??市場期待已久，房地產(chǎn)政策終于放大招。

??首先是5月17日中午，中國人民銀行連發(fā)三文，內(nèi)容包括：

??1、下調(diào)首付比5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后首套最低首付比例15%、二套25%；

??2、取消首套和二套房利率下限；

??3、下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后5年以上首套房公積金貸款利率為2.85%。

??隨后，在同日下午國務(wù)院新聞辦公室舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住建部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理局相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志就“切實(shí)做好保交房工作配套政策”情況作了詳細(xì)說明，內(nèi)容包括：

??1、設(shè)立3000億元保障性住房再貸款支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

??2、進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。對于不同所有制房企的“白名單”項(xiàng)目一視同仁，做到應(yīng)貸盡貸。

??3、自然資源部明確支持地方政府以合理價(jià)格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或者收購司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地。

??4、打好保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)。全面排查本市在建已售商品住房項(xiàng)目，鎖定難交付的項(xiàng)目，建立項(xiàng)目臺賬。有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

??2024年5月17日午間，央行連發(fā)三文。其中，下調(diào)首套房首付款比例至不低于15%引起市場廣泛關(guān)注。

??據(jù)央行公開資料查詢，我們發(fā)現(xiàn)，自1998年《個(gè)人住房貸款管理辦》出臺至今，全國范圍內(nèi)個(gè)人住房貸款政策經(jīng)過多次調(diào)整，其中首套房首付款比例曾多次降至不低于20%。

??2010年為遏制部分城市房價(jià)過快上漲中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)決定完善差別化的住房信貸政策，首付款比例調(diào)整到30%及以上。此后各城市首付比例開始實(shí)行差別化。

??2023年8月，根據(jù)國務(wù)院部署，人民銀行將全國層面最低首付比例政策統(tǒng)一為首套房20%、二套房30%。各地在此基礎(chǔ)上，因城施策自主決定政策下限。目前，除北上廣深等8個(gè)城市外，其他城市均已選擇執(zhí)行20%、30%的全國底線政策。

??一直到2024年5月17日，人民銀行將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。

??從1998年至今，期間雖然各城市首付比例不一，但從全國層面來看，這是首次在全國層面將首套房最低比例降至不低于15%。

??調(diào)整后，城市政府仍可據(jù)此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況自主決定具體的首付比例。最低首付比例優(yōu)化后，可降低居民購房門檻，進(jìn)一步減輕購房首付壓力。

??除了下調(diào)首套房首付款比例之外，央行還取消了首套二套商貸利率下限，并下調(diào)公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)后，首套房公積金貸款利率5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公積金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。

??自2023年1月人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以來，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??截至今年3月末，全國343個(gè)城市（地級及以上）中，75個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，64個(gè)取消了下限，取消房貸利率下限的城市數(shù)量比去年12月末增加了38個(gè)。

??除了這些已經(jīng)取消和調(diào)整首套房貸利率下限的城市之外，目前全國首套房貸利率政策下限為貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減0.2個(gè)百分點(diǎn)，二套房為LPR加0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??由此可見，此次不再設(shè)置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。對于一線城市和部分熱點(diǎn)城市來說利好更為明顯，各城市政府可因城施策，自主決定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。取消房貸利率政策下限后，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況，自主決定利率水平，實(shí)現(xiàn)房貸利率市場化。

??需要注意的是，中國人民銀行副行長陶玲在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上特別表示，如未來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生較大改變，人民銀行將及時(shí)恢復(fù)執(zhí)行政策下限或指導(dǎo)城市政府恢復(fù)政策下限，調(diào)節(jié)供需。

??5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議召開。國務(wù)院副總理何立峰強(qiáng)調(diào)商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。

??同日下午，國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，中國人民銀行副行長陶玲表示，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

??這個(gè)政策的要點(diǎn)主要有四點(diǎn)：

??第一，保障性住房再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象為21家全國性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

??第二，所收購的商品房嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)。

??第三，城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體。收購后迅速配售或租賃。

??第四，自愿參與。21家銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決策是否向收購主體發(fā)放貸款。

??我們認(rèn)為，這項(xiàng)政策是央行為支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(yè)在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動(dòng)商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，改善房企的資金狀況。

??國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志表示，進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”,商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，滿足在建項(xiàng)目合理融資需求。主要有以下幾個(gè)方面的措施：

??第一，商業(yè)銀行都成立工作專班，由行領(lǐng)導(dǎo)牽頭，相應(yīng)部門作為成員形成工作合力。

??第二，參與審核把關(guān)納入“白名單”項(xiàng)目。

??第三，優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，允許單列授信額度。同時(shí)，制定盡職免責(zé)的具體細(xì)則。

??第四，做到應(yīng)貸盡貸。對于不同所有制房企的“白名單”項(xiàng)目一視同仁。貸款金額要與項(xiàng)目建設(shè)周期匹配，要覆蓋項(xiàng)目建成交付的資金缺口，推動(dòng)項(xiàng)目竣工交付，切實(shí)保障購房人的合法權(quán)益。

??第五，對“白名單”項(xiàng)目單獨(dú)建賬核算，封閉運(yùn)作管理，項(xiàng)目間資金不混同，項(xiàng)目資金嚴(yán)禁挪作他用，確保資金用于保交付。

??截至5月16日，全國297個(gè)地級及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。

??從目前來看，融資協(xié)調(diào)機(jī)制是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、加快“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)的有力抓手，資金跟著項(xiàng)目走，項(xiàng)目實(shí)施封閉管理，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。自2024年1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》至今，已多次召開與城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)會(huì)議。

??但從目前實(shí)際落地角度來講，一方面入選“白名單”項(xiàng)目的要求相對嚴(yán)格，尤其對出險(xiǎn)房企而言，“項(xiàng)目預(yù)售資金未被抽挪，或被抽挪的資金已及時(shí)收回”要求很難滿足；另一方面進(jìn)入“白名單”并不等同于獲取銀行貸款，尤其是出險(xiǎn)房企，銀行在選擇具體項(xiàng)目放貸上仍會(huì)以市場化方式為主，若出險(xiǎn)房企無法對項(xiàng)目提供增信，實(shí)際獲取融資支持也有限。

??此外，融資協(xié)調(diào)機(jī)制目標(biāo)定位仍是“保交樓”而非“救房企”，對資不抵債出險(xiǎn)房企救助效果可能微乎其微，對擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、短期出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)房企可能是利好，后續(xù)還需關(guān)注銀行端實(shí)際融資支持情況，其政策效果有待檢驗(yàn)。

??因此，即使當(dāng)前中央對房地產(chǎn)寬松基調(diào)不變、金融支持政策加快落地，但金融機(jī)構(gòu)還是遵循市場化原則進(jìn)行放貸等商業(yè)活動(dòng)，倘若市場信心依舊不足，基本面下行趨勢不改，多數(shù)房企仍難以獲取相應(yīng)的資金支持。

??國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，自然資源部明確支持地方政府以合理價(jià)格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或者收購司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地。這些土地收回、收購以后，用于建設(shè)保障性住房，還可以用于建設(shè)公共配套服務(wù)設(shè)施，改善周邊住宅配套條件等。

??在提到有關(guān)如何打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)方面，要求城市政府全面排查本市在建已售商品住房項(xiàng)目，鎖定難交付的項(xiàng)目，準(zhǔn)確掌握存在的問題，建立項(xiàng)目臺賬。并要求城市政府按照市場化、法治化原則分類處置，可以采取市場化措施完善條件的項(xiàng)目，納入“白名單”給予融資支持，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)交付，資不抵債的項(xiàng)目該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。處置過程中要把維護(hù)購房人合法權(quán)益擺到首要位置。

??同時(shí)要建立長效機(jī)制。有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售，通過“白名單”融資政策，支持商品住房項(xiàng)目達(dá)到現(xiàn)房銷售條件，對繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，嚴(yán)格項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，防止出現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。

??由此可見，除了在融資端提供支持和保障，改善企業(yè)資金狀況，推動(dòng)企業(yè)自救和發(fā)展之外，在防范風(fēng)險(xiǎn)方面本次國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上也做了相應(yīng)的處置和改善，目的仍是為了加快市場出清、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場逐步趨穩(wěn)。

??5月17日，國家統(tǒng)計(jì)局公布4月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，新建商品房銷售面積29252萬平方米、新建商品房銷售額28067億元，同比分別下降20.2%和28.3%，兩者降幅較1-3月分別擴(kuò)大0.8pcts和0.7pcts，“金三銀四”預(yù)期落空，70個(gè)大中城市一二手商品住宅銷售價(jià)格同環(huán)比皆擴(kuò)大。

??可以看出，此次政策出臺已是“箭在弦上，不得不發(fā)”。相較于之前的“小步快走”，此次的政策無論是從力度還是覆蓋面來看，都較以往大幅提升。截至5月17日股市收盤，超20只房地產(chǎn)股漲停，市場信心提振明顯。

??此次政策，目標(biāo)無非有三：一、刺激需求；二、去庫存；三、繼續(xù)推進(jìn)保交樓。

??無論是降首付比例，還是取消房貸利率下限，都是希望通過降低購房者的購房門檻，刺激購房需求，這一政策將對持幣觀望的購房者帶來正面積極的刺激，尤其是首套最低僅15%的首付比例，對一些工作年限不長但收入預(yù)期穩(wěn)定的年輕人來說是實(shí)實(shí)在在的利好。

??3000億元保障性住房再貸款、地方國企收購已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，以及支持地方回收存量閑置土地等，都是房地產(chǎn)庫存清理計(jì)劃的重要舉措。

??在此之前，已有多地通過住房“以舊換新”推進(jìn)樓市去庫存，此次中央層面給予明確的政策和資金支持，相信會(huì)促進(jìn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)向，并對居民購房信心的提振有積極影響。

??但我們也必須看到，短期內(nèi)市場購房需求的恢復(fù)還需要應(yīng)對居民房價(jià)上漲預(yù)期弱、收入信心不足、杠桿率已居高位等問題。

??我們認(rèn)為，在多重政策利好下，市場信心及預(yù)期有望逐步恢復(fù)，帶動(dòng)銷量回暖，短期內(nèi)市場成交或小幅放量。但整體來看，政策疊加和市場供求雙重作用下，未來樓市將延續(xù)筑底修復(fù)走勢。