我們對(duì)7、8月長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)企業(yè)情況的梳理發(fā)現(xiàn)，在公開渠道披露的企業(yè)信息中，目前已累計(jì)出現(xiàn)20多家“爆倉”“跑路”情況。

       近日，多地出臺(tái)相關(guān)文件，提示廣大人民注意住房租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，警惕“租金貸”、“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”等問題。

       據(jù)了解，今年以來的長(zhǎng)租公寓“爆雷”事件主要與經(jīng)營不合規(guī)所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，近期多城市基于完善市場(chǎng)監(jiān)管相繼出臺(tái)相應(yīng)規(guī)范政策，主要圍繞加強(qiáng)住房租賃金融業(yè)務(wù)監(jiān)管進(jìn)行。

       調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓的“爆雷”使得部分房東和租房者向傳統(tǒng)中介回歸。

       我們認(rèn)為，目前出現(xiàn)“爆雷”的長(zhǎng)租公寓主要是過去沖規(guī)模階段遺留下來的問題，未來隨著市場(chǎng)出清之后，會(huì)向著更健康的方向發(fā)展，尤其是對(duì)那些品牌好、合規(guī)性好、健康度好的頭部企業(yè)而言是一種利好。

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??一年2次集中“爆雷”，多地發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示

??2020年，對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說可謂“雪上加霜”，一季度隨著新冠肺炎疫情的爆發(fā)，眾多長(zhǎng)租公寓公司損失慘重，出現(xiàn)了“資金鏈斷裂”、“房東、租客兩頭吃”、“負(fù)責(zé)人失聯(lián)”等一系列傳聞。

??有媒體報(bào)道稱，今年2月起，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)、甚至被趕出公寓的窘境。

??在行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)停滯，企業(yè)分化加劇的環(huán)境下，疫情本身加劇了行業(yè)洗牌，出現(xiàn)了大批長(zhǎng)租公寓因現(xiàn)金流斷裂而無以維系的現(xiàn)象。

??三季度至今，杭州、成都、上海等多地互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓平臺(tái)再次出現(xiàn)“爆雷”現(xiàn)象，這一次情況更密集。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在公開渠道披露的企業(yè)信息中7、8兩月已有20多家長(zhǎng)租公寓“爆雷”。其中，成都12家，杭州4家，上海3家，?？?家，寧波1家，合肥1家。

??2020年7、8月公開渠道披露長(zhǎng)租公寓爆雷數(shù)

??數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

??對(duì)此，多地出臺(tái)相關(guān)文件，提示廣大人民注意住房租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

??2020年9月1日，上海、廣州、合肥、?？诘瘸鞘邪l(fā)布住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示，警惕“租金貸”、“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”等問題。

??廣州更是列出了2020 年因“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為導(dǎo)致“爆雷”的企業(yè)名單。

??從近兩月公寓“爆倉”“跑路”企業(yè)情況來看，主要因素為兩類，第一，受疫情影響企業(yè)經(jīng)營導(dǎo)致資金鏈斷裂。第二，經(jīng)營不合規(guī)，“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

??表：近兩月公寓“爆倉”“跑路”企業(yè)情況

??數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

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??“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短租”經(jīng)營模式存在風(fēng)險(xiǎn)

??從前后兩次長(zhǎng)租公寓平臺(tái)出現(xiàn)“爆雷”現(xiàn)象的情況對(duì)比來看，7月至今的“爆雷”現(xiàn)象覆蓋城市、品牌面更廣，“爆雷”間隔時(shí)間更短。

??這主要是由于近期多城市基于完善市場(chǎng)監(jiān)管相繼出臺(tái)相應(yīng)規(guī)范政策，主要圍繞加強(qiáng)住房租賃金融業(yè)務(wù)監(jiān)管，特別是對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。在新規(guī)出臺(tái)后大量不合規(guī)經(jīng)營企業(yè)出現(xiàn)了集中“爆倉”“跑路”的情況。

??“高收低出”就是先用高價(jià)從房東手中收得房屋，再以相對(duì)較低的價(jià)格出租給房客的現(xiàn)象，而“長(zhǎng)收短付”則是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商一次性向租客收取半年或一年的租金，再按季度或月將租金付給房東的方式。

??簡(jiǎn)單來看，“高收低出”和“長(zhǎng)收短付”對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商來說似乎是“賠本買賣”，但其實(shí)這是一種利用時(shí)間差維持資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)，并擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模及占有率的一種方式。

??今年上半年有約11家新成立的長(zhǎng)租公寓企業(yè)利用這一模式運(yùn)行，同時(shí)也有部分企業(yè)受疫情影響導(dǎo)致現(xiàn)金流困難，從而采用了類似“短期騰挪”的方式。

??2019年，伴隨整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境收縮的大背景，租賃行業(yè)步入洗牌期，市場(chǎng)供需處于盤整的弱平衡狀態(tài)。進(jìn)入2020年，疊加疫情的沖擊，租賃市場(chǎng)加速下行。

??據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，全國租賃55城個(gè)人租賃房源新增供應(yīng)量呈現(xiàn)大幅下跌趨勢(shì)，55城合計(jì)新增供應(yīng)環(huán)比2019年下半年下跌 29.1%。疫情導(dǎo)致部分企業(yè)現(xiàn)金流緊張，各行業(yè)掀起降薪潮，市場(chǎng)租房主力白領(lǐng)人群受其影響，工資收入及承租能力有所下降，導(dǎo)致中小戶型租賃房源的需求開始升溫，上半年平均套租金環(huán)比2019年下半年下跌 2.88%。

??在整體行業(yè)壓力，及對(duì)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的業(yè)務(wù)監(jiān)管下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)加速調(diào)整出清，從而導(dǎo)致了近期多地“爆雷”現(xiàn)象的產(chǎn)生。

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??部分房東和租房者向傳統(tǒng)中介回歸

??某品牌中介工作人員王陽告訴我們，受長(zhǎng)租公寓“爆雷”影響，近期找他們出租的房東開始增多，“之前有個(gè)房東，說掛我們這里成交了還得交中介費(fèi)，而且掛上來也不是能馬上出租的，給長(zhǎng)租公寓，錢雖然多不了多少，但是可以立馬到賬有收益，但現(xiàn)在因?yàn)檫@個(gè)事件，覺得傳統(tǒng)的中介還是最可靠的，交易至少看得見摸得著，更不會(huì)用‘高進(jìn)低出’這種方式來賺錢。”

??該工作人員表示房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)一直以來都是傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)，能生存至今說明其有一定的優(yōu)勢(shì)和存在價(jià)值。

??“我有遇到比較慘的房東，正好經(jīng)歷了這個(gè)事情，當(dāng)初為了方便，把在上海的房子托管給長(zhǎng)租公寓，自己在另一個(gè)城市上班，本來長(zhǎng)租公寓是按月付費(fèi)給房東的，結(jié)果暴雷突然收不到錢了，租客又不愿意走。他買房也不是一次性付清的，還欠著銀行的月供，如今現(xiàn)金流不好，甚至可能因此斷供?！蓖瑸橹薪榈膭⒃a(bǔ)充說道。

??對(duì)此，大學(xué)剛畢業(yè)的租房者方欣表示：“原本覺得長(zhǎng)租公寓有管家、方便、衛(wèi)生、安全性高，我能說出一百個(gè)優(yōu)點(diǎn)，但現(xiàn)在就爆出這么一個(gè)缺點(diǎn)，我才發(fā)現(xiàn)我還是害怕了，目前不會(huì)考慮長(zhǎng)租公寓了?！?/p>

??在此之前，很多人認(rèn)為以傳統(tǒng)中介為主導(dǎo)的租房市場(chǎng)，主要問題無非是房源信息匹配度低、房源信息真實(shí)性差、收費(fèi)高等，長(zhǎng)租公寓的推出在一定程度上解決了這類問題，但同時(shí)也產(chǎn)生了新的問題。

??從我們實(shí)地調(diào)查了解到，對(duì)于整個(gè)租賃市場(chǎng)來說，目前長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)占有率其實(shí)并不是很高，市場(chǎng)更多的還是以個(gè)人房源為主。以某個(gè)我們走訪的上海徐匯區(qū)某熱門小區(qū)為例，整個(gè)小區(qū)出租房源約為35%-55%，整體出租房源中約五分之一的房源是簽給長(zhǎng)住公寓的，該區(qū)域長(zhǎng)期以來租賃市場(chǎng)較為成熟，受“爆雷”影響不大。

??但是對(duì)于個(gè)人而言，無論是房東還是租房者，“爆雷”事件對(duì)當(dāng)事人影響較大，對(duì)此，我們給出以下5條防范租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)的小建議。

??1、選擇信譽(yù)良好的公寓品牌

??無論是租客還是房東，都需要詳細(xì)了解住房租賃公司或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租賃住房的資料?？刹樵兊那烙行姓芾聿块T官網(wǎng)、住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)、企業(yè)查、企查查等。

??2. 警惕“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”

??租客在租房，房東在委托經(jīng)營時(shí)，應(yīng)多方了解同區(qū)域的市場(chǎng)租金價(jià)格，租客需警惕租金明顯低于市場(chǎng)水平的情況，房東對(duì)于委托價(jià)格明顯高于市場(chǎng)水平的要格外注意。同時(shí)，不要一次性支付較大額度的房租，一般來說，租金的支付周期不超過一個(gè)季度。

??3. 采用規(guī)范的合同文本

??簽合同前，一定要認(rèn)真閱讀合同內(nèi)容，一定要將口頭承諾落到書面。

??4. 謹(jǐn)防“租金貸”

??對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)開展的租金貸服務(wù)，要尤為注意其中風(fēng)險(xiǎn)。不愿意承受，可對(duì)公寓企業(yè)的誘導(dǎo)或強(qiáng)迫行為說“不”。

??5. 合法維護(hù)自身權(quán)益

??如果遇到自住房租賃公司“爆倉”或“跑路”等現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并向房屋所在地的方管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)租金進(jìn)行投訴舉報(bào)。

??2020 年，租賃行業(yè)在疫情的沖擊下飽受爭(zhēng)議，企業(yè)面臨生存的考驗(yàn)。

??此次“爆雷”的長(zhǎng)租公寓主要是過去沖規(guī)模階段遺留下來的問題，未來行業(yè)不應(yīng)再過度盲目追求規(guī)模高增長(zhǎng)，企業(yè)需開始注重經(jīng)營的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)性。應(yīng)聚焦內(nèi)部資源結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，一方面主動(dòng)淘汰、關(guān)閉一些經(jīng)營不善的項(xiàng)目，另一方面通過收并購或合作導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)資源，來提升整體的資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營效率。

??同時(shí)，整個(gè)行業(yè)也應(yīng)該完善住房租賃法律法規(guī)，加快建立健全各城市租賃數(shù)據(jù)系統(tǒng)，完善住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)信用管理制度，完善租賃住房企業(yè)信用評(píng)估機(jī)制，完善租客權(quán)益保障體系。

??可以預(yù)見的是，租賃行業(yè)將開啟新一輪的發(fā)展周期，行業(yè)面臨復(fù)蘇之際，企業(yè)也將調(diào)整好最佳狀態(tài)迎接下一輪的機(jī)遇。

??表：各城市近期規(guī)范政策情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

（文中提及的王陽、劉元元、方欣皆為化名）