??2023年10月16日，杭州住保房管發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》，將杭州市住房限購(gòu)范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。

??至此，除主城4區(qū)外，杭州限購(gòu)全部取消。

??2023年至今，杭州已多次調(diào)整限購(gòu)政策，但每次都是“擠牙膏”式調(diào)整。如4月13日，杭州錢塘區(qū)放寬限購(gòu)?fù)獾貞艏恍?個(gè)月社保即可購(gòu)房，同日杭州放寬戶籍政策，已就業(yè)35周歲以下大專學(xué)歷可落戶。

??作為強(qiáng)二線城市中的熱點(diǎn)城市，一直以來，杭州的限購(gòu)門檻，僅次于4大一線城市。此次對(duì)限購(gòu)大幅放松，對(duì)杭州市場(chǎng)來說最大的變化是類似蕭山、臨平和錢塘等熱門近郊區(qū)市場(chǎng)，將沒有限購(gòu)約束，這將為市場(chǎng)注入更多購(gòu)買力。

??10月16日，杭州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》（下稱《通知》）調(diào)整住房限購(gòu)范圍，其中最受關(guān)注的是以下兩點(diǎn)：

??1

??僅主城4區(qū)還限購(gòu)

??《通知》明確優(yōu)化住房限購(gòu)政策，將本市住房限購(gòu)范圍調(diào)整為：上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。

??在此之前，杭州市限購(gòu)范圍為：上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)、富陽區(qū)。

??2

??只要有社保記錄就可以買房

??《通知》明確本市戶籍家庭在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)2套住房；非本市戶籍家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅記錄的，在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

??在此之前，非本地戶口需連續(xù)繳納4年社保或個(gè)稅。

??在整體房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期的背景下，2023年三季度，政治局會(huì)議定調(diào)行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，以此為分水嶺，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”，地方政策松綁加力提速。

??尤其是9月以來，迎來了核心城市限購(gòu)松綁潮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止目前，已有包括南京、大連、濟(jì)南、青島、蘭州、福州、鄭州、合肥、武漢在內(nèi)的10個(gè)城市全面取消限購(gòu)，廣州、廈門、蘇州、西安、天津、長(zhǎng)沙、成都、杭州等城市限購(gòu)縮圍。

??從結(jié)果來看，首個(gè)松綁的一線城市廣州及與杭州一樣的熱點(diǎn)強(qiáng)二線城市成都都在9月底對(duì)限購(gòu)進(jìn)行了部分松綁，但這兩個(gè)城市表現(xiàn)分化。

??其中，熱點(diǎn)恒熱的成都整體市場(chǎng)延續(xù)高位運(yùn)行。在828和926新政疊加下，整體市場(chǎng)保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，據(jù)克而瑞問卷調(diào)研（61個(gè)樓盤樣本）：58%項(xiàng)目來訪量有上漲，51%項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量有上漲，來訪量表現(xiàn)優(yōu)于認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)；國(guó)慶期間，熱銷項(xiàng)目主要集中在一圈層，其中天府新區(qū)銷量大漲項(xiàng)目占比近3成，高新區(qū)大漲項(xiàng)目占比近2成，144㎡以上不限購(gòu)產(chǎn)品流速明顯提高。

??然而作為一線城市的廣州則表現(xiàn)比較平淡，整體去化和前期變動(dòng)不大，區(qū)域分化持續(xù)加劇。其中中心區(qū)改善需求較旺，去化約2成；番禺區(qū)解除限購(gòu)后，市場(chǎng)活躍度上升，加上熱盤華潤(rùn)長(zhǎng)隆萬博悅府首開熱銷，整體去化在45%；遠(yuǎn)郊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交集中高性價(jià)比項(xiàng)目。增城長(zhǎng)期以價(jià)換量，推新項(xiàng)目以“小量快跑”策略帶動(dòng)成交。

??由此可見，核心城市限購(gòu)松綁政落地效果不一。對(duì)于本就市場(chǎng)熱度較高的城市和區(qū)域而言，“限購(gòu)局部松綁”可擴(kuò)大購(gòu)房基數(shù)，調(diào)動(dòng)居民短期內(nèi)購(gòu)房積極性，但是對(duì)于仍處于調(diào)整期的區(qū)域和城市而言，“限購(gòu)局部松綁”并不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生較大的拉動(dòng)作用。

??我們認(rèn)為，對(duì)于杭州這樣的熱點(diǎn)區(qū)域來說，此次限購(gòu)松綁將在一定程度上對(duì)市場(chǎng)起到推動(dòng)作用，只要四季度供應(yīng)保持充裕，接下來的成交熱度有望保持。

??從此次發(fā)布的政策來看，除了限購(gòu)松綁之外，《通知》還對(duì)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、二手住房公積金貸款年限延長(zhǎng)、新建商品住房公證搖號(hào)公開銷售規(guī)則等進(jìn)行了說明和調(diào)整。其目的還是在于激活杭州市場(chǎng)。

??如公積金貸款二手住房房齡與貸款期限合計(jì)年限由不超過50年延長(zhǎng)至不超過70年，變相降低了首付及月供壓力，對(duì)房齡較大的二手房流轉(zhuǎn)產(chǎn)生積極影響。

??又如“認(rèn)房不認(rèn)貸”中購(gòu)買限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，只核查購(gòu)房家庭在限購(gòu)范圍內(nèi)的住房情況，購(gòu)買非限購(gòu)范圍內(nèi)住房的，只核查購(gòu)房家庭在所購(gòu)房屋所在區(qū)、縣(市)的住房情況，這對(duì)置換需求有一定的釋放作用。

??兩者結(jié)合，能更有效推動(dòng)“賣舊買新”市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)。

??從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，杭州熱度能否持續(xù)還是主要取決于二手房市場(chǎng)能否復(fù)蘇，只有二手房市場(chǎng)活躍度提升，才能刺激置換需求不斷釋放，進(jìn)而對(duì)新房市場(chǎng)形成有效支撐，使得杭州市場(chǎng)變得更加健康平穩(wěn)發(fā)展。

??總體來看，在核心一二線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”、四限松綁等利好政策相繼落地、房企加強(qiáng)營(yíng)銷力度積極自救的背景之下，新房成交存在一定的回升空間，四季度環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增，維持弱復(fù)蘇。

??未來地方政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整空間，核心城市均有望大幅放寬甚至取消限購(gòu)。北上深等一線城市或?qū)⒕o隨廣州調(diào)整限購(gòu)，但全面解除的可能性不大，大概率限于局部調(diào)整，比如遠(yuǎn)郊區(qū)域購(gòu)房社保年限要求、非戶籍單身購(gòu)房限制等。