應(yīng)對(duì)疫情 黑龍江省房地產(chǎn)商會(huì)的建議

觀點(diǎn)王迎超 2020-03-05 12:12:18 來(lái)源:中房報(bào)

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??2020年春節(jié),中國(guó)樓市按下了“暫停鍵”,為配合疫情防控工作,包括黑龍江在內(nèi),全國(guó)各地售樓處關(guān)閉,開(kāi)盤、促銷等活動(dòng)全部叫停。新冠肺炎疫情的暴發(fā)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、各行各業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)乃至每一個(gè)人的日常生活都產(chǎn)生了廣泛影響。為遏制疫情擴(kuò)散,在黨中央、國(guó)務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下,黑龍江省迅速成立了應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染肺炎疫情指揮部并陸續(xù)發(fā)布了多則公告,果斷采取了控制人口流動(dòng)、暫停人群聚集、適當(dāng)延長(zhǎng)春節(jié)假期等措施。這些措施已取得明顯效果,但因本次疫情傳播范圍遠(yuǎn)超非典,疫情的持續(xù)蔓延及各項(xiàng)防控措施料將對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生巨大沖擊,房地產(chǎn)行業(yè)成為受影響程度最深的行業(yè)之一。

??房地產(chǎn)行業(yè)涉及的交易鏈條長(zhǎng),相關(guān)行業(yè)眾多,其涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量、就業(yè)總量非常龐大。由于商品房具有單筆交易額巨大、非標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn),將交易活動(dòng)100%轉(zhuǎn)為線上的可行性極低,線下售樓處關(guān)閉導(dǎo)致銷售活動(dòng)基本停止。短期時(shí)間內(nèi),疫情會(huì)造成房屋建設(shè)成本加大,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的低迷之后,市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)強(qiáng)烈反彈,不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定發(fā)展。

??對(duì)房地產(chǎn)行業(yè),新冠肺炎疫情具體會(huì)帶來(lái)哪些影響,企業(yè)端和政策端應(yīng)采取的應(yīng)對(duì)策略有哪些?近日,黑龍江省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)桑洪會(huì)長(zhǎng)和各成員單位代表經(jīng)過(guò)慎重思考和探討后,給出了新冠肺炎疫情對(duì)黑龍江省房地產(chǎn)行業(yè)的影響及政策建議。

??售樓處或?qū)ⅰ伴_(kāi)而無(wú)市”

??受本次疫情直接影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶來(lái)訪量、成交額顯著下滑。各家房企自一月下旬以來(lái)陸續(xù)關(guān)閉了售樓處,銷售基本處于停止?fàn)顟B(tài),迫使房企調(diào)整營(yíng)銷方式從線下轉(zhuǎn)為線上,但成交寥寥,形勢(shì)十分嚴(yán)峻。桑洪會(huì)長(zhǎng)認(rèn)為,未來(lái)隨著疫情緩解,對(duì)人口流動(dòng)的控制措施將有所放松,但對(duì)聚集仍會(huì)加以限制,同時(shí)民眾在短期內(nèi)也會(huì)對(duì)人群聚集場(chǎng)所存有心理陰影。在這種情況下,即便政府批準(zhǔn)開(kāi)放售樓處,在短期內(nèi)也難以產(chǎn)生較多客戶來(lái)訪和成交量,或?qū)⒊霈F(xiàn)“開(kāi)而無(wú)市”現(xiàn)象。

??復(fù)工延遲 將影響交付入住

??物資和勞動(dòng)力緊缺將進(jìn)一步導(dǎo)致材料、人工成本上漲,隨著項(xiàng)目建設(shè)防疫、管理等措施加強(qiáng),管理成本、措施費(fèi)用將明顯增加;同時(shí),全國(guó)復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策和勞務(wù)人員問(wèn)題同樣影響產(chǎn)業(yè)鏈上游工廠生產(chǎn),復(fù)產(chǎn)時(shí)間延后且產(chǎn)能恢復(fù)緩慢,將導(dǎo)致所有材料出現(xiàn)延期交貨甚至缺貨的情況。

??根據(jù)《黑龍江省應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染肺炎疫情指揮部第9號(hào)公告》,房地產(chǎn)等其他建設(shè)工程于4月中旬后開(kāi)復(fù)工。該措施將會(huì)影響哈爾濱市期房項(xiàng)目施工進(jìn)度,預(yù)計(jì)工期同比增加約3個(gè)月,影響居民交付入住,甚至可能導(dǎo)致客戶群訴。

??資金鏈承壓 影響關(guān)聯(lián)行業(yè)需求

??受疫情影響,目前黑龍江各房企銷售活動(dòng)處于停止?fàn)顟B(tài),開(kāi)發(fā)企業(yè)只有現(xiàn)金流出,沒(méi)有流入,部分中小型房企處于入不敷出狀態(tài)。由于銷售不暢,企業(yè)對(duì)加大投資、新開(kāi)工會(huì)高度謹(jǐn)慎,將其控制在較低的水平。由于收入萎縮,企業(yè)支付能力大幅下降,維持基本運(yùn)行、發(fā)放員工薪酬和防疫開(kāi)支完全依靠現(xiàn)金存量,極易出現(xiàn)企業(yè)大面積資金鏈斷裂。同時(shí),房地產(chǎn)涉及的交易鏈條長(zhǎng),上游相關(guān)行業(yè)眾多,開(kāi)發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力將直接傳遞給建筑、建材等行業(yè)。新房交易的凍結(jié)也將使裝修、家居、家電等關(guān)聯(lián)行業(yè)需求大幅下降。

??從整體市場(chǎng)看,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在一段時(shí)間內(nèi)低位運(yùn)行,受疫情影響,部分客戶資金面趨緊,購(gòu)房支付能力下降。在客戶仍然對(duì)公共場(chǎng)所存在抵觸心理,且整體購(gòu)買力在疫情中受損的情況下,預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍需一段較長(zhǎng)的恢復(fù)期。由于銷售不暢,企業(yè)對(duì)未來(lái)的投資、新開(kāi)工也會(huì)高度謹(jǐn)慎,將其控制在較低的水平。因此,疫情沖擊如持續(xù)加深,長(zhǎng)期來(lái)看將對(duì)企業(yè)投資、居民消費(fèi)以及穩(wěn)定行業(yè)就業(yè)、滿足居民住房需求產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

??建議:制定支持政策 緩解對(duì)行業(yè)影響

??近日,全國(guó)多個(gè)省市密集出臺(tái)了房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工及逆周期調(diào)節(jié)政策,為保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,有效控制疫情對(duì)黑龍江省地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響,緩解居民就業(yè)和住房需求等民生問(wèn)題,針對(duì)本次疫情對(duì)行業(yè)可能產(chǎn)生的短期直接沖擊與長(zhǎng)期趨勢(shì)性影響,在參考了全國(guó)多地出臺(tái)的相關(guān)政策后,黑龍江省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)提出了以下建議。

??創(chuàng)新管理流程 推進(jìn)項(xiàng)目有序開(kāi)復(fù)工

??1.商會(huì)建議,對(duì)室外建筑施工企業(yè),應(yīng)按黑龍江省明確要求,嚴(yán)格遵守開(kāi)工時(shí)間;對(duì)滿足分區(qū)封閉管理和防疫消殺等條件的室內(nèi)施工項(xiàng)目,建議主管部門及時(shí)核查并批準(zhǔn)開(kāi)復(fù)工。陸續(xù)批準(zhǔn)外地勞務(wù)有序進(jìn)入哈爾濱勞務(wù)市場(chǎng),并視疫情防控需要,允許使用項(xiàng)目周邊空地用作建設(shè)臨時(shí)隔離用房。同時(shí),復(fù)工企業(yè)要切實(shí)承擔(dān)責(zé)任,認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)疫情防控措施,施工現(xiàn)場(chǎng)必須按照要求做好消毒及工作人員防疫管理工作。

??2.加快實(shí)施線上線下并行辦理的政務(wù)模式,簡(jiǎn)化審批流程、壓縮審批時(shí)限,全面推行網(wǎng)上辦理,如對(duì)施工許可、消防設(shè)計(jì)審查、消防驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案,可通過(guò)在線行政審批政務(wù)服務(wù)平臺(tái)報(bào)送申報(bào)材料,實(shí)行“不見(jiàn)面、電話詢、網(wǎng)上辦”審批,待疫情結(jié)束后補(bǔ)交紙質(zhì)材料原件。

??3.為有效提高開(kāi)工效率,允許無(wú)不良記錄的項(xiàng)目采取承諾制開(kāi)工,施工圖技術(shù)審查后即可申請(qǐng)前期地下工程開(kāi)工,企業(yè)與建設(shè)主管部門承諾在達(dá)到一定形象進(jìn)度前補(bǔ)齊施工手續(xù)。

??4.為保障居民如期入住,減少因疫情停工對(duì)2020年房屋交付的影響,需提升竣工備案效率,優(yōu)化驗(yàn)收流程,實(shí)行備案制項(xiàng)目“即報(bào)即批”,并容缺辦理驗(yàn)收事項(xiàng),質(zhì)檢驗(yàn)收通過(guò)后即核發(fā)竣工備案手續(xù),其余資料需在竣工備案后三個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊。

??5.為盡快滿足居民實(shí)際生活需要,保障居民居住品質(zhì),要全面解決房地產(chǎn)項(xiàng)目水、電、氣等生活配套落實(shí),對(duì)“凈地不凈”項(xiàng)目,應(yīng)盡快完成拆遷工作。同時(shí)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)以代建模式開(kāi)展道路、學(xué)校、公園等紅線外市政配套建設(shè),相關(guān)代建費(fèi)用可抵繳項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

??6.黑龍江是建筑行業(yè)勞動(dòng)力輸入大省,年內(nèi)勞動(dòng)力成本增加已成定局,對(duì)此商會(huì)建議,參考河南住建廳出臺(tái)的政策,對(duì)農(nóng)民工工資保證金繳納的相關(guān)規(guī)定做出調(diào)整,2019年度開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目以現(xiàn)金形式已經(jīng)繳納的農(nóng)民工工資保證金可轉(zhuǎn)為保函替代;2020年度新開(kāi)工項(xiàng)目全面實(shí)行實(shí)名制管理并與農(nóng)民工工資支付監(jiān)管系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)對(duì)接的,可免交農(nóng)民工工資保證金,年底前以現(xiàn)金或保函形式補(bǔ)交。

??明確全周期履約支持政策

??1.考慮到疫情突發(fā)屬于不可抗力因素,建議給予企延期繳納土地出讓金政策,已簽訂《土地出讓合同》的項(xiàng)目,土地出讓金繳款時(shí)間在疫情一級(jí)響應(yīng)期間內(nèi)的,該款項(xiàng)繳納時(shí)間可延期至一級(jí)響應(yīng)期結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)完成繳納。

??2.對(duì)受疫情影響確實(shí)未能按期竣工交付的項(xiàng)目,準(zhǔn)許延遲交付,豁免逾期的違約責(zé)任,但延期交付周期不超過(guò)疫情直接影響周期。

??3.行業(yè)上下游加強(qiáng)履約保障,對(duì)主要施工設(shè)備及主要建材價(jià)格(鋼筋、混凝土、砌體等)進(jìn)行行政管控,不得惡意漲價(jià)。

??有序放寬銷售、公積金等政策

??1.滿足測(cè)溫、消毒、人員實(shí)名登記、室內(nèi)限制人員密度等疫情防控條件的情況下,有序解除售樓處房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)外開(kāi)放限制,逐步恢復(fù)市場(chǎng)活力。

??2.疫情防控期,將每期申報(bào)商品房預(yù)售許可面積不低于5萬(wàn)平米調(diào)整為可按每棟樓單獨(dú)申報(bào)。

??3.適當(dāng)放寬原有預(yù)售形象進(jìn)度要求,沿用2019年《哈爾濱市加快推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展實(shí)施方案》中對(duì)于裝配率40%即可正負(fù)零辦理預(yù)售許可證的規(guī)定。

??4.有效調(diào)整公積金政策,減輕居民購(gòu)房壓力。支持房地產(chǎn)企業(yè)線上申請(qǐng)住房公積金貸款樓盤準(zhǔn)入、支持職工購(gòu)買符合國(guó)家政策規(guī)定的自住型公寓使用公積金貸款。貫徹執(zhí)行《哈爾濱市加快推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展實(shí)施方案》中對(duì)于裝配式項(xiàng)目獲取預(yù)售證后即可辦理個(gè)人公積金貸款的規(guī)定。

??制定資金、稅費(fèi)等支持政策

??1.允許資信較好的房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)以銀行現(xiàn)金保函形式抵頂同等數(shù)額商品房監(jiān)管資金。

??2.因疫情影響,房地產(chǎn)企業(yè)確有特殊困難不能按期繳納稅款的,經(jīng)企業(yè)申請(qǐng),允許在法定納稅義務(wù)發(fā)生三個(gè)月內(nèi)延期繳納稅款。延長(zhǎng)2019年度企業(yè)所得稅匯算清繳申報(bào)期限、暫緩?fù)猎龆惽逅愎ぷ?,加快土增稅退稅工作?/p>

??3.受疫情影響,城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及契稅(稅率5%),由企業(yè)申請(qǐng)可延期繳納,最長(zhǎng)不超過(guò)3個(gè)月。對(duì)受疫情影響的困難企業(yè)免征3個(gè)月的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

??4.降低土地增值稅預(yù)征率和企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率。以哈爾濱市為例,土地增值稅預(yù)征率為4%、4.5%和5%三檔,企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率為18%,均處于全國(guó)各省會(huì)城市前列,建議參照東北地區(qū)其他省市水平予以調(diào)整。

??5. 商會(huì)建議,黑龍江商品房預(yù)售政策可作出相關(guān)調(diào)整,高層、小高層主體達(dá)到6層,多層主體達(dá)到正負(fù)零、或工程整體投資達(dá)到25%即可預(yù)售;建議降低土地競(jìng)買保證金比例、放寬土地出讓價(jià)款繳付期限及預(yù)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù);受疫情影響的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)由企業(yè)申請(qǐng)可以延期繳納,自批準(zhǔn)之日起最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月。

??6.結(jié)合疫情期間及疫情后物業(yè)企業(yè)在保潔人員、安保人員、消毒空間、疫情防治設(shè)備投入增加的常態(tài)化管理動(dòng)作,建議在原物業(yè)費(fèi)限價(jià)要求的基礎(chǔ)上,允許物業(yè)企業(yè)適當(dāng)提升物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格,有效保障物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。

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2023-10-23 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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