu)安全鑒定的，應(yīng)按要求進行鑒定，以此作為設(shè)計依據(jù)。

??施工圖設(shè)計完成后，按規(guī)定報送施工圖審查機構(gòu)審查，審查合格的，審查機構(gòu)出具施工圖審查合格成果文件。

??3.施工許可

??考慮到非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房的特殊性，以資源規(guī)劃部門出具的改建項目工程規(guī)劃意見函替代工程規(guī)劃許可證。其他材料符合要求后，由市、區(qū)建設(shè)部門核發(fā)施工許可證并同步安排質(zhì)量監(jiān)督。

??4.施工監(jiān)管

??改建主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選擇具備承接資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位等參建單位，及時開展項目改建實施工作，各部門（單位）應(yīng)加強項目改建過程的監(jiān)管和技術(shù)服務(wù)。

??（四）項目驗收

??項目改建完成后，改建主體應(yīng)向受理單位申請驗收。由受理單位組織住房、資源規(guī)劃、建設(shè)等部門開展聯(lián)合驗收，各部門按職責(zé)驗收后出具驗收意見。驗收合格的在聯(lián)合驗收審核表上蓋章確認。

??（五）投用管理

??項目改建后首次出租的，室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)專業(yè)檢測后應(yīng)符合標(biāo)準。項目竣工驗收后10個工作日內(nèi)，改建主體應(yīng)在廈門市住房租賃交易服務(wù)平臺項目辦理相關(guān)備案登記。房屋出租后，應(yīng)在30個工作日內(nèi)辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。

??改建保障性租賃住房運營期限不得超過經(jīng)批準的土地使用年限，且最長不高于15年；享受中央財政獎補資金的項目持續(xù)運營期限不低于8年，未享受中央財政獎補資金的項目持續(xù)運營期限不低于6年；運營主體與租住對象簽訂的租賃合同約定租期原則上不得超過3年，一次性收取租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收取押金數(shù)額不得超過1個月租金。

??（六）退出及監(jiān)管

??1.改建運營年限期滿后，如需繼續(xù)作為保障性租賃住房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)于期滿前六個月，向受理單位提出續(xù)期申請。未提出申請或未獲批準的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)主動提出與整體運營承租人解除合同，商議退出相關(guān)工作，確保分套（間）租戶能有序退出，并于期滿后30個工作日內(nèi)向受理單位提出恢復(fù)原有用途的申請。續(xù)期時間不能超過土地使用年限，土地使用年限期滿的，應(yīng)按土地出讓合同（或劃撥決定書）相關(guān)約定執(zhí)行，沒有約定的，按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

??2.改建運營年限未滿時提出退出申請，且存在租賃期未滿的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)與運營方和租住人達成一致意見后方可提出申請。經(jīng)同意退出后，應(yīng)及時向資源規(guī)劃、稅務(wù)及供水、供電等部門報備，房屋及供水、供電等納入原用途管理，并取消租賃備案。

??3.改建運營年限期滿后，產(chǎn)權(quán)人未申請續(xù)期或未獲批續(xù)期，且未按期退出的，視為擅自改變建筑物功能，非法改變土地用途，由相關(guān)職能部門依法查處，并納入信用監(jiān)管。項目改建為保障性租賃住房期間涉及征地拆遷的，產(chǎn)權(quán)人和整體運營承租人應(yīng)服從城市建設(shè)需求，主動配合征拆，按原產(chǎn)權(quán)登記用途補償。

??4.項目審批后，屬地政府應(yīng)會同住房、資源規(guī)劃、建設(shè)、行政執(zhí)法、市場監(jiān)管等部門加強改建項目后續(xù)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時依照職責(zé)處置。

??5.對提供虛假資料申請改建、將改建后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉(zhuǎn)讓或分割抵押、“以租代售”等違規(guī)行為及新增違建行為的，相關(guān)職能部門應(yīng)采取終止改建行為、限期改正、取消獎補資格、納入信用監(jiān)管等措施；涉嫌違法的，由相關(guān)職能部門立案查處；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。

??五、其他事項

??（一）保障性租賃住房是由政府提供土地、稅收、財政、金融等相關(guān)政策支持，多市場主體參與供應(yīng)的普惠性租賃住房。

??（二）市級項目是指擬改建房屋工程原由市級監(jiān)管的項目；區(qū)級項目是指擬改建房屋工程原由區(qū)級監(jiān)管的項目，以及原監(jiān)管單位不明確的項目。

??（三）對于具有居住功能的SOHO項目，可向住房部門申請建筑物功能臨時變更為保障性租賃住房，但應(yīng)先辦理暫停銷（預(yù)）售手續(xù)。

??（四）除強制性規(guī)范必須增設(shè)和在原有結(jié)構(gòu)空間內(nèi)無法布局的消防通道、電梯等配套設(shè)施外，改建項目不得增加建筑面積、用地面積；不得改變地下空間原有用途。

??（五）我市工業(yè)控制線范圍內(nèi)的工業(yè)項目原則上不得申請改建，確需改建的項目經(jīng)市政府研究同意后，參照本方案執(zhí)行。

??（六）各部門（單位）要精簡項目審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，充分利用政府及各部門內(nèi)部數(shù)據(jù)，減輕企業(yè)負擔(dān)，提高項目審批效率。

??（七）申請改建項目取得項目認定書并完成改建工程后，可向供水、供電部門申請按居民標(biāo)準執(zhí)行水電收費標(biāo)準。

??（八）本方案自印發(fā)之日起實施，有效期2年。

??附件：1.改建項目申請書模板

?          ?2.存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房項目認定書模板

??          3.存量非住宅改建為保障性租賃住房聯(lián)合驗收審核表

附件下載：

·廈房租賃[2021]9號-存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案.pdf

·附件1：改建項目申請書.doc