??全國“十四五”規(guī)劃定調(diào)：因城施策落實“三穩(wěn)”，租賃、保障協(xié)同發(fā)力緩解大城市住房難題。盤活存量土地資源，探索跨區(qū)域交易，實現(xiàn)市場化配置集約化管理。新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利，戶籍制度改革將成“助推劑”。市場份額將向城市群和都市圈集中，核心城市與衛(wèi)星城市市場價值將重構(gòu)。國新辦發(fā)布會提出：“十四五”期間將基本完成2000年建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，有望惠及4千萬戶家庭，在一定程度上將延續(xù)居民購房消費。

??依據(jù)城市基本面、房地產(chǎn)市場需求兩大維度指標(biāo)，我們最終篩選出70個重點城市，其中一、二線城市近乎全覆蓋，僅烏魯木齊暫未公布“十四五”規(guī)劃綱要，34個三四線城市則覆蓋11大城市群，泉州、無錫等5城GDP萬億，臨沂、東莞等常住人口突破1000萬人。

??在具體解讀70城“十四五”住房規(guī)劃綱要后，我們發(fā)現(xiàn)了多個共性特征和突出點。

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??以租賃為抓手，保障覆蓋率提高至30%

??縱觀“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，絕大多數(shù)城市均明確提出：完善住房市場和保障體系，加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。

??具體而言，北京、上海、成都、濟(jì)南等多個一二線城市皆重點發(fā)展住房租賃市場，加大租賃住房供應(yīng)力度，并提出了明確的租賃住房供應(yīng)計劃。例如北京，“十四五”期間將新增租賃住房供應(yīng)不低于40萬套。而在土地資源異常緊俏的廈門，同樣增加租賃住房供應(yīng)，到2025年累計新增租賃住房8.5萬套。

??相對而言，三四線城市外來人口基數(shù)畢竟有限，租賃市場需求著實平平，個別三四線城市即使提出了租賃住房供應(yīng)計劃，較一二線城市仍存在數(shù)量級的差距。例如濟(jì)寧，2025年建成公共租賃住房1040套，較長沙建設(shè)1萬套公租房相差甚遠(yuǎn)。

??南京、寧波、常州、溫州等二三線城市均著力提高保障性住房覆蓋率，普遍達(dá)到30%附近。典型如南京，到2025年城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率不低于31%，常州更是達(dá)到34%。溫州、嘉興略低，到2025年城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率同樣達(dá)到25%以上。

??鄭州、銀川、淄博等更為聚焦，重點解決新市民和困難群體住房問題。例如鄭州，“十四五”時期新增籌集保障性住房23萬套，解決約50-70萬引進(jìn)人才和新市民新就業(yè)人群住房保障需求。

??表：21城“十四五”時期保障房供應(yīng)計劃

資料來源：CRIC

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??控增量挖潛存量，發(fā)展跨區(qū)域市場化交易

??“十四五”時期，多數(shù)城市并未明確建設(shè)用地規(guī)模這一約束性指標(biāo)，僅限于北京、深圳、武漢和東莞4城有所提及。

??具體而言，到2025年，武漢城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模1200平方公里。2021年，武漢計劃供應(yīng)國有建設(shè)用地4667公頃，較2020年增長約10%。其中，住宅用地計劃供應(yīng)1200公頃，同比下降21%，直觀反映武漢在適度增加國有建設(shè)用地供應(yīng)的同時，住宅用地供應(yīng)仍要有所控制，以便將更多的土地資源用于城市基建、工業(yè)、公共服務(wù)等領(lǐng)域。

??深圳、東莞加大土地收儲力度，利于保障土地供應(yīng)，維穩(wěn)市場預(yù)期。例如東莞，到2025年實現(xiàn)收儲整備土地超過5萬畝。

??北京則嚴(yán)令“十四五”時期城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模保持下降趨勢。2021年，北京建設(shè)用地總供應(yīng)計劃3710公頃，較2020年基本持平。其中，住宅用地計劃供應(yīng)1060公頃，較2020年增加60公頃。值得一提的是，商品房用地仍保持600公頃不變，租賃住宅用地則由130公頃提升至300公頃，凈增長170公頃，說明北京土地供應(yīng)仍向租賃住房建設(shè)傾斜，全力支持租賃市場做大做強(qiáng)。

??表：4城“十四五”時期建設(shè)用地規(guī)模

資料來源：CRIC

??03

??8大維度，詳解70城“十四五”規(guī)劃

??1、城鎮(zhèn)化以縣城、特色小鎮(zhèn)為載體

??依據(jù)“十四五”期間各城市城鎮(zhèn)化規(guī)劃進(jìn)程，基本可以劃分為以下三類：

??其一，鄭州、徐州、駐馬店等城鎮(zhèn)化仍處快速增長期，預(yù)計“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口增量皆超40萬人。例如徐州，到2025年末城鎮(zhèn)化率將達(dá)到73%，較2020年末凈增長7.4個百分點，預(yù)計“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口或?qū)⒃鲩L約66.9萬人。

??其二，濟(jì)南、南寧、泉州等城鎮(zhèn)化進(jìn)入平穩(wěn)增長期，預(yù)計2025年末城鎮(zhèn)化率將突破70%，城鎮(zhèn)常住人口增量依舊保持在10-30萬人區(qū)間。例如濟(jì)南，到2025年末城鎮(zhèn)化率將提升至77%，較2020年末凈增長3.5個百分點，預(yù)計“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口或?qū)⒃鲩L32.6萬人。

??其三，廈門、太原、中山等城鎮(zhèn)化進(jìn)入低速增長期，“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口增量或?qū)⒌陀?萬人。例如廈門，到2025年末城鎮(zhèn)化率將達(dá)到89.5%，較2020年末僅增長0.1個百分點，“十四五”期間城鎮(zhèn)常住人口或?qū)⒃鲩L0.5萬人。

??值得一提的是，武漢、杭州、大連等城鎮(zhèn)化率實現(xiàn)下限區(qū)間管控，不再制定具體的增長目標(biāo)。例如武漢，2020年末城鎮(zhèn)化率達(dá)到84.3%，2025年末城鎮(zhèn)化率預(yù)期目標(biāo)高于84%。主要原因在于武漢、杭州、大連等城鎮(zhèn)化進(jìn)程早已進(jìn)入低速增長期，城鎮(zhèn)化率皆超80%，剩余待轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)人口已然不多。人口發(fā)展目標(biāo)逐漸由“量的增長”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百|(zhì)的優(yōu)化”，主要涉及優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)、提高人口素質(zhì)等。

??表：“十四五”末42個城市城鎮(zhèn)化率及城鎮(zhèn)常住人口增量（萬人）

數(shù)據(jù)來源：各城市七普及“十四五”規(guī)劃綱要

??注：假設(shè)“十四五”期間各城市常住人口保持不變，測算城鎮(zhèn)常住人口增量??

??2、近半城市引進(jìn)高校生超50萬

??“十四五”時期，40個二、三線城市落地人才引進(jìn)計劃，多管齊下重點引進(jìn)四大類人才，包括行業(yè)領(lǐng)軍人才、創(chuàng)業(yè)型人才、高校畢業(yè)生和高技能人才。其中，高校畢業(yè)生、高技能人才成為重點引進(jìn)領(lǐng)域。

??在公布引進(jìn)高校畢業(yè)生數(shù)量的16個城市中，近半城市引進(jìn)高校畢業(yè)生達(dá)到50萬人以上。例如濟(jì)南，5年新落戶高校畢業(yè)生80萬人以上。三四線城市中的溫州同樣數(shù)量可觀，累計新引進(jìn)大學(xué)生60萬人以上。岳陽引進(jìn)高校畢業(yè)生數(shù)量相對較低，5年內(nèi)吸引儲備300名博士生、4000名碩士生、5萬名大中專畢業(yè)生在岳就業(yè)創(chuàng)業(yè)。

??而在已經(jīng)公布引進(jìn)高技能人才數(shù)量的20個城市中，近半城市引進(jìn)高技能人才超20萬人。例如寧波，新增高技能人才25萬名，占技能人才總數(shù)比例超過35%。反觀，徐州、淄博、銀川和煙臺等引進(jìn)高技能人才均低于5萬人。例如淄博，到2025年新增高級技能人才2萬人。

??3、適度生育保障人口自然增長

??合肥、寧波、惠州等明確提出：落實生育政策，降低生育、養(yǎng)育、教育成本，提升家庭生育養(yǎng)育意愿和能力，促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展。

??例如合肥，落實生育政策，增強(qiáng)生育政策包容性，引導(dǎo)生育水平適度提升，并穩(wěn)定在合理區(qū)間，促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展。寧波構(gòu)建生育成本在政府、企業(yè)、家庭之間合理分擔(dān)機(jī)制，實現(xiàn)適度生育水平，保障人口自然增長。

??4、棚改基本進(jìn)入尾聲

??“十四五”期間，絕大多數(shù)城市棚改將進(jìn)入尾聲階段，棚改計劃開工量仍將持續(xù)下滑，其對房地產(chǎn)市場拉動力也將大幅減弱。

??從公布“十四五”棚改目標(biāo)的12個城市來看，成都、銀川、濟(jì)寧等棚改規(guī)模均顯著縮量，棚改計劃開工量皆不足2萬套，成都更是低至1萬戶。僅限于重慶、溫州個別城市仍有一定的棚改規(guī)模，但較“十三五”歷史高峰期相差甚遠(yuǎn)。典型如重慶，“十四五”期間將實施10萬戶棚戶區(qū)改造，“十三五”期間則累計完成棚戶區(qū)改造24.78萬戶，降幅多達(dá)60%。

??表：12城“十四五”棚改目標(biāo)

數(shù)據(jù)來源：各城市“十四五”規(guī)劃綱要

??“十四五”期間，舊改將顯著提速，北京、大連、南寧等均力爭完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。

??從公布“十四五”舊改目標(biāo)的19個城市來看，杭州、濟(jì)南、寧波等一、二線城市舊改規(guī)模均達(dá)到2000萬平方米以上，徐州、淄博等三、四線城市同樣突破1000萬平方米。例如重慶，“十四五”期間將實施1億平方米老舊小區(qū)改造。

??區(qū)別于棚改創(chuàng)造了大量的增量購房需求，成為房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖的催化劑，舊改加速推進(jìn)則將延緩居民購房消費，在一定程度上將拖累樓市成交上行空間。

??表：19城“十四五”舊改目標(biāo)

數(shù)據(jù)來源：各城市“十四五”規(guī)劃綱要

??5、居民收入穩(wěn)步增長

??“十四五”期間，居民收入仍保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，并與經(jīng)濟(jì)增長基本同步。2025年，濟(jì)南、拉薩、成都等二線城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到7萬元以上，廣州更將達(dá)到9.99萬元，年均增長7.9%。淄博、煙臺、瀘州等三四線城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將升至6萬元附近，溫州更將升至8.97萬元，年均增長7.2%。

??表：12城“十四五”末城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及年均增長（萬元）

數(shù)據(jù)來源：各城市“十四五”規(guī)劃綱要

??2025年，福州、沈陽、?？诘榷€城市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入將接近6萬元，杭州、寧波則將突破8萬元，深圳、南京更將升至9萬元，年均分別增長6%和8.2%。南通、惠州等三四線城市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入同樣將接近6萬元，無錫、中山則將突破7萬元，年均分別增長6%和6.5%。

??表：32城“十四五”末城鄉(xiāng)居民人均可支配收入及年均增長（萬元）

數(shù)據(jù)來源：各城市“十四五”規(guī)劃綱要

??6、培育萬億產(chǎn)業(yè)集群

??制造業(yè)是立國之本、強(qiáng)國之基，58個城市將在“十四五”時期大力發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，培育制造業(yè)專精特新企業(yè)，促進(jìn)重點產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。

??第一，長沙、惠州等18個城市確立工業(yè)或制造業(yè)規(guī)模增長目標(biāo)。長沙、惠州制造業(yè)增加值占GDP比重分別達(dá)到30%、35%左右。蘇州、嘉興規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值分別達(dá)到4.5萬億、1.6萬億。

??第二，寧波、深圳等13個城市重點培育制造業(yè)單項冠軍企業(yè)、“小巨人”企業(yè)。以寧波為例，力爭打造全國制造業(yè)單項冠軍第一城，國家制造業(yè)單項冠軍達(dá)到 100 家、專精特新“小巨人”企業(yè) 200 家。

??第三，成都、佛山、濰坊等46個城市全力打造萬億級、千億級重點產(chǎn)業(yè)集群。成都培育形成電子信息、裝備制造兩大萬億級先進(jìn)制造業(yè)集群，佛山鞏固提升裝備制造、泛家居2個產(chǎn)值超萬億產(chǎn)業(yè)集群，打造2個超5千億、4個沖3千億產(chǎn)業(yè)集群。

??7、交通發(fā)展迎政策紅利

??52個城市在“十四五”規(guī)劃綱要中明確了空港建設(shè)發(fā)展目標(biāo)。大致可分為三類：

??第一，廣州、西安等31個城市計劃改擴(kuò)建既有機(jī)場，譬如廣州白云機(jī)場將完成三期擴(kuò)建工程。

??第二，深圳、武漢、重慶等20個城市著力提升航空運輸能力，典型如重慶江北機(jī)場，預(yù)計到2025年旅客吞吐能力達(dá)到8000萬人次，貨郵吞吐能力達(dá)到120萬噸。

??第三，南通、蘇州等8個城市建設(shè)或規(guī)劃建設(shè)新機(jī)場，南通二甲鎮(zhèn)新機(jī)場規(guī)劃已獲得民航局批復(fù)，建成后也將成為上海國際航空樞紐的重要組成部分，深度融入長三角一體化建設(shè)。

??表：52個城市“十四五”航空運輸發(fā)展目標(biāo)

數(shù)據(jù)來源：“十四五”規(guī)劃綱要

??54個城市設(shè)定了“十四五”期間鐵路建設(shè)目標(biāo)。具體而言：

??第一，北京、昆明等7個城市明確了鐵路運營建設(shè)里程目標(biāo)，譬如溫州，將盡早實現(xiàn)縣縣通鐵路，2025年鐵路總里程達(dá)到380公里。

??第二，上海、廣州、鄭州等11個城市加快完善城際鐵路網(wǎng)，縮短城際通達(dá)時間，例如上海，預(yù)計將實現(xiàn)中心城60分鐘可達(dá)毗鄰城市、主要樞紐120分鐘可達(dá)長三角主要城市。

??第三，杭州、西安等39個城市全力推進(jìn)重點鐵路項目建設(shè)，加快構(gòu)建高鐵網(wǎng)絡(luò)，以武漢為例，作為中部地區(qū)鐵路樞紐，將構(gòu)筑以武漢為中心“兩橫兩縱兩對角”十二方向的“超米字型”高鐵網(wǎng)。

??8、衛(wèi)星城市市場更具潛力

??毫無疑問，核心一二線城市在城市群、都市圈建設(shè)中扮演著主導(dǎo)者角色，擁有絕對的話語權(quán)，而廣大三四線城市多以追隨者、加盟者身份參與其中，決策權(quán)有限。這也正可以解釋，在“十四五”規(guī)劃綱要中，三四線城市有關(guān)城市群建設(shè)的文字篇幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于一二線城市，其內(nèi)容也主要局限于積極融入都市圈、承接產(chǎn)業(yè)和非核心功能轉(zhuǎn)移等方面。具體來看：

??中山、惠州、常州等強(qiáng)三線城市積極對接滬深等核心城市，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)分工，促進(jìn)區(qū)域優(yōu)勢互補(bǔ)?；葜輰⒋罅Τ薪由钲趦?yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域延伸布局，與深圳、東莞共同打造電子信息、人工智能等世界先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)集群。常州計劃加快承接上?，F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng)新等優(yōu)質(zhì)資源。

??阜陽、岳陽、臨沂等三四線城市積極融入城市群產(chǎn)業(yè)協(xié)作體系，承接中心城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、成果轉(zhuǎn)化。阜陽深化與長三角中心區(qū)對接合作，主動參與長三角分工協(xié)作，積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。臨沂更是明確打造長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移“大后方”目標(biāo)。

??唐山、濰坊、濟(jì)寧等承接城市非核心功能轉(zhuǎn)移。唐山圍繞承接非首都功能疏解，實現(xiàn)與京津全方位對接、一體化發(fā)展。濟(jì)寧承接北京非首都功能紓解，吸引教育醫(yī)療文化、科研機(jī)構(gòu)、企業(yè)研發(fā)中心等功能性機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。

??綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，“十四五”期間行業(yè)銷售規(guī)模仍將高位保持。當(dāng)然，各城市房地產(chǎn)市場還將持續(xù)分化，未來人口仍將向核心一、二線以及強(qiáng)三線城市聚集，市場前景依舊值得期許，弱三、四線城市人口或?qū)⒊掷m(xù)凈流出，市場前景著實難言樂觀。