??伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程和人口流動的加速，廣州和深圳作為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和城區(qū)常住人口超千萬的超大城市，住房困難問題日益突出。

??在高房價(jià)的背景下，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式，相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大城市里有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題。

??為解決新市民、青年人的住房問題，改善住房供需結(jié)構(gòu)，黨中央國務(wù)院也作出了“十四五”時(shí)期大力發(fā)展保障性租賃住房的決策部署。

??根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，全國計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套（間），預(yù)計(jì)能夠幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件，其中一二線人口凈流入大城市為重點(diǎn)城市，保租房籌建目標(biāo)較高。

??根據(jù)黨中央國務(wù)院的部署，廣州和深圳都提出了”十四五“時(shí)期籌建60萬套/間保租房的目標(biāo)。在土地資源稀缺，土地供應(yīng)轉(zhuǎn)為存量模式的形勢下，盤活存量資源成為這兩大城市籌建保租房房源的重要方式。

??廣州是一個(gè)人口凈流入的一線城市。根據(jù)第七次全國人口普查，廣州常住人口達(dá)1867.66萬人，與2010年第六次全國人口普查相比，十年來共增加597.58萬人。作為超大城市、國家中心城市，廣州的人口還將持續(xù)保持凈流入態(tài)勢，住房租賃需求旺盛。

??為切實(shí)解決新市民、青年人等群體住房問題，廣州計(jì)劃大量增加保障性租賃住房供應(yīng)。《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，“十四五”期間，全市共籌建60萬套保障性租賃住房的目標(biāo)。

??在今年深圳發(fā)布“十四五”時(shí)期追加20萬套（間）保租房目標(biāo)之前，廣州的保租房籌建目標(biāo)居全國首位。

??深圳作為一個(gè)2000萬人口級別的超大城市，擁有大量高新科技企業(yè)，每年有大量人口持續(xù)流入。根據(jù)第七次全國人口普查結(jié)果，過去十年間，深圳整體人口增加了700萬人，隨之而來的居住問題也愈加突出。

??《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，“十四五”期間計(jì)劃建設(shè)籌建保障性租賃住房 40 萬套/間（占公共住房比例高達(dá)74%），計(jì)劃供應(yīng)20萬套/間（占公共住房比例高達(dá)58.8%）。

??從區(qū)域分布來看，主要集中在寶安區(qū)、龍崗區(qū)、南山區(qū)及龍華區(qū)，占比67.5%。

??今年深圳市政府工作報(bào)告明確提出，要盡最大努力幫助新市民青年人等群體緩解住房困難，讓年輕人更有盼頭、更加安居樂業(yè)。

??近期，深圳調(diào)整了“十四五”保障性住房建設(shè)計(jì)劃，在原目標(biāo)基礎(chǔ)上追加了20萬套（間），均為保障性租賃住房。也就是說，深圳“十四五”期間計(jì)劃籌建60萬套/間保障性租賃住房，與廣州并列全國城市“十四五”保租房籌建目標(biāo)第一。

??為加快推進(jìn)和規(guī)范保障性租賃住房發(fā)展，廣州和深圳圍繞保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營出臺多項(xiàng)政策措施，細(xì)化非居住存量房屋改建、企事業(yè)單位利用自有存量土地建設(shè)、城中村房屋改造等不同籌建方式實(shí)施方案，強(qiáng)化政策保障，助推保障性租賃住房籌建加速。

??目前，廣州已探索形成七大保租房籌集方式，包括城市更新復(fù)建安置區(qū)配置中小戶型住房、存量房源整租運(yùn)營、“工改租”、“商改租”、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建、集體建設(shè)用地新建、土地公開出讓新建、企事業(yè)單位自有存量土地新建等，通過政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，確保計(jì)劃落實(shí)到位。

??在土地資源稀缺，土地供應(yīng)轉(zhuǎn)為存量模式的形勢下，深圳轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，由原有以新供用地建設(shè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)籌集并重，創(chuàng)新性提出保障性住房“跟著產(chǎn)業(yè)園區(qū)走、跟著大型機(jī)構(gòu)走、跟著軌道交通走、跟著盤活資源走”的“四跟”發(fā)展戰(zhàn)略，全力開展“六類十五種”渠道建設(shè)籌集工作。

??以國有企事業(yè)單位利用自有存量土地建設(shè)保障性租賃住房、城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升、“工業(yè)上樓”配建保障性住房三個(gè)渠道為主要發(fā)力點(diǎn)，形成多渠道建設(shè)籌集、多主體供應(yīng)模式。

??在利用自有用地建設(shè)保障性租賃住房方面，深圳進(jìn)行了積極的嘗試和有效的探索，從政策上明確支持企事業(yè)單位利用自有用地建設(shè)，或與其他社會主體利用自有用地合作建設(shè)保障性租賃住房，支持企事業(yè)單位按規(guī)定優(yōu)先面向符合條件的原用地單位（含合作的社會主體）職工配租房源。

??目前，深圳已探索出“收地+出讓(單主體)”、“收地+出讓(雙主體)”、“調(diào)整用地性質(zhì)+合作開發(fā)”等三種全新的合作開發(fā)模式，突破了保障性住房建設(shè)的固有模式，加快推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。

??這種模式從單一項(xiàng)目看，體量并不大，但如果把全市零散的企事業(yè)單位自有存量土地都用這種新模式盤活，就會積少成多，規(guī)?？捎^。

??目前，深圳正在加大力度統(tǒng)籌協(xié)調(diào)用地審批等工作，今年企事業(yè)單位自有用地建設(shè)保障性租賃住房項(xiàng)目開工不少于20個(gè)，力爭建設(shè)保障性租賃住房3萬套（間），占今年保租房籌建目標(biāo)（16萬套/間）的近兩成。

??同時(shí)，深圳打起了城中村的主意。城中村是深圳最大的存量房源地，但大多數(shù)房源的居住品質(zhì)較差。

??為提升城中村租賃房源的品質(zhì)，今年2月28日，深圳市城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升行動在龍華區(qū)元芬新村啟動。深圳10個(gè)區(qū)（新區(qū)）在現(xiàn)場簽署了保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)書，明確2023年保障性住房建設(shè)籌集的任務(wù)：建設(shè)籌集保障性住房18.5萬套(間)，保障性租賃住房16萬套（間）。

??深圳市住房建設(shè)局還發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》，提出“安全、配套、建筑、綠色”四項(xiàng)改造要點(diǎn)，為全市規(guī)范、有序、高效推進(jìn)城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升提供明確指引。

??存量城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升，成為深圳增加保障性租賃住房供給的主渠道之一。截至目前，深圳已納入保障性租賃住房規(guī)范管理的城中村房源約4.99萬套（間）。

??接下來，深圳還將圍繞“20+8”產(chǎn)業(yè)集群、“20+20”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和軌道交通站點(diǎn)的周邊城中村區(qū)域，開展城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升，為新市民青年人群體提供大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用的保障性租賃住房。今年計(jì)劃推進(jìn)4.9萬套（間）城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升項(xiàng)目，選取10個(gè)“三宜小村”精品示范項(xiàng)目。

??此外，深圳加速推動企業(yè)“工業(yè)上樓”，并“動腦筋”為產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工解決“落腳”問題，全力推動“工業(yè)上樓”配套建設(shè)保障性租賃住房工作，出臺符合“工業(yè)上樓”需要的住房保障政策，明確提出城市更新類、新供應(yīng)用地類、土地整備類項(xiàng)目，結(jié)合園區(qū)生產(chǎn)、生活實(shí)際需求落實(shí)配建不少于5%規(guī)劃廠房容積的宿舍型保障性租賃住房，定向面向園區(qū)企業(yè)員工出租。

??根據(jù)深圳”確保連續(xù)5年每年提供不少于2000萬平方米廠房空間“的工作目標(biāo)，預(yù)計(jì)每年至少可建設(shè)約100萬平方米宿舍型保障性租賃住房，讓企業(yè)和員工無后顧之憂，為制造業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略提供有力支撐。

??目前，深圳的“工業(yè)上樓”保租房項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)。正在建設(shè)中的南山智造紅花嶺產(chǎn)業(yè)園，一期共配建配套宿舍約3000（間），優(yōu)先面向園區(qū)內(nèi)員工出租，建成后可為6000-7500人提供居住保障。

??同時(shí)，位于龍崗區(qū)的園山優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間項(xiàng)目已通過審批，下一步將由區(qū)政府組織掛牌出讓，其中配建宿舍型保障性租賃住房約6162平方米。寶安A426-0466宗地等三個(gè)項(xiàng)目待審批通過后實(shí)施，涉及宿舍型保障性租賃住房約16.58萬平方米。

??從目前廣州、深圳公布的保租房籌建項(xiàng)目來看，形成供應(yīng)的項(xiàng)目以非居住存量改建、城中村改造、市場化項(xiàng)目轉(zhuǎn)化等存量納管方式居多，新建保租房將集中在2024-2026年竣工入市。

??以深圳為例，根據(jù)克而瑞租售整理，深圳現(xiàn)有95個(gè)新建保障性租賃住房項(xiàng)目，其中77個(gè)在建項(xiàng)目計(jì)劃于2024-2026年竣工，占比81%。

??同時(shí)，克而瑞租售通過宗地號對比分析發(fā)現(xiàn)，截至2023年3月31日，深圳市已開工在建的83個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目中，有29個(gè)是通過招拍掛的方式出讓，其中，19宗是竟自持，1宗拿地自持，8宗競配建或拿地配建、1宗純租賃用地。

??廣州和深圳在保租房籌建方面的積極探索和嘗試為全國一二線大城市提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)和啟示。

??隨著一二線大城市從增量規(guī)劃向存量時(shí)代，通過企事業(yè)單位自有存量土地建設(shè)、非居住存量房屋改建、城中村租賃住房規(guī)?；焚|(zhì)改造提升后納管等方式都成為籌建保租房的重要途徑。