??2022年房地產(chǎn)市場如何調(diào)控，保障性租賃住房、城市更新、老舊小區(qū)改造等方面如何破題？

??2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在會上表示，2022年，住建部將按照中央經(jīng)濟工作會議的要求，推動擴內(nèi)需、穩(wěn)增長，為促進經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)的穩(wěn)步提升和量的合理增長作出貢獻。

??住建部為此提出2022年將重點加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、推進住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、實施城市更新行動等方面的工作。《中國房地產(chǎn)金融》梳理此次會議，對2022年房地產(chǎn)市場十個重要領(lǐng)域進行逐一解讀。細讀下來，可歸納為“十大關(guān)鍵詞”，而這些關(guān)鍵詞折射出了2022年中國房地產(chǎn)市場的政策風(fēng)向。

??關(guān)鍵詞①：“穩(wěn)”字當(dāng)頭

??從2021年數(shù)據(jù)來看，銷售面積、銷售額達到歷史新高，去年全年商品住宅銷售面積達到了15.65億平方米，同比增長了1.1%。70個大中城市房價年同比，一手房上漲的有50個，持平的沒有，下降的有20個；二手房上漲的有39個，持平的有1個，下降的有30個。去年年底房地產(chǎn)去化水平是14.1個月，處在合理區(qū)間（去化周期12個月到18個月都比較正常）。

??王蒙徽表示，2022年要保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調(diào)控政策的精準(zhǔn)性、協(xié)調(diào)性。繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，努力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，此次會議明確了房地產(chǎn)政策調(diào)控的“四性”（連續(xù)性、穩(wěn)定性、精準(zhǔn)性、協(xié)調(diào)性），是目前高層對于房地產(chǎn)調(diào)控操作的一種新的思路和方向。

??“精準(zhǔn)性啟發(fā)在于，各類房地產(chǎn)政策的出臺需要比較精準(zhǔn)，防止出現(xiàn)矯枉過正的現(xiàn)象，要基于客觀的市場和預(yù)測做決策。而協(xié)調(diào)性方面，也要求從良性循環(huán)發(fā)展的角度出發(fā)，積極出臺各類政策，包括金融、土地、行政等政策都需要配合，不要出現(xiàn)政策之間的‘打架’。此類表述，對于理解今年各地的政策動向和政策效應(yīng)有積極的作用?！眹儡S進表示。

??關(guān)鍵詞②：“房住不炒”

??“毫不動搖地堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”住建部副部長倪虹在會上表示。

??為此，倪虹提到住建部今年將從如下四方面，繼續(xù)堅持“房住不炒”這一定位。

??第一，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，把城市的主體責(zé)任和省級政府的監(jiān)督責(zé)任落實好，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，繼續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

??第二，增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。重點是做到3個“加強”：一是加強土地、金融和市場監(jiān)管等政策的協(xié)同，二是加強部、省、市的調(diào)控聯(lián)動，三是加強對城市“一城一策”政策的指導(dǎo)和監(jiān)督。

??第三，堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險。這項工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場化為原則，壓實企業(yè)主體責(zé)任，落實屬地政府管理責(zé)任，維護社會穩(wěn)定，維護購房群眾合法權(quán)益。

??第四，持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。今年工作重點是完善市場監(jiān)管新機制，大力整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)中的違法違規(guī)行為，把人民群眾的合法權(quán)益切實維護好。

??針對“保障剛性住房需求，同時滿足合理的改善性需求”這一新的提法，嚴躍進指出，剛需方面從保障的角度進行，要求各地夯實基礎(chǔ)完成工作。從政策新意來看，改善型需求的滿足是關(guān)鍵，這是最重要的內(nèi)容。“對于我們理解二套房的政策、大戶型的購房政策等都有積極的作用。從后續(xù)情況看，尤其是從三孩家庭等角度看，改善型需求的釋放是必然的，這也要求土地和金融等政策密切配合?！?/p>

??關(guān)鍵詞③：加大保障性租賃住房建設(shè)

??自去年發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，保障性租賃住房成為解決新使命和青年人住房問題的主要抓手。

??住建部介紹，從實施情況看，在人口流入較多的40個重點城市，2021年已經(jīng)籌集了保障性租賃住房94.2萬套，預(yù)計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發(fā)展保障性租賃住房的良好態(tài)勢。現(xiàn)在，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)等各方面主體參與的熱情較高。據(jù)統(tǒng)計，利用存量土地和房屋建設(shè)的保障性租賃住房達到了70%。

??針對今年的工作開展，主要是大力增加保障性租賃住房供給。王蒙徽表示，2022年全年將建設(shè)保障性租賃住房240萬套（間），新籌集公租房10萬套，棚戶區(qū)改造120萬套。同時，將加快推進長租房市場建設(shè)。

??倪虹表示，住建部在2022年將從土地政策、審批流程的再造和簡化、落實中央補助、稅費優(yōu)惠、水電氣價格政策和金融政策支持六個方面支持保障性租賃住房發(fā)展。

??在金融端，除了已把保障性租賃住房列入了城市基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點，對保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度的管理政策外，2月25日，銀保監(jiān)會、住建部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，要求各類銀行保險機構(gòu)發(fā)揮機構(gòu)優(yōu)勢，把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)。支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。

??關(guān)鍵詞④：大力推進“新城建”

??王蒙徽表示，2022年要大力推進“新城建”，即基于數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加快構(gòu)建國家、省、市三級城市信息模型基礎(chǔ)平臺體系，全面推進智能市政、智慧社區(qū)、智能建造，協(xié)同發(fā)展智慧城市和智能網(wǎng)聯(lián)汽車，通過打造示范基地，加快“新城建”項目落地。

??嚴躍進指出，“新城建”概念和房地產(chǎn)市場的結(jié)合程度將增大，尤其是在智慧社區(qū)和智慧物業(yè)等方面，未來房企需要積極關(guān)注。只有這樣，才能形成更符合消費需求特征的產(chǎn)品供給，也體現(xiàn)了住房領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向。

??2020年“新城建”在重慶、濟南、成都等21個城市開始試點，已經(jīng)落地了一批試點項目。2022年1月12日，國務(wù)院印發(fā)《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》，要求推動新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升市政公用設(shè)施和建筑智能化水平。

??經(jīng)過兩年時間的探索推進，新城建試點城市扎實有序推進各項工作，一些可觀可感的項目落地見效：在山東青島，全市范圍內(nèi)開展的新城建試點涉及33個項目，其中綜合示范園（區(qū)）8個，占地面積約100平方公里，創(chuàng)新性打造了“1+6+N”的“青島模式”；廣州發(fā)布全國首個城市信息模型（CIM）基礎(chǔ)平臺，CIM+城市更新、CIM+智慧社區(qū)等六大應(yīng)用體系……“新城建”成為推動城市數(shù)字化建設(shè)有力的推手。

??關(guān)鍵詞⑤：綠色低碳建設(shè)

??2021年，中央連續(xù)出臺《關(guān)于完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳達峰碳中和工作的意見》《關(guān)于推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》，明確提出要“提升城鄉(xiāng)建設(shè)綠色低碳發(fā)展質(zhì)量”，要求轉(zhuǎn)變“大量建設(shè)、大量消耗、大量排放”的建設(shè)方式，推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色轉(zhuǎn)型。

??住建部副部長張小宏表示，今年除了重點抓緊推動出臺城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達峰實施方案外，還將推進城市與鄉(xiāng)村低碳建設(shè)。城市建設(shè)需要：一是優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)和布局，推動組團式發(fā)展，加強生態(tài)廊道建設(shè)，嚴格控制新建超高層建筑，加強既有建筑拆除管理。二是建設(shè)綠色低碳社區(qū)，加強完整社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建15分鐘生活圈。三是大力發(fā)展綠色建筑，加快推進既有建筑節(jié)能改造，因地制宜推進建筑可再生能源應(yīng)用，優(yōu)化城市建設(shè)用能結(jié)構(gòu)，推進綠色低碳建造。

??通過構(gòu)建自然緊湊的鄉(xiāng)村格局，推進綠色低碳農(nóng)房建設(shè)，加強生活垃圾污水治理，推廣應(yīng)用可再生能源等工作，全面促進鄉(xiāng)村節(jié)能降碳。

??此外，針對綠色低碳發(fā)展，住建部將建立城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計監(jiān)測體系與考核評價指標(biāo)體系，包括編制城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放統(tǒng)計計量標(biāo)準(zhǔn)、碳排放量動態(tài)監(jiān)測，對節(jié)能降碳工作的客觀評價，形成有效激勵和約束機制，共同推動實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達峰碳中和目標(biāo)。

??關(guān)鍵詞⑥：新型建筑工業(yè)化與智能建造

??作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，建筑業(yè)健康發(fā)展將有力促進經(jīng)濟增長、緩解就業(yè)壓力、推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)以及保障和改善民生。去年，全國建筑業(yè)總產(chǎn)值達到29.3萬億元、同比增長11%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重達到7%。

??2020年7月，住建部等13部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推動智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的指導(dǎo)意見》，指出要以大力發(fā)展建筑工業(yè)化為載體，以數(shù)字化、智能化升級為動力，創(chuàng)新突破相關(guān)核心技術(shù)，加大智能建造在工程建設(shè)各環(huán)節(jié)應(yīng)用，形成涵蓋科研、設(shè)計、生產(chǎn)加工、施工裝配、運營等全產(chǎn)業(yè)鏈融合一體的智能建造產(chǎn)業(yè)體系。到2025年，我國智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展的政策體系和產(chǎn)業(yè)體系基本建立，到2035年，我國智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展取得顯著進展，“中國建造”核心競爭力全球領(lǐng)先。

??住建部副部長張小宏表示，2022年將重點從實施智能建造試點示范創(chuàng)建行動、推廣建筑信息模型技術(shù)、發(fā)展裝配式建筑、打造建筑產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺、推進建筑機器人典型應(yīng)用，推進智能建造與新型建筑工業(yè)化。

??關(guān)鍵詞⑦：大力發(fā)展裝配式建筑

??2016年以來，裝配式建筑相關(guān)政策密集出臺，2020-2021年成為裝配式建筑快速發(fā)展的兩年，伴隨裝配建筑行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相繼出爐，智能建造、綠地低碳建設(shè)的推進，裝配式建筑成為成長最快的領(lǐng)域之一。

??針對2022年大力發(fā)展推動裝配式建筑發(fā)展，張小宏指出，今年將培育一批裝配式建筑生產(chǎn)基地，建立以標(biāo)準(zhǔn)部品部件為基礎(chǔ)的專業(yè)化、規(guī)?；?、數(shù)字化生產(chǎn)體系，推動形成完整產(chǎn)業(yè)鏈，提升建筑工業(yè)化水平。提出力爭到2025年，新建裝配式建筑占比達到30%以上。

??從全國各省份推動來看，江西省今年裝配式建筑新開工面積要達到總建筑面積的30%，海南繼續(xù)加大力度推廣裝配式建筑建造和應(yīng)用，力爭裝配式建筑在新建建筑中占比超過60%。

??關(guān)鍵詞⑧：城市更新

??“實施城市更新行動”寫入第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)，成為“十四五”重大戰(zhàn)略之一，城市更新成為推動城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式的重要推手。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021 年底，全國411 個城市共實施2.3 萬個城市更新項目，總投資達5.3 萬億元。城市更新不僅解決了城市發(fā)展中的突出問題和短板，提升了群眾獲得感幸福感安全感，也成為了新的經(jīng)濟增長點。

??針對2022 年城市更新推進工作，住建部辦公廳主任李曉龍從健全體系、優(yōu)化布局、完善功能、管控底線、提升品質(zhì)、提高效能、轉(zhuǎn)變方式7 個方面，提出下一步推動城市更新是一個系統(tǒng)性工程。

??李曉龍指出，對城市規(guī)模、密度、強度、特色風(fēng)貌、安全韌性等劃定底線，限制城市無限擴張，嚴格管控建設(shè)超高層建筑，防止大拆大建。轉(zhuǎn)變由房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)方式，探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的城市更新可持續(xù)模式。

??關(guān)鍵詞⑨：老舊小區(qū)改造

??2019 年—2021 年，全國累計開工改造了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5 萬個，惠及居民超過2000 萬戶。在各地改造過程中，共提升和規(guī)整水電氣熱信等各類管線15 萬公里，加裝電梯5.1萬部，增設(shè)養(yǎng)老等各類社區(qū)服務(wù)設(shè)施3 萬多個。

??城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造既是實實在在的民生工程，又是潛力巨大的發(fā)展工程，2022 年老舊小區(qū)如何改？住建部副部長張小宏表示，下一步，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門，強化協(xié)調(diào)配合，壓實地方主體責(zé)任，繼續(xù)深入扎實有序地推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

??李曉龍?zhí)岢鋈齻€方向，第一，有序?qū)嵤└脑煊媱?。充分尊重群眾意愿，統(tǒng)籌抓好新開工項目和往年開工的續(xù)建項目建設(shè)，切實抓好工程質(zhì)量，確保改造進度和效果。第二，探索可持續(xù)推進模式。支持各地繼續(xù)在推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造、吸引市場力量參與、多渠道籌措改造資金、完善配套政策制度等方面加快探索，進一步健全組織實施機制。第三，加強督促指導(dǎo)。進一步完善巡回調(diào)研和幫扶指導(dǎo)機制，及時總結(jié)推廣各地好經(jīng)驗、好做法和可復(fù)制的政策機制，支持和引導(dǎo)各地真正把城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造好事辦實、實事辦好。

??關(guān)鍵詞⑩：歷史文化保護

??去年，中共中央審議通過了《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強歷史文化保護傳承的意見》，這成為1982 年我國建立歷史文化名城保護制度40 年以來，首次以中央名義出臺的關(guān)于城鄉(xiāng)歷史文化保護傳承工作的文件，是城鄉(xiāng)歷史文化保護傳承工作的頂層設(shè)計和綱領(lǐng)性文件。

??住建部辦公廳主任李曉龍表示，這份文件為今后歷史文化建筑保護指明了方向，提供了重要的遵循。

??2021 年，住建部編制完成《全國城鄉(xiāng)歷史文化保護傳承體系規(guī)劃綱要》，開展了歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定工作，同時將城鄉(xiāng)歷史文化保護傳承工作納入了國務(wù)院的大督查，對8 個國家歷史文化名城進行了監(jiān)督檢查。

??針對歷史文化保護，李曉龍指出，住建部下一步，將重點推進省級規(guī)劃綱要編制，形成城鄉(xiāng)歷史文化保護傳承全國一盤棋的工作局面。繼續(xù)加強國家歷史文化名城和中國歷史文化名鎮(zhèn)名村的申報工作，常態(tài)化推進歷史文化街區(qū)和歷史建筑普查認定。針對歷史文化遺產(chǎn)屢遭破壞、拆除等突出問題，綜合運用評估成果，推動問責(zé)問效、問題整改。