??8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。兩通知是“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的精神進一步落實，與一周前出臺的“認房不認貸”政策工具以及延續(xù)居民換購住房個人所得稅退稅優(yōu)惠形成政策組合拳，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，降低購房成本，節(jié)約利息支出，更好滿足剛性和改善性住房需求，提振市場信心。

??關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，首套和二套住房首付比例下限統(tǒng)一為20%和30%，不再區(qū)分“限購”和“非限購”城市（此前“限購”城市首套、二套首付比例下限分別為30%和40%，實際執(zhí)行中部分城市二套首付比例或不低于60%~70%），同時首套房貸利率政策下限不變（仍為不低于基準減20個基點）、二套房貸利率政策下限調(diào)整為不低于基準加20個基點（此前為不低于基準加60個基點），上述首付比例下限及房貸利率下限調(diào)整利好“限購”的熱點一、二線城市，特別是現(xiàn)有執(zhí)行標準較高的城市，可調(diào)降空間或更大。

??關于降低存量首套房貸利率，調(diào)整后的利率要求不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套房貸利率政策下限，因此政策主要惠及購房時加點幅度高于當?shù)卣呦孪薜馁彿咳?。此外，對于首套的認定，有關負責人解釋為首套是指借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準，預計部分存量住房貸款隨著所在城市“認房不認貸”的落地，或可申請認定為存量首套住房貸款而受益，考慮到“認房不認貸”已逐步在部分核心一二線城市落地，影響范圍或較廣。

??中債資信企業(yè)與機構部總經(jīng)理孫靜媛認為，從政策影響看，上述政策組合拳既有助于降低居民購房門檻及購房成本，促進剛需、剛改購房需求釋放，又有助于減輕居民還貸壓力，促進消費。疊加此前“認房不認貸”已有核心一線城市廣州、深圳及強二線城市武漢、廈門等積極落地，預計將一定程度促進購房需求釋放，效果最快有望于“金九銀十”顯現(xiàn)。

??不過，孫靜媛認為，本次政策仍強調(diào)“因城施策”，“根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當?shù)卣{(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限”。部分核心一線城市由于其特殊性，在“房住不炒”的總基調(diào)下，各地會根據(jù)自身區(qū)域情況研究推出程度不一的具體調(diào)整政策，后續(xù)需持續(xù)觀察各地落地情況。

??此外，通知亦指出，金融機構應嚴格落實相關監(jiān)管要求，對借款人申請經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質性審核，并明確提示風險。從銀行視角看，本次存量首套房貸利率調(diào)降，一方面可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕提前還貸對銀行造成的利息損失，另一方面也可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸的空間，同步配合近日國有大行定期存款利率再次下調(diào)，有利于銀行維持合理利潤，緩解凈息差下行壓力，增強銀行支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性。