??短短幾天，從中央到地方，各類穩(wěn)定樓市政策接踵而至。

??1月18日，四川省自貢市取消了此前執(zhí)行的認(rèn)房又認(rèn)貸規(guī)定，成為繼北海后全國(guó)第二個(gè)調(diào)整首付比例的城市。就在幾天前，廣西壯族自治區(qū)北海市發(fā)布降低二套房首付政策。

??“首付比例下調(diào)容易激活房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行情?！?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度來看，此類政策有助于提振樓市，是非常典型的鼓勵(lì)市場(chǎng)交易、積極去庫(kù)存政策。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近3個(gè)月以來，已有超12個(gè)省市發(fā)布房地產(chǎn)維穩(wěn)政策，其中不乏給予購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)居民房貸利率、加快房貸投放速度、降低房企拿地成本、刺激房地產(chǎn)預(yù)售加快等。

??此外，1月20日下午，1月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公布，其中1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.70%，5年期LPR利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.6%，這也是5年期LPR時(shí)隔21個(gè)月首次下調(diào)。

??對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為將對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。不過億翰智庫(kù)方面則表示，利率降低是否能夠真正惠及購(gòu)房者，仍需要看后續(xù)政策具體操作和執(zhí)行。

??降低首付或是地方救市心切

??北海市出手“救市”的背后是，受疫情沖擊，當(dāng)?shù)貥鞘袎毫E增、量?jī)r(jià)齊跌。

??1月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年12月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北海新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，為99.4。這是北海房?jī)r(jià)連續(xù)第4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下滑。

??另外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年8月以來，北海新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)17個(gè)月出現(xiàn)同比下跌。

??具體到房?jī)r(jià)方面，北海樓盤網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月北海新房均價(jià)在6609元/平方米，較2021年1月最高點(diǎn)跌去1779元/平方米，創(chuàng)下新低。

??“北海房?jī)r(jià)主要靠旅游拉動(dòng)，現(xiàn)在根本賣不動(dòng)?！碑?dāng)?shù)匾粯I(yè)內(nèi)人士介紹，2017年以前，北海房?jī)r(jià)多在3000-4000元/平方米；2017年海南出臺(tái)限購(gòu)政策后，部分客源外溢至北海，之后北海樓市供應(yīng)井噴，房?jī)r(jià)起飛，海景房單價(jià)甚至超過1.5萬元/平方米。

??上述人士稱，“2018年，均價(jià)漲到9000元/平方米時(shí)才進(jìn)入平緩期。但2020年受疫情影響，游客減少，外地購(gòu)房客也開始回撤，盡管推出各種促銷活動(dòng)，但仍鮮有人光顧?！?/p>

??北海銀海區(qū)是投資客主戰(zhàn)場(chǎng)。1月20日，記者在電話里詢問了銀海區(qū)多家樓盤銷售人員，他們表示，“現(xiàn)在沒有客源，來買房的大多都是本地改善者居多，這邊相對(duì)老城區(qū)海城區(qū)環(huán)境會(huì)好些，不過買的人不多，即便是‘金九銀十’，我們?cè)鲁山涣咳允莻€(gè)位數(shù)。”

??樓市低迷之下，有部分投資客開始拋售房源。不過，有房產(chǎn)中介人員表示，“這些房源很難賣出，掛牌價(jià)相對(duì)較高，本地人很難承受。我手里有很多掛了快一年都還沒賣出的房源。”

??與此同時(shí)，目前北海樓市庫(kù)存高企。據(jù)易居研究院中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告，北海2021年年底去庫(kù)存周期為23.7個(gè)月。

??“首付比例下調(diào)，客觀上使得購(gòu)房者購(gòu)房方面壓力明顯會(huì)下降。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來，這是非常典型的鼓勵(lì)市場(chǎng)交易、積極去庫(kù)存的政策，并預(yù)計(jì)后續(xù)全國(guó)其他城市也會(huì)積極跟進(jìn)。

??不到一周時(shí)間，四川省自貢市也發(fā)布了調(diào)整首付比例政策。

??1月18日，四川自貢市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金政策相關(guān)問題的通知》，取消了此前兩次住房公積金貸款須間隔12個(gè)月及以上的限制，實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房的標(biāo)準(zhǔn)。

??“自貢作為非核心的地級(jí)城市，城市經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)發(fā)展不盡人意，導(dǎo)致人口流出加劇、老齡化日益嚴(yán)重，購(gòu)房需求減少，加之受疫情和大環(huán)境影響房?jī)r(jià)下行并不意外?！背啥家晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)人士告訴記者，2021年3月開始，自貢主城區(qū)新房銷量已連續(xù)9個(gè)月下滑。

??在記者進(jìn)一步詢問新政執(zhí)行后能否刺激當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求時(shí)，該人士表示“很難說。”

??他表示，盡管房?jī)r(jià)有所下跌，但新房均價(jià)仍在6000-7000元/平方米，“降低首付比例對(duì)于一二線城市來說作用更明顯，自貢說是四線城市都很勉強(qiáng)，自身購(gòu)買力有限，當(dāng)?shù)厝斯べY普遍較低，很難讓他們能夠拿得出首付和房貸?！?/p>

??不過在某房企西南區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人看來，三四線城市的首套剛需有限，只有靠拉動(dòng)改善性需求才能促進(jìn)成交，“靠降低二套房首付對(duì)改善型需求入市很重要?！?/p>

??億翰智庫(kù)則表示，降低首付比例可能在一定程度上提升消費(fèi)購(gòu)房的積極性，但若只是個(gè)別城市不觸及根本的政策微調(diào)，對(duì)于消費(fèi)者信心的提振效果也難明顯。

??市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步加強(qiáng)

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年7月以來，全國(guó)商品房銷售已持續(xù)6個(gè)月同比下滑。與此同時(shí)，全國(guó)多家房企暴雷，引發(fā)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

??銷售市場(chǎng)的急速下行，使得房地產(chǎn)監(jiān)管政策有所放松。2021年10月以來，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等多部門紛紛表態(tài)，表示會(huì)支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，最近3個(gè)月以來，已有超12個(gè)省市發(fā)布房地產(chǎn)維穩(wěn)政策，其中不乏給予購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)居民房貸利率等，這都意味著相應(yīng)政策已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段。

??此外，1月20日下午，1月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公布，其中1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.70%，5年期LPR利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)至4.6%，這也是5年期LPR時(shí)隔21個(gè)月首次下調(diào)。

??對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為將對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極的影響。“此次降息恰處于年初，進(jìn)一步體現(xiàn)了今年貨幣政策釋放流動(dòng)性、降低資金成本、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的導(dǎo)向?！?/p>

??“供給端和消費(fèi)端的活躍將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的提升，助力房地產(chǎn)業(yè)朝更穩(wěn)的方向發(fā)展?！眹?yán)躍進(jìn)解釋，從房企角度看，中長(zhǎng)期貸款資金成本將進(jìn)一步降低，進(jìn)而鼓勵(lì)房企愿貸敢貸，較好激活房企2022年的投資和新開工意愿；從購(gòu)房者來說，房貸利率成本進(jìn)一步下調(diào)，將進(jìn)一步激活合理住房消費(fèi)需求，活躍交易行情。