??熱點(diǎn)二線城市樓市優(yōu)化政策持續(xù)落地。

??繼鄭州打響全國(guó)樓市松綁第一槍之后，有關(guān)熱點(diǎn)一二線城市出臺(tái)樓市支持新政的關(guān)注度一下被推向高潮，半月后江西省南昌市打響了第二槍。

??8月17日，江西省南昌市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱“新政”），推出新政15條，新政從土地供應(yīng)端到市場(chǎng)端再到購(gòu)房者，全方位覆蓋。

??值得關(guān)注的是，新政中實(shí)行階段性契稅補(bǔ)貼、支持改善需求置換住房?jī)蓷l措施均為首次推出。同時(shí)還提出首次購(gòu)房首付比例最低執(zhí)行20%，二套房首付比例最低執(zhí)行30%；可預(yù)提住房公積金支付購(gòu)房首付款；多子女家庭使用住房公積金貸款額度上浮20%；購(gòu)房人可享受最高100%契稅補(bǔ)貼，置換住房可退稅，推行貨幣化和“房票”安置方式、推行二手房“帶押過(guò)戶”等政策。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)分院表示，南昌市此次發(fā)布的新政，主要從支持購(gòu)房需求、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、提升住房品質(zhì)、優(yōu)化開發(fā)企業(yè)流動(dòng)性四大方面助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“最近人們都比較關(guān)心首套房首付和二套房首付這個(gè)事情，而南昌市新政里面明確提到了首套和二套房首付比例的內(nèi)容，這對(duì)于其他城市也是有非常積極的借鑒意義，具有明顯的導(dǎo)向作用，將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易需求，有利于南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)健康的發(fā)展?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??當(dāng)前，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力顯露，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年1~7月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)顯示，7月份，南昌市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.3%，這是今年南昌市新建商品住宅銷售價(jià)格第一次出現(xiàn)環(huán)比下跌。

??市場(chǎng)變化方面，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月，南昌市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.02%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.54%。

??南昌市市場(chǎng)邁入低迷區(qū)間，郊區(qū)板塊賣不動(dòng)，熱門板塊（紅谷灘、朝陽(yáng)等）供應(yīng)不足，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡。在新政推出之前，江西省南昌市南昌縣還曾因?yàn)橐粯潜P銷售業(yè)績(jī)不佳，指責(zé)其“拖后腿”，并對(duì)該樓盤發(fā)布了工作函。

??新政出臺(tái)以及給項(xiàng)目發(fā)工作函的主要原因還是樓市持續(xù)不振，也進(jìn)一步說(shuō)明南昌市樓市的壓力較大情況。

??針對(duì)15條新政發(fā)布24小時(shí)后，南昌市樓市反應(yīng)情況如何，多位南昌市銷售人員向記者表示，“截至目前，新房二手房掛牌量屬于持平狀態(tài)，沒有很大變化，帶看量、成交量也沒有出現(xiàn)明顯增加，政策發(fā)布時(shí)間還短，市場(chǎng)需要反應(yīng)時(shí)間。”

??南昌市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人謝先生向記者表示，“政策發(fā)布以后，有購(gòu)房需求的客戶咨詢量有增加，因?yàn)槟壳罢哒谕茝V中，好多客戶在等進(jìn)一步的解析，像好幾位房東咨詢牽涉?zhèn)€人退稅的情況?！?/p>

??記者注意到，除了南昌市此次發(fā)布15條穩(wěn)樓市新政外，近期多地也在繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整購(gòu)房政策。

??8月15日，浙江溫州完善住房公積金政策，其中提出，首套住房貸款最低首付款比例20%，第二套住房貸款最低首付款比例40%；雙人繳存家庭最高貸款額度調(diào)整至100萬(wàn)元，單人繳存家庭最高貸款額度調(diào)整至65萬(wàn)元；優(yōu)化住房公積金貸款家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。

??此外，福建廈門二套房首付由5成降至4成，二套房房貸利率，從LPR+80基點(diǎn)調(diào)整至LPR+60基點(diǎn)，下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)，并從8月16日開始執(zhí)行。

??從高層重磅定調(diào)，到各大城市積極表態(tài)，再到近期具體政策陸續(xù)出臺(tái)，降息、降利率、降首付等利好接踵而至，后續(xù)可能還有更多優(yōu)化政策出臺(tái)，也會(huì)有更多城市效仿加入，政策大潮即將襲來(lái)。

??南昌市15條新政如下：

??新政首次提出，實(shí)行階段性購(gòu)房補(bǔ)貼。即日起至2023年12月31日期間在南昌地區(qū)購(gòu)買新建商品房的（含非住宅，購(gòu)房時(shí)間以購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)），符合享受南昌“人才10條”購(gòu)房補(bǔ)貼條件的人員，在完成契稅繳納后，由受益財(cái)政再給予100%的契稅補(bǔ)貼；其他購(gòu)房人員在完成契稅繳納后，由受益財(cái)政給予50%的契稅補(bǔ)貼。

??明確支持改善需求置換住房。自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

??此外，新政還推行二手房“帶押過(guò)戶”。簡(jiǎn)化抵押二手房交易程序，對(duì)符合相關(guān)條件的已抵押二手房可在未解除原抵押狀態(tài)下交易過(guò)戶，節(jié)約交易雙方資金和時(shí)間成本。

??同時(shí)，推行貨幣化和“房票”安置方式。對(duì)未開工建設(shè)的安置房征收項(xiàng)目，被征收人可選擇貨幣化、“房票”和實(shí)物安置方式，對(duì)選擇“房票”購(gòu)買新建商品房安置的予以獎(jiǎng)勵(lì)。

??新政明確，優(yōu)化房地產(chǎn)用地供應(yīng)。加強(qiáng)市場(chǎng)研判分析，根據(jù)各區(qū)域商品房庫(kù)存、土地市場(chǎng)需求、土地供應(yīng)潛力等情況，合理安排土地供應(yīng)節(jié)奏。積極推進(jìn)城區(qū)新一輪國(guó)有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新，科學(xué)確定出讓起始地價(jià)。積極探索采用“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)品質(zhì)”的方式確定競(jìng)得人，更好滿足人民群眾對(duì)于高品質(zhì)、改善性住房的需求。

??同時(shí)，優(yōu)化土地出讓價(jià)款繳納期限。市本級(jí)土地出讓競(jìng)買保證金比例繼續(xù)按最低20%比例執(zhí)行；土地出讓價(jià)款在出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納50%，剩余價(jià)款繳納期限按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：住宅用地在簽訂出讓合同后6個(gè)月內(nèi)繳清；商住綜合用地在簽訂出讓合同后9個(gè)月內(nèi)繳清；商服用地在簽訂出讓合同后12個(gè)月內(nèi)繳清。政策有效期至2024年12月31日。

??新政明確，支持商業(yè)庫(kù)存加快去化。合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在符合相關(guān)規(guī)劃的前提下，支持在控制性詳細(xì)規(guī)劃中適當(dāng)調(diào)減商業(yè)、商務(wù)用地比例或?qū)⑸套』旌嫌玫卣{(diào)整為居住用地；對(duì)存量商業(yè)用地或可兼容商業(yè)性質(zhì)的用地，在滿足出讓合同及招商協(xié)議的前提下，可按《南昌市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈南昌市服務(wù)型公寓建設(shè)管理規(guī)定（試行）〉的通知》（洪府辦發(fā)〔2023〕49號(hào)）執(zhí)行；鼓勵(lì)和引導(dǎo)土地使用權(quán)人改變存量商業(yè)用地用途用于教育、養(yǎng)老、文化、體育等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和租賃住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。

??在優(yōu)化項(xiàng)目審批服務(wù)方面，新政提出，在出讓合同簽訂后，即可核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；按出讓合同繳納首期土地出讓價(jià)款后，即可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)；對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的，辦理預(yù)售許可的最低預(yù)售形象進(jìn)度條件可調(diào)整為單體工程施工至正負(fù)零；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可采取“容缺+承諾制”方式，分階段辦理建筑工程施工許可證，質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)可提前辦理。

??提升商品住房品質(zhì)。促進(jìn)住房建設(shè)集約化、配套化、精細(xì)化、綠色化發(fā)展，支持立體生態(tài)住房建設(shè)；在滿足綠建要求下，企業(yè)可自主確定住宅全裝修建設(shè)比例；全面取消144平方米以下戶型的住宅建設(shè)比例要求，支持房企依規(guī)優(yōu)化調(diào)整住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。

??此次新政還明確，完善預(yù)售資金監(jiān)管。實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管專戶設(shè)立在政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)名下的模式，進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)售資金撥付監(jiān)管比例；開發(fā)企業(yè)可依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和約定，提供“見索即付”類型保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

??完善項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。推動(dòng)優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育、醫(yī)療資源區(qū)域均衡布局，加大市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套力度，重點(diǎn)完善已供住宅用地相對(duì)集中區(qū)域的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，推動(dòng)已規(guī)劃的教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施項(xiàng)目提前開工、及時(shí)投入使用。凡在當(dāng)?shù)刭?gòu)買房產(chǎn)（含住宅、公寓、商業(yè)）均可按照當(dāng)?shù)亓x務(wù)教育入學(xué)政策辦理入學(xué)。

??加快推進(jìn)租購(gòu)并舉。積極培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，通過(guò)新建、改建、盤活存量等多種方式，多渠道籌集住房租賃房源，構(gòu)建多層次租賃住房供應(yīng)體系；積極引導(dǎo)國(guó)有平臺(tái)公司和社會(huì)資本作為投資主體，購(gòu)買符合條件的存量房屋用作保障性租賃住房、人才公寓等。

??按低限執(zhí)行住房信貸政策。居民家庭通過(guò)公積金或商業(yè)銀行貸款購(gòu)買住房的，首次購(gòu)房首付比例最低執(zhí)行20%，二套房首付比例最低執(zhí)行30%。對(duì)為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房且符合相關(guān)政策規(guī)定的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例、貸款利率均按低限要求執(zhí)行。

??優(yōu)化住房公積金使用政策。實(shí)施公積金全省一體化貸款政策，省內(nèi)其他城市繳存職工可享受該市繳存職工公積金信貸的同等待遇；積極擴(kuò)大長(zhǎng)江中游城市群觀察員城市異地繳存互認(rèn)互貸合作范圍，促進(jìn)區(qū)域一體化發(fā)展；對(duì)該市符合購(gòu)房提取住房公積金條件的職工，可預(yù)提住房公積金支付購(gòu)房首付款；多子女家庭使用住房公積金貸款額度上浮20%；停止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取住房公積金貸款擔(dān)保保證金；積極開展靈活就業(yè)人員繳存住房公積金工作，擴(kuò)大住房公積金繳存覆蓋面。

??滿足房企合理融資需求。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。在2024年底前，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，可以允許超出原規(guī)定多展期1年。