孟曉蘇:重提“住房雙軌制”,讓央企回歸保障房

觀點 2021-09-22 11:21:47 來源:中國房地產(chǎn)網(wǎng)

掃描二維碼分享

??原國家房改課題組組長、中房集團(tuán)公司前董事長、匯力基金董事長孟曉蘇

??“住房雙軌制”是在房改初期決定的中國住房制度改革的方向,由市場供應(yīng)商品房,政府提供保障房。1998年房改方案中就明確了這一點,后續(xù)又被中央多次肯定。

??2017年國務(wù)院政府工作報告中明確提出“兩個為主”,“以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障”,它就是雙軌制的再次表述。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會議又明確提出兩個體系,“完善住房市場體系和住房保障體系”,這就把雙軌制表述得更加清晰。最近中央政治局在研究下半年經(jīng)濟(jì)工作時明確提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,而且提出加快發(fā)展租賃住房,落實用地、稅收等支持政策,這些要求都是“雙軌制”的要求,而且越表述越清晰。

??但是,在實踐中卻有不少地方跟中央政策相差甚遠(yuǎn),有不少地方把保障房建設(shè)混同在商品房之中一起向企業(yè)招拍掛,結(jié)果“雙軌制”不僅沒有變成兩個體系,而且變成了“擰麻花”。為了應(yīng)對由于混淆“雙軌制”所造成的房價上漲對中低收入家庭帶來的損害,2010年以來又以“降房價”為由抑制內(nèi)需,使“市場化”受到損害,這種樓市限購現(xiàn)在已經(jīng)在各地有常態(tài)化的明顯趨向,現(xiàn)在需要的是重提“住房雙軌制”,讓國企、央企重新回歸保障房。

??一、當(dāng)年房改方案:明確提出“住房雙軌制”

??1996年和1998年,由原國家體改委、建設(shè)部、國家計委、國家科委及中房集團(tuán)共同組織房改課題組,當(dāng)時這個課題組由洪虎、楊慎、鄭新立等老專家擔(dān)任顧問,由我擔(dān)任課題組組長,研究題目是關(guān)于如何推動中國住房分配體制改革,歷經(jīng)一年半研究,1998年初把方案上報給國務(wù)院;1998年7月國務(wù)院發(fā)布房改文件,推動全國城鎮(zhèn)住房制度改革,啟動“把住房還給居民”。

??在推動房改之中,不光提出雙軌制,朱镕基總理還特別提出關(guān)于完善住房保障體系,把它作為房改各項政策之一。通過住房制度改革,形成了用住房、汽車、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)構(gòu)成“最新三大件”,形成了新的排浪式消費推動中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)行成功轉(zhuǎn)型,房改實現(xiàn)了“居者有其屋”。從最近幾年有關(guān)統(tǒng)計看,中國城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率達(dá)到96%,戶均擁有住房1.5套,連收入最低的20%家庭的住房擁有率也達(dá)到近90%,過去多年“居者有其屋”的理想終于變成了現(xiàn)實,這些都是堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,解決了普通居民家庭,包括富裕起來的也包括低收入的各個家庭的居住問題。

??房地產(chǎn)發(fā)展的另一個作用是有力推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展,按朱镕基總理說法,拉動了100多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展,他還說“明年以后,國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展要靠住房建設(shè)來拉動”。房改之初,中國GDP總量只占世界第七位,當(dāng)時普遍認(rèn)為到2025年我們才能進(jìn)入第三位,到2050年才能超過日本成為世界第二。但房改釋放了“神奇力量”,在房改之后每兩年超越一個國家,最近10多年進(jìn)一步拉大了和后面國家的距離,這就是內(nèi)需的力量,房改的力量。房改推動住房商品化的同時,我們沒有忘記低收入群體,提出“雙軌制”,“市場提供商品房,政府供應(yīng)廉租房”就是跟房改方案一起提出來的,其中特別明確了廉租住房供應(yīng)體系的執(zhí)行人是政府,這些思路到現(xiàn)在都沒有過時,原因是我們借鑒了全世界先行國家、發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗。

??我們在房改方案中列舉了這樣一些好的案例,它們都是“雙軌制”,且都是由不同企業(yè)執(zhí)行保障房任務(wù)。比如戰(zhàn)后英國建了1000萬套房屋,其中一半是非營利的英國住房社團(tuán)建立的,他們供應(yīng)普通老百姓和低收入老百姓,16個建房社團(tuán)作為國有機構(gòu)完成了這個任務(wù);韓國有住宅公社、住宅銀行,承擔(dān)了大量保障房開發(fā)任務(wù);新加坡的組屋計劃影響全世界,87%的居民住在政府提供的組屋,只要沒有房,就可以享受一套政府提供的組屋,新加坡的房屋是由建屋發(fā)展局部署,由國有企業(yè)建設(shè)。

??在中國香港地區(qū),從港英時期就在推動“居者有其屋”計劃,香港50%以上家庭住在政府提供的居屋和公屋里,香港政府的居屋署、公屋署有2000個公務(wù)員,香港還有房委會專門為中等收入夾心層提供住房,他們靠善款建設(shè)并滾動發(fā)展。這些都啟發(fā)了我們,把它寫入了房改方案,就是要建立“住房雙軌制”,同時要以國有機構(gòu)、國企和社會力量來建設(shè)保障性住房。

??二、只顧推動商品化,忽視了保障體系建設(shè)

??過去房改前主要缺的是市場化,當(dāng)我們啟動市場化之后,主管部門又忽視了保障體系,有一段時間主管部門認(rèn)為只需要開發(fā)商努力,不需要政府做什么就可以做好住房保障。他們想了兩個點子,一個是“小戶型”,一個是“降房價”。認(rèn)為把戶型做小就能用商品房來解決保障問題,還試圖推動降房價,讓開發(fā)商把房價降下來,這樣普通老百姓、低收入老百姓就買得起房,他們設(shè)想的“小戶型”政策就像小品《不差錢》里演繹的,老百姓“四斤的龍蝦”吃不起,“一斤的龍蝦”總能吃得起吧,他們以為老百姓只能吃龍蝦鮑魚,不知道老百姓要吃的是“野山雞燉蘑菇”和“大蔥炒笨雞蛋”。還試圖把房價降下來,包括北京很努力地把一個項目30萬元/平方米房價降到了15萬元/平方米,但15萬元的房子老百姓就能買得起嗎?他們不是考慮保障房,而是把責(zé)任推給開發(fā)商。在相當(dāng)長一段時間里,經(jīng)濟(jì)適用房、保障房只占3.2%-5%,這么小的比例怎么能夠滿足人民群眾的需要呢?這就出現(xiàn)了后來我所批評的保障房12年曠課,它成為我們住房體系中的短板。

??這些意見都反映到了全國人大和全國政協(xié),2007年“兩會”發(fā)出這樣的呼聲:我們只有房地產(chǎn)政策而沒有住房社會政策!兩會代表去訪問那些低收入打工仔住處時,他們都難過得哭了。這些意見通過黨派、通過民革中央反映到了全國政協(xié),他們明確提出“經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)由政府建設(shè)”。

??從2010年開始,國務(wù)院加大力量推進(jìn)“保障性安居工程建設(shè)”,李克強同志召開了36次會,推動各地完成保障性安居工程的建設(shè)計劃,果真成效顯著,有效解決了短缺問題。但后來才發(fā)現(xiàn)仍然還存在問題,光強調(diào)套數(shù),有些地方把保障房建到小縣城去了,套數(shù)完成了,但是大城市缺房子,因為同樣的價錢在縣城能建5萬套,在大城市只能建1萬套,所以光是提要求不去深入,結(jié)果仍然造成了問題,造成了現(xiàn)在中央明確提出的“要解決好大城市住房突出問題”,中央特別強調(diào)“住房問題關(guān)系民生福祉”。

??這些年讓人們的認(rèn)識逐漸走入誤區(qū),保障性住房到底應(yīng)該歸誰建設(shè)?由誰負(fù)責(zé)?前面我講到了發(fā)達(dá)國家提出政府承擔(dān)責(zé)任,結(jié)果現(xiàn)在很多地方都把它推給了企業(yè),推給了開發(fā)商。

??三、房地產(chǎn)央企:為什么紛紛脫離“保障軌”?

??我們不是沒有專門建設(shè)保障房的房地產(chǎn)央企,我所工作了13年的中房集團(tuán)就是一個覆蓋全國的,主要建普通房和保障房的企業(yè)集團(tuán)。我在中房集團(tuán)期間,每年開發(fā)量最高達(dá)到全國的22%,平均是20%;每年中房集團(tuán)召集年會,向230多個城市、600多個企業(yè)分配計劃指標(biāo),各地拿到了計劃指標(biāo)就可以到建行去領(lǐng)錢,那時候不需要資本金,到物資局去領(lǐng)平價物資,有錢有物保持了全國最大的規(guī)模。在房改之前我們不缺保障,我們?nèi)钡氖巧唐贩俊?/p>

??在全國試點小區(qū)提升住宅品質(zhì)時,中房集團(tuán)承擔(dān)了半數(shù)任務(wù)。這些都在當(dāng)時有效拉動了保障體系建設(shè),并且供應(yīng)了一定的商品房,今年到深圳我還見到了原來中房的人員,他們現(xiàn)在已經(jīng)是各個行業(yè)的骨干力量。房地產(chǎn)業(yè)在中房集團(tuán)引領(lǐng)下就像一所軍校一樣培養(yǎng)了很多人。但是這種企業(yè)最后糊里糊涂的就被劃轉(zhuǎn)了,因為一旦歸并到國資委之后,國資委的領(lǐng)導(dǎo)層不知道該怎么樣用這些企業(yè)的行業(yè)引領(lǐng)作用,于是他們只給企業(yè)一個任務(wù):“央企也要掙錢,要以盈利為目的”!把中房劃轉(zhuǎn)給一個施工單位之后,現(xiàn)在房企100強里已經(jīng)找不到這個當(dāng)年最大的企業(yè)了。

??“以盈利為目的”就要求國企、央企都要到市場上掙錢,他們忽視了央企和國企的公共服務(wù)職能。到底央企要不要行使公共服務(wù)職能呢?十八屆三中全會決定明確提出:“國有資本的公益性作用”,“要在提供公共服務(wù)方面做出更大貢獻(xiàn)”,明確提出國有企業(yè)的公共服務(wù)職能。但實際上央企房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌入商品房市場,高價拍地央企本身有融資優(yōu)勢,有政治優(yōu)勢,銀行支持融資成本低,他們“以盈利為目的”跟其他企業(yè)搶地,擠得民營企業(yè)很困難。

??這些行為后來被發(fā)現(xiàn)并做了反思。在退休后一些專家經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)這件事搞錯了,在公開講課中舉了兩個例子,說明央企和國企的影響力、控制力對行業(yè)多么重要。他說,上海的出租車價格之所以沒有漲起來,就是因為有國有出租車公司控制住了價格;反面的例子是房地產(chǎn),自從房地產(chǎn)業(yè)失去了國有企業(yè)的影響力與控制力,使全國房價上漲成為一大問題,政府不得不用行政手段進(jìn)行調(diào)控,進(jìn)一步又影響到市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展??吹竭@些話讓我對他產(chǎn)生了敬意。雖然他已經(jīng)作古,畢竟他生前認(rèn)識到問題,而且敢于講出來。

??現(xiàn)在國務(wù)院多次要求“國企要退出競爭性房地產(chǎn)開發(fā)”,我們要求的是:央企和國企要全面回歸保障性住房建設(shè)。

??四、頻發(fā)“房地產(chǎn)調(diào)控”只為“控制房價上漲”

??為什么這么多年總是不斷進(jìn)行調(diào)控呢?主要是因為控制房地產(chǎn)價格,自從放棄“雙軌制”后,房地產(chǎn)調(diào)控就成為政府行為的新常態(tài),這只政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的“看不見的手”已經(jīng)被說成是“閑不住的手”,總在那兒調(diào)控,一會兒怕漲,一會兒怕跌。

??他們把打壓商品房價格當(dāng)作樓市調(diào)控目標(biāo),其結(jié)果是反的。因為每次調(diào)控都減少供地,減少投資,結(jié)果造成新的供不應(yīng)求,于是推動了房價的進(jìn)一步上漲。房改之后的1998年到2008年,房價總體上漲平穩(wěn),每年上漲幅度只是3%-5%;自從2009年樓市調(diào)控之后,房價漲幅明顯提高,翻倍增長。

??為了控制房價,不光出臺措施,還有一批專家出來說假話,不斷預(yù)言房價要下跌。人們認(rèn)為越是說它下跌,它就會下跌,沒想到這些專家們說的恰恰與實際情況相反。很多老百姓聽了專家之言沒買房,結(jié)果吃了大虧。后來看到這些專家都去買房了,老百姓更是惱火,其實這些專家們講的都不是實情。我在最近一年里不斷說“不要再拿房價要下降的假話忽悠老百姓。過去20年間不斷有人預(yù)告房價會跌,我一直預(yù)言房價會漲,調(diào)控政策很多都是減少供應(yīng)量,本來豬肉價格漲了就要多養(yǎng)豬,這是連農(nóng)民都知道的事,結(jié)果我們房價漲了少供地,造成問題越來越嚴(yán)重。實際上最后高價買房的往往都是年輕人。

??我很早用一個概念,叫作“結(jié)構(gòu)性房價”,當(dāng)我們在住房供應(yīng)體系里保障房多了的時候,房價總體就低了,如果多年不提供保障房,只提供商品房,總體來說房價就高了,至于低收入老百姓,他們真的沒必要關(guān)心高房價,因為跟他們沒關(guān)系。他們最關(guān)心的是政府能不能為他們提供低價位的保障房,產(chǎn)權(quán)型或租賃型保障房,所以房地產(chǎn)調(diào)控的正確目標(biāo),應(yīng)當(dāng)是完善住房保障體系,要為中低收入者、新市民和年輕家庭提供低價房。對那些已經(jīng)有房子的百姓,包括中高收入的百姓,他們盼的是房價上漲、資產(chǎn)增值。我們干了很多調(diào)控的事,其實“兩頭不落好”,既沒有給低收入者建房,又打壓了不該打壓的房地產(chǎn)價格。

??從2011年開始,為什么中國GDP一路下跌?這期間發(fā)生了什么大事?就是限購住房。限購像傳染病一樣傳染到很多大城市。中央黨校教授周天勇發(fā)現(xiàn),中國大陸提前結(jié)束了8%以上增幅,韓國、中國臺灣地區(qū)在8%以上的增幅分別為43年和48年,中國大陸地區(qū)33年就結(jié)束了8%以上增幅,比韓國少了10年,比中國臺灣地區(qū)少了15年,什么原因呢?就是因為限購住房、抑制內(nèi)需。

??面對這種情況,2013年政府換屆時我寫了一篇《調(diào)控十年祭》來批評過去的樓市調(diào)控,其中就講到“房價越調(diào)越漲”,“禍起保障住房”,“禍起保障住房”指的就是多年不建保障房。這些意見反映到全國人大和政協(xié),在那一年就沒有講房地產(chǎn)調(diào)控,后來又通過調(diào)研提出“因地制宜、分城施策”的正確政策。后來是不是真“分城施策”呢?不都是,而是用“約談”對地方政府搞“一刀切”,再拿出“三道紅線”勒住企業(yè)。出現(xiàn)了在調(diào)控中相互抄作業(yè),有的地方甚至為商品房粗暴定價。對企業(yè)來說先限制賣房,把正常生產(chǎn)周期搞亂,再拿出“三道紅線”衡量,結(jié)果很多企業(yè)都踩了紅線。其實不是他們踩了紅線,是紅線勒住了他們。

??為了給調(diào)控房價找理由,還鬧出笑話,說收入房價比太高,其實你們看一看,收入房價比是怎么計算的?一套商品房背后至少有一套拆遷房,有的老百姓是沒有花錢就能住上拆遷房的,這樣怎么才能計算出真正的收入房價比?還有人講房地產(chǎn)是最大的灰犀牛,原因是“35億套房嚴(yán)重過?!薄3擎?zhèn)住房現(xiàn)在只有7億多套,怎么會出來35億套?全世界70億人口、20億個家庭,全世界人民都可以住上中國的房子,每個家庭一套半。我想起方清平說的一段相聲,病人去看醫(yī)生,醫(yī)生一看病人的化驗單,連聲說:“唉,完了完了”。病人心一涼,心想我這病不輕,醫(yī)生都說我完了。醫(yī)生接著說到:“完了,不戴眼鏡我什么也看不清楚了”!原來不是看病的人“完了”,而是醫(yī)生的眼睛“完了”。專家們編的35億套故事哪是房地產(chǎn)本身的問題?分明是專家的眼睛看走眼了,把施工平方米看成了套數(shù)了。

??房價上漲給老百姓帶來了好處,根據(jù)央行的統(tǒng)計,在中國家庭的總資產(chǎn)中,房地產(chǎn)占比達(dá)到59.1%,由此造成家庭負(fù)債降到9.1%。正是因為房地產(chǎn),包括老百姓購買保障房、商品房,房產(chǎn)增值讓老百姓走上“共同富?!钡缆贰=衲晡覀兲岢餐辉?,講一次分配、二次分配、三次分配,一般認(rèn)為一次分配是不公平的,但是房改從第一次分配就讓老百姓得到了公平,現(xiàn)在老百姓家產(chǎn)60%是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)增值。

??現(xiàn)在既然96%居民家庭已經(jīng)有了房產(chǎn),戶均擁有住房1.5套,連最低收入20%的家庭擁有率都達(dá)到89%,這個時候非要降房價,給老百姓帶來的是什么?是家庭財產(chǎn)的貶值。這個問題要講清楚,不能忘了初心。有個網(wǎng)絡(luò)故事說得很有趣,一個人心愛的狗死了,他十分悲痛。為了表達(dá)哀思,他決定舉辦一場火葬,沒想到那東西越烤越香,于是他又跑去買了一瓶啤酒……他把自己心愛的狗給吃了!作者寫道:有些事情,走著走著,就忘了初心。我們的初心是讓老百姓住上房,實現(xiàn)居者有其屋,并且讓老百姓擁有財富。我們現(xiàn)在怎么把這個初心給忘記了呢?

??五、重提“雙軌制”,讓央企回歸保障房本位

??現(xiàn)在需要回到雙軌制的思路,特別是中央所提出的“完善住房市場體系和住房保障體系”。這兩個體系不能混在一起,在執(zhí)行上也應(yīng)當(dāng)有不同的實施人。

??今年進(jìn)入“十四五”,已經(jīng)明確把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點任務(wù)。這個任務(wù)可不是光說說就完。我們經(jīng)??吹降氖且粚右粚硬贾萌蝿?wù),大家都喊“建設(shè)保障房、建設(shè)保障房”,誰在真干?都會往下布置,一直布置到最基礎(chǔ)的企業(yè),再把保障房任務(wù)混在商品房開發(fā)中,通過“土地招拍掛”進(jìn)行所謂“限地價、競配建”。民間有句話說“瘸子打圍坐著喊”,現(xiàn)在有關(guān)部門是不是很像這種調(diào)侃?

??作為保障房的建設(shè)者和提倡者,我呼吁“打仗要有好軍隊”,主張推動“住房雙軌制”,并且主張讓國企和央企重新回到保障房本位,這樣才能讓“住房雙軌制”有實際的建設(shè)主體。保障房應(yīng)當(dāng)由國企央企來建,土地應(yīng)當(dāng)是像房改初期的“經(jīng)濟(jì)適用房”那樣,“不收土地出讓金,只收七項基本稅費”。有了大量的建設(shè)任務(wù),國企央企就應(yīng)當(dāng)退出市場化競爭領(lǐng)域,不要拿自己的強勢去擠壓在市場上辛苦作業(yè)的民營企業(yè)和股份制企業(yè)。國企央企在各地都應(yīng)該恢復(fù)發(fā)展。

??在保障體系建設(shè)上,集團(tuán)化的央企有沒有用?當(dāng)然作用很大。我們知道打仗不能光靠地方軍,不能淮海打淮海、平津打平津,一定要組織野戰(zhàn)軍作為主力軍。希望重組集團(tuán)化央企,每年國家都拿出一部分資金,比方說每年撥付2000億元給這個企業(yè),再加上各地政府與銀行。這樣持續(xù)5年就可以自我循環(huán),保障房就能有力支撐和建設(shè)起來。

??如果住房保障軌重由央企國企主導(dǎo),我們建保障房就不是光喊,而是有實行的力量,這樣就可以使政府事半功倍。記得當(dāng)年我在中房時,每年中房集團(tuán)開一個會,因為有了全國20%的產(chǎn)量,就有效抑制住了各地的房價,不會上漲過快。過去我們開個會就能辦完的事,怎么現(xiàn)在非得興師動眾號召全黨來辦呢?就是缺乏一個執(zhí)行機構(gòu)。住房保障體系還需要有金融機構(gòu),這就是我們在房改方案中提出的國家住房銀行,因為當(dāng)時有既得利益的影響,各個銀行不愿意拆,所以到現(xiàn)在還沒有做成,結(jié)果把這些資金都用了,現(xiàn)在住房公積金16萬多億元,除了已經(jīng)用掉的以外,常年留在基層的有6.5萬億元,完全可以支撐住宅銀行。把這些錢用起來,這樣才能完善住房保障體系,建立金融體系。

??習(xí)近平總書記多次指出:“江山就是人民,人民就是江山”,“人民至上是作出正確抉擇的根本前提”,“要始終把人民的利益放在最高位置”。我們要遵循習(xí)總書記的教導(dǎo),“不忘初心,牢記使命”,要回歸當(dāng)年的房改方案;要為“不斷實現(xiàn)人民群眾對美好生活的向往”而繼續(xù)奮斗。

原創(chuàng) 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產(chǎn)業(yè)鏈
2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
返回頂部