張波:2020年以穩(wěn)為主 房企銷售規(guī)模增速或趨緩

觀點徐妍 2020-01-02 09:15:09 來源:中房報

掃描二維碼分享

??2019年12月31日,58同城、安居客發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,12月全國重點監(jiān)測的67個城市新房均價16578元/平方米,環(huán)比下跌0.13%;二手房掛牌均價15394元/平方米,環(huán)比下跌0.10%。不過值得關(guān)注的是,2019年12月以來,三四線城市找房熱度持續(xù)上升,一線城市二手房熱門板塊“恒熱”,36.2%的購房者和35.4%的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為2020年房地產(chǎn)走勢趨于穩(wěn)定。

??在安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來,從2019年底的中央經(jīng)濟會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳遞出的信號來看,2020年房地產(chǎn)重點依然體現(xiàn)在落實房住不炒,保持樓市穩(wěn)定,發(fā)展租賃體系等幾個方面。2020年樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展,安居宜居的住房目標(biāo)不會改變,房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)運行的態(tài)勢。預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控總體保持從嚴(yán),因城施策的方式會多樣化,房地產(chǎn)金融側(cè)收緊將常態(tài)化。

??房價將成為調(diào)控松緊的“刻度尺”

??中國房地產(chǎn)報:預(yù)計2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體趨勢如何?

??張波:從2020年的趨勢來看,由于調(diào)控政策并不會采取“一刀切”手段,因城施策依然是調(diào)控政策的前置性條件??傮w來看,2020年二手房市場整體波動性將繼續(xù)減小,春節(jié)前量價難有大起色,“小陽春”依然有望出現(xiàn)在各類城市。一線城市房價下行的空間較小,而不少二三線城市房價下探的空間依然存大。

??中國房地產(chǎn)報:2020年延續(xù)因城施策的調(diào)控基調(diào),將會給不同城市的房地產(chǎn)帶來哪些變化?

??張波:城市一二手房成交量變化并非當(dāng)前調(diào)控的主要“標(biāo)尺”,房價才是判斷調(diào)控未來松緊度的“刻度尺”。換言之,判斷一個城市可否放松的標(biāo)準(zhǔn)是房價下行壓力。因此,一線城市和熱點二線城市的政策放松難度普遍較大,但更多三四線城市將由前期的房價上漲向下行壓力增大轉(zhuǎn)化。另外,三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線城市,在供應(yīng)量持續(xù)但需求不斷減少的背景下,三四線及以下城市放松的概率會有所提升。值得關(guān)注的是,三四線城市調(diào)控放松的節(jié)奏會較為平緩,更多放松或在二季度以后逐步在市場體現(xiàn)出來。

??金融政策難言寬松

??中國房地產(chǎn)報:2020年房地產(chǎn)金融政策是否會有所變化?

??張波:無論是從年中中央政治局會議要求來看,還是年底中央經(jīng)濟工作會議的指示來看,堅持房住不炒,落實房地產(chǎn)長效管理機制,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段的目標(biāo)非常明確,2020年不會放松對房企融資的定向嚴(yán)監(jiān)管,房地產(chǎn)融資的寬松化很難實現(xiàn),房企融資難預(yù)計依然會保持延續(xù)。值得關(guān)注的是,2020年房企“借新還舊”的現(xiàn)象的確普遍存在,一方面是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓,導(dǎo)致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力。另一方面由于融資難度增大,2020年融資成本的高企亦將持續(xù)。

??由于部分房企追求前期過度追求規(guī)?;瑢?dǎo)致前期負(fù)債水平過高,在融資從嚴(yán)的大背景下,這類企業(yè)的風(fēng)險度也在不斷提升。2020年降低負(fù)債水平,降低財務(wù)風(fēng)險顯得較為重要,通過項目轉(zhuǎn)讓,項目合作的方式來減輕負(fù)債或成為市場常態(tài)。

??房企間競爭不再只圍繞規(guī)模本身

??中國房地產(chǎn)報:如果2020年政策面以穩(wěn)為主、金融端繼續(xù)趨嚴(yán),房企的城市布局戰(zhàn)略是否會有所轉(zhuǎn)變?

??張波:2019年房企拿地總面積下跌預(yù)示著2020年土地市場也難言樂觀。同時棚改在2019年提前完成直接表現(xiàn)為三四線以下城市2020年需求側(cè)將出現(xiàn)一定比例下滑,同步拉動此類城市的土地降溫不斷呈現(xiàn)。

??房企回歸一二線城市的重要原因在于需求側(cè)出現(xiàn)的變化,一方面是棚改結(jié)束,三四線以及下城市未來購房需求總量會出現(xiàn)較為明顯的下降,過于激進的在三四線城市拿地,會導(dǎo)致未來的風(fēng)險不斷提增加;另一方面,從目前二線城市的搶人政策來看,對于人才的吸引力遠(yuǎn)大于三四線城市,未來三四線城市新增居住人口的增長也會顯明弱于二線城市,同步導(dǎo)致房企逐步退出三四線城市。

??中國房地產(chǎn)報:2020年,不同銷售規(guī)模的房企會有哪些不同的發(fā)展趨勢,房企間的競爭格局會有哪些新的變化?

??張波:2020年商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢已經(jīng)形成,預(yù)計2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會逐步放緩,龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩。而中小房企的分化仍將持續(xù),受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買房市場等因素影響,淘汰率將不斷提升。

??從全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議確定的2020年重點目標(biāo)來看,著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量是重要一項,這也預(yù)示著對房企開發(fā)品質(zhì)的監(jiān)控力度會同步加大。在2019年不同城市的新建住宅質(zhì)量問題不斷引起廣泛關(guān)注的情況下,2020年房企之間的競爭不會只圍繞于規(guī)模本身,房地產(chǎn)后調(diào)控時代精準(zhǔn)把脈購房者的需求,才是重中之重,產(chǎn)品力將成為房企間競爭的關(guān)鍵砝碼。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部