??防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的號角嘹亮。1月4日，央行召開年度工作會議，部署2021年工作重點(diǎn)。這個(gè)風(fēng)向標(biāo)會議，再次提到“落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,完善金融支持住房租賃政策體系?！?/p>

??實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度是一句熟悉的話語。以此之名，4天前央行、銀保監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。從信貸供給端對房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比進(jìn)行上限管控，既約束房企開發(fā)貸，也約束購房按揭。

??同樣以此之名，2020年8月20日央行、住建部與12家房企在京座談，祭出監(jiān)管“三道紅線”，對房企全面進(jìn)行資金監(jiān)測和融資管理，要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。從房企需求端對融資進(jìn)行管控。

??據(jù)相關(guān)媒體的消息，近日央行、住建部召集重點(diǎn)房企舉行座談會。除了去年已參與融資新規(guī)的試點(diǎn)房企，與會者亦包括部分去年未參與試點(diǎn)的房企。也就是說融資“三條紅線”試點(diǎn)有望擴(kuò)圍。而此次座談會還釋放了一些重要信息，未來不排除對房地產(chǎn)全口徑貸款全面監(jiān)測。

??各項(xiàng)政策工具漸次落地，宏觀審慎監(jiān)管框架逐漸清晰，房地產(chǎn)金融審慎管理制度已形成行之有效的落地安排。

??應(yīng)該說這是一套清晰的思路，并配以了完整的打法。站在防范化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的高度看待房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，給房企融資帶上緊箍咒，降低金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度，避免資金過度流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有助于實(shí)現(xiàn)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展和提高金融體系穩(wěn)健性的雙重目的。

??在房企融資新規(guī)出臺后，萬科董事長郁亮表示，這次的監(jiān)管是穿透式、全覆蓋的，房企做多層結(jié)構(gòu)、明股實(shí)債等財(cái)務(wù)技都是沒有用的，地產(chǎn)游戲規(guī)則已改變。

??作為支撐房地產(chǎn)發(fā)展的血脈，房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展對整個(gè)行業(yè)至關(guān)重要。從國際上看，房地產(chǎn)貸款占比過高或在一定時(shí)期占比上升過快，既不利于房地產(chǎn)市場自身發(fā)展，也會給金融體系造成風(fēng)險(xiǎn)。

??2020年以來，為了應(yīng)對疫情沖擊，貨幣政策靈活寬松，各地也出現(xiàn)放松調(diào)控的現(xiàn)象，引發(fā)房價(jià)上漲預(yù)期，房地產(chǎn)貸款占比攀升。央行數(shù)據(jù)顯示，2020年9月末全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額的28.8%。其中，個(gè)人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長15.6%；住房開發(fā)貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%。

??此外，房地產(chǎn)杠桿率快速恢復(fù)增長。據(jù)國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室的測算，2020年三季度末宏觀杠桿率已達(dá)270.1%，比2019年末上升了24.7個(gè)百分點(diǎn)。而過去5年，居民部門杠桿率上升了22.2個(gè)百分點(diǎn)，增幅顯著高于企業(yè)和政府部門，貢獻(xiàn)了同期中國宏觀杠桿率總體增幅的52%。

??早前，銀保監(jiān)會主席郭樹清多次表示，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的灰犀牛，要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。在過去世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。房地產(chǎn)深度內(nèi)嵌于經(jīng)濟(jì)體系，而且泡沫很難判斷，因此，一旦形成泡沫且破裂，往往造成災(zāi)難性的后果。目前，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

??十八大以來，中央政府提出了“房住不炒”的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，并要求“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。房企融資新規(guī)和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度就是這一背景下的產(chǎn)物。針對房企融資的三道紅線和銀行涉房地產(chǎn)貸款的兩道紅線，五道緊箍咒雙管齊下，在房地產(chǎn)這頭灰犀牛奔跑起來之前，構(gòu)筑了安全墻，可謂未雨綢繆。

??應(yīng)該說，如今監(jiān)管部門從金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)融資兩個(gè)端口對行業(yè)做量化管理，力度、精度在調(diào)控史上前所未見。期待下一步，牢牢抓住房地產(chǎn)金融審慎管理制度這一主要抓手，強(qiáng)化安全意識，樹立底線思維，進(jìn)一步完善和精細(xì)化，避免信貸資源流入房地產(chǎn)進(jìn)而增加金融體系脆弱性，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，讓更多資源流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。