??在房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，經(jīng)紀(jì)行業(yè)收費(fèi)模式產(chǎn)生很多爭(zhēng)議，爭(zhēng)議點(diǎn)主要是傭金費(fèi)率是否應(yīng)該與房?jī)r(jià)掛鉤。質(zhì)疑者從成本的角度，認(rèn)為經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)成本顯著不符合。

??在房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，經(jīng)紀(jì)行業(yè)收費(fèi)模式產(chǎn)生很多爭(zhēng)議，爭(zhēng)議點(diǎn)主要是傭金費(fèi)率是否應(yīng)該與房?jī)r(jià)掛鉤。質(zhì)疑者從成本的角度，認(rèn)為經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)成本顯著不符合。但顯然，也不能用經(jīng)紀(jì)人提供了多少次帶看、多少次斡旋作為收費(fèi)依據(jù)，因?yàn)檫@些過(guò)程都不能保證成功交易的結(jié)果。那么，我們應(yīng)當(dāng)如何理解經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的底層邏輯？

??二手房傭金收費(fèi)過(guò)高和消費(fèi)者負(fù)擔(dān)過(guò)重，主要原因是短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。當(dāng)前二手房傭金費(fèi)率是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)發(fā)展和消費(fèi)者選擇的結(jié)果，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)表明，用行政手段調(diào)節(jié)傭金不但不能實(shí)現(xiàn)減輕消費(fèi)者負(fù)擔(dān)的目標(biāo)，還容易對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展秩序造成不利影響，導(dǎo)致行業(yè)重回惡性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，長(zhǎng)期最終傷害消費(fèi)者利益。

??（一）強(qiáng)行調(diào)低二手房交易服務(wù)費(fèi)用

??強(qiáng)行調(diào)低二手房交易服務(wù)費(fèi)用最終將影響消費(fèi)者利益。市場(chǎng)化傭金水平是需求數(shù)量與供給數(shù)量的均衡水平，兼顧需求端的承擔(dān)能力以及供給端的收入要求。若強(qiáng)行設(shè)定過(guò)低傭金或傭金率上限，會(huì)導(dǎo)致短期供給數(shù)量下降，部分經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)退出市場(chǎng)，供需矛盾加大，經(jīng)紀(jì)公司將只能被迫參與“砍服務(wù)、競(jìng)成本”的劣質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)游戲。經(jīng)紀(jì)行業(yè)生產(chǎn)效率降低，行業(yè)規(guī)范化發(fā)展受阻，服務(wù)質(zhì)量下降最終將損害消費(fèi)者利益。

??由于需求并未消失，強(qiáng)行調(diào)低傭金率將使市場(chǎng)演化出更隱蔽或更復(fù)雜的計(jì)費(fèi)方式，如“看房費(fèi)”、“信息費(fèi)”等，助長(zhǎng)不規(guī)范企業(yè)“吃差價(jià)”，長(zhǎng)期將會(huì)增加市場(chǎng)主體博弈和議價(jià)成本，不但讓消費(fèi)者利益受損，而且也加大了政府監(jiān)管成本。

??（二）不合理低費(fèi)率競(jìng)爭(zhēng)

??消費(fèi)者委托經(jīng)紀(jì)服務(wù)并不是只看重收費(fèi)高低，而是看重交易的安全、效率和體驗(yàn)。消費(fèi)者在低品質(zhì)、低收費(fèi)與高品質(zhì)、高收費(fèi)兩種模式之間比較，大部分消費(fèi)者仍然會(huì)選擇后者。2015年，搜房和愛屋吉屋分別推出 0.5% 和 1%的低傭金，市占率起初爆發(fā)式增長(zhǎng)但很快就開始回落，2019 年愛屋吉屋倒閉，后期搜房網(wǎng)轉(zhuǎn)型為房產(chǎn)媒介，這充分說(shuō)明低傭金低服務(wù)質(zhì)量的經(jīng)紀(jì)服務(wù)并不是市場(chǎng)真正需要的。

??上海市“大房鴨”實(shí)行按單收取 1.99萬(wàn)服務(wù)費(fèi)的模式，看似服務(wù)收費(fèi)很低，但實(shí)際上所提供的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)品質(zhì)不能滿足消費(fèi)者需求。第一，只交易無(wú)抵押、無(wú)貸款、無(wú)擔(dān)保和產(chǎn)權(quán)清晰的房產(chǎn)，這類房產(chǎn)交易數(shù)量較少，消費(fèi)者也可自行交易；第二，大房鴨提供的服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代辦服務(wù)，提供極少的居間交易服務(wù)和極不規(guī)范的交易保障服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容本身就少。第三，大房鴨通過(guò)攫取其他機(jī)構(gòu)的成果來(lái)規(guī)避成本，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)爬蟲從其他中介網(wǎng)上爬取房源信息，利用不合理低價(jià)誘導(dǎo)客戶跳單，攫取其他中介匹配成果，損害其他中介合法利益；第四，大房鴨通過(guò)規(guī)避監(jiān)管來(lái)降低合規(guī)成本，不展示房源三證兩書，不符合房源展示規(guī)定；利用無(wú)從業(yè)資格、無(wú)專業(yè)知識(shí)、無(wú)備案登記的所謂社區(qū)志愿者從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，出現(xiàn)交易糾紛后無(wú)法協(xié)調(diào)處理，無(wú)法保障交易安全。實(shí)際上，經(jīng)紀(jì)代辦服務(wù)必須以成功匹配作為前提，匹配過(guò)程才是最需要投入時(shí)間和人力的，其只是讓其他機(jī)構(gòu)承擔(dān)了匹配的成本。

??本質(zhì)上大房鴨這類低傭金企業(yè)實(shí)際上建立在規(guī)避監(jiān)管、竊取成果和提供低品質(zhì)無(wú)保障服務(wù)基礎(chǔ)上，只能助長(zhǎng)私單和跳單行為，不利于行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，最終也將損害消費(fèi)者利益。2021年 9月大房鴨成交 / 下線房源約占上?？偝山涣康?3%，消費(fèi)者認(rèn)可度極低，絕不會(huì)成為行業(yè)發(fā)展的一種新模式。

??（三）按房?jī)r(jià)分段定價(jià)收費(fèi)

??有觀點(diǎn)認(rèn)為，高總價(jià)的房屋和低總價(jià)的房屋，經(jīng)紀(jì)服務(wù)差不多，不應(yīng)該按照統(tǒng)一的費(fèi)率，應(yīng)該進(jìn)行分段定價(jià)。分段計(jì)價(jià)有兩種收費(fèi)模式，第一種是房?jī)r(jià)越高費(fèi)率越低，第二種是房?jī)r(jià)越低費(fèi)率越低。兩種方式都設(shè)置階梯價(jià)格，都會(huì)增加消費(fèi)者對(duì)收費(fèi)模式的理解難度，同時(shí)對(duì)于價(jià)格段的劃分社會(huì)也會(huì)存在爭(zhēng)議，操作起來(lái)困難，更為重要的是兩種方式都將產(chǎn)生不可控的結(jié)果。

??第一種收費(fèi)方案降低高總價(jià)房屋的費(fèi)率，會(huì)導(dǎo)致“劫貧濟(jì)富”。從絕對(duì)負(fù)擔(dān)上看，高總價(jià)消費(fèi)者的支付負(fù)擔(dān)是與其收入相匹配的，如果降低這些群體的費(fèi)率，實(shí)際上導(dǎo)致低總價(jià)消費(fèi)者群體承擔(dān)相對(duì)更高的負(fù)擔(dān)，加大了貧富差距，與共同富裕相違背。由于高總價(jià)房屋本身的成交效率更低、交易風(fēng)險(xiǎn)敞口更大，扭曲的價(jià)格將激勵(lì)經(jīng)紀(jì)人減少對(duì)高總價(jià)房屋的服務(wù)，服務(wù)供給減少將導(dǎo)致費(fèi)用上升，消費(fèi)者實(shí)際成本不會(huì)降低。

??第二種方案降低低總價(jià)房屋的費(fèi)率，會(huì)激勵(lì)經(jīng)紀(jì)人不愿服務(wù)低總價(jià)房屋，而更多地服務(wù)于高總價(jià)房屋，將會(huì)導(dǎo)致剛需群體和低收入群體得到的服務(wù)減少，消費(fèi)者實(shí)際成本將會(huì)提高；高房?jī)r(jià)交易頻率增加也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性“上漲”，經(jīng)紀(jì)人之間對(duì)高總價(jià)房源的競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈。

??無(wú)論采取哪種方式，分段降低費(fèi)率都會(huì)影響當(dāng)前的供需平衡。根據(jù)某地鏈家交易情況進(jìn)行測(cè)算，如300 萬(wàn)以下房屋費(fèi)率下降 0.4%、300 萬(wàn) -800 萬(wàn)房屋費(fèi)率下降 0.2%、800 萬(wàn)以上房屋費(fèi)率不變，總體傭金收入將下降 10.2%，這將會(huì)導(dǎo)致行業(yè)經(jīng)紀(jì)人流失，尤其是那些高學(xué)歷的經(jīng)紀(jì)人率先流失，服務(wù)供給減少。

??從情感上，這兩種收費(fèi)方式都是為了照顧特定群體的支付壓力，但是，人為調(diào)整都將扭曲市場(chǎng)服務(wù)供給，最終會(huì)使一方或兩方利益受損。

??（四）居間服務(wù)按環(huán)節(jié)拆分

??有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)流程進(jìn)行菜單式定價(jià)，讓消費(fèi)者自行選擇。但實(shí)際上，居間服務(wù)很難拆開定價(jià)。居間服務(wù)的目的是達(dá)成交易，為實(shí)現(xiàn)交易，居間服務(wù)包含房源錄入、審核、詢價(jià)、帶看和撮合等系列服務(wù)，這些環(huán)節(jié)相互關(guān)聯(lián)，獨(dú)立分開來(lái)都沒(méi)有價(jià)值。

??從對(duì)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行相對(duì)貢獻(xiàn)度定價(jià)拆分來(lái)看，房屋交易過(guò)程之中涉及的眾多環(huán)節(jié)具有價(jià)值定價(jià)難且不易分離的特性，每一個(gè)環(huán)節(jié)的作用都是動(dòng)態(tài)變化的，其價(jià)值取決于市場(chǎng)狀況、經(jīng)紀(jì)人的努力與消費(fèi)者的認(rèn)可等，且每個(gè)環(huán)節(jié)都不可或缺，各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)交易的貢獻(xiàn)無(wú)法劃分（無(wú)法按傭金率的百分比劃分）。比如市場(chǎng)供過(guò)于求的時(shí)候房源開發(fā)的價(jià)值就變小，供不應(yīng)求時(shí)房源開發(fā)的價(jià)值就變大，比如經(jīng)紀(jì)人的撮合努力程度越高成交概率越大，但無(wú)法對(duì)經(jīng)紀(jì)人努力程度定價(jià)。

??如果不以成交為衡量標(biāo)準(zhǔn)拆分交易環(huán)節(jié)將產(chǎn)生逆向激勵(lì)。以二手房帶看為例，如果看一次房收一次費(fèi)用，對(duì)買家來(lái)說(shuō)就會(huì)激勵(lì)經(jīng)紀(jì)人帶看假房源，產(chǎn)生大量欺詐行為，對(duì)賣家來(lái)說(shuō)會(huì)激勵(lì)經(jīng)紀(jì)人產(chǎn)生大量的無(wú)效帶看。

??從對(duì)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行絕對(duì)量定價(jià)來(lái)看，如果強(qiáng)行對(duì)交易環(huán)節(jié)定價(jià)，例如成交的經(jīng)紀(jì)服務(wù)中，假設(shè)房源收費(fèi)3 萬(wàn)，帶看收費(fèi) 3 萬(wàn)，撮合收費(fèi) 3 萬(wàn)等，由于不同的房?jī)r(jià)各個(gè)環(huán)節(jié)費(fèi)用固定，經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有動(dòng)力成交房?jī)r(jià)更高交易更難的標(biāo)的，市場(chǎng)淪為低價(jià)簡(jiǎn)單交易市場(chǎng)。消費(fèi)者花了錢卻不能保證成功交易，顯然不可能成立。

??（五）代辦服務(wù)按環(huán)節(jié)收費(fèi)

??代辦服務(wù)按環(huán)節(jié)收費(fèi)將增加消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，降低規(guī)模效應(yīng)。代辦服務(wù)中包含的服務(wù)近似標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，如果對(duì)代辦費(fèi)用進(jìn)行拆分，由于缺乏規(guī)模效應(yīng)有可能使整個(gè)代辦服務(wù)費(fèi)用上升。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)比，中國(guó)其他一線城市的代辦服務(wù)費(fèi)約為房?jī)r(jià)的0.5%，美國(guó)、英國(guó)、日本代辦服務(wù)單獨(dú)收費(fèi)，平均每筆二手房代辦費(fèi)用約為 1.6%，按環(huán)節(jié)收費(fèi)有可能提高消費(fèi)者負(fù)擔(dān)。

??（六）按簡(jiǎn)單交易與復(fù)雜交易方式收費(fèi)

??按簡(jiǎn)單交易與復(fù)雜交易方式收費(fèi)操作難度高，對(duì)減輕消費(fèi)者負(fù)擔(dān)作用小。一方面，簡(jiǎn)單交易和復(fù)雜交易的界定難度大，通常來(lái)說(shuō)界定標(biāo)準(zhǔn)包括是否有抵押、是否有貸款、是否需要解封、是否需要析產(chǎn)、是否涉及連環(huán)單交易等等，不僅涉及賣方還涉及買方，各種因素都有可能影響到對(duì)簡(jiǎn)單交易和復(fù)雜交易的界定，界定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有很多爭(zhēng)議。

??另一方面，隨著一線城市普遍進(jìn)入存量房市場(chǎng)，賣一買一連環(huán)單比例大幅上升，以北京為例，廣義口徑上（同一家庭北京買一賣一及北京與異地買一賣一）超過(guò)70% 交易涉及到連環(huán)單，有些是一個(gè)連環(huán)單，有些涉及多個(gè)連環(huán)單。簡(jiǎn)單交易復(fù)雜交易的劃分不但很難操作而且對(duì)減輕消費(fèi)者負(fù)擔(dān)意義不大。

??簡(jiǎn)單交易和復(fù)雜交易的劃分很有可能帶來(lái)逆向激勵(lì)作用。如果簡(jiǎn)單交易和復(fù)雜交易傭金比例差距太大，將會(huì)刺激大量的家庭想方設(shè)法獲取符合簡(jiǎn)單交易的資格，有可能是市場(chǎng)全部演變成簡(jiǎn)單交易，其效果相當(dāng)于全市場(chǎng)傭金率的下調(diào)，經(jīng)紀(jì)人不愿意提供好的服務(wù)，原來(lái)給到消費(fèi)者的一些保障也就不再存在，消費(fèi)者不得不承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)和成本，使整個(gè)社會(huì)福利倒退。（本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)）