??中房網(wǎng)訊 隨著近十年電子商務(wù)在國內(nèi)的迅速發(fā)展，倉儲物流行業(yè)也迎來了高速增長期。

??當(dāng)一些國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)都爭相在長租公寓、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等熱點(diǎn)領(lǐng)域布局時，物流地產(chǎn)作為一個新的投資風(fēng)口，正在受到越來越多的關(guān)注。

??物流地產(chǎn)站上風(fēng)口

??作為地產(chǎn)龍頭，萬科的一舉一動都會受到行業(yè)的廣泛關(guān)注。

??在股權(quán)之爭落下帷幕后，今年7月，由萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的財團(tuán)發(fā)布公告稱，已與普洛斯董事會已就全面私有化這家新加坡物流地產(chǎn)上市公司達(dá)成一致，交易收購單價為每股3.38新元。

??如本次私有化能夠完成，交易總價將達(dá)到116億美元（約790億元人民幣），有望成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購。其中，萬科出資約170億，占股21.4%，完成后將成為普洛斯第一大股東。

??雖然本次交易最終還需要通過普洛斯股東大會及新加坡相關(guān)監(jiān)管的批準(zhǔn)程序，但萬科布局物流地產(chǎn)的決心可見一番。

??事實(shí)上，萬科關(guān)注普洛斯由來已久。早在2014年，時任萬科高級副總裁的毛大慶在一次非正式的場合向中房網(wǎng)等媒體透露，萬科正在學(xué)習(xí)物流地產(chǎn)巨頭普洛斯，研究具體布局。

??三年過后，在萬科的城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型中，萬科提出了生態(tài)系統(tǒng)的理念，即“住宅+全周期城市配套服務(wù)”，而城市物流地產(chǎn)是其中重要的一環(huán)，萬科已經(jīng)把它定位為未來重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。對于競購普洛斯，萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮此前曾表示，此次交易有助于萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，有望在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式。

??回報率穩(wěn)定租金持續(xù)上漲

??對于萬科來講，一向追求安全、穩(wěn)定的投資收益。而萬科涉足物流地產(chǎn)，也無外乎是基于對投資回報率和市場空間的看好。

??目前，現(xiàn)代物流設(shè)施的供給仍落后于日益膨脹的需求。倉儲物流行業(yè)是房地產(chǎn)、電商、物流行業(yè)的共同熱點(diǎn)。

??據(jù)中房網(wǎng)粗略統(tǒng)計(jì)，以普洛斯、嘉民為代表的國際資本，以京東、阿里巴巴為代表的電商平臺和以萬科、綠地、萬通、合生、復(fù)星、華夏幸福和碧桂園為代表房地產(chǎn)企業(yè)，以及以平安、中國人壽為首的險資紛紛加大了對物流地產(chǎn)的布局。

??這些資本大鱷追逐物流地產(chǎn)的背后，無疑是物流地產(chǎn)的租金收益和其可以獲得長期穩(wěn)定的投資回報。

??根據(jù)世邦魏理仕日前發(fā)布的《全球優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)租金報告》顯示，對全球70個優(yōu)質(zhì)物流樞紐的凈租金狀況進(jìn)行調(diào)研與分析。在全球供應(yīng)鏈飛速發(fā)展、新興市場消費(fèi)與生產(chǎn)穩(wěn)定增長的背景下，持續(xù)穩(wěn)定的需求推動優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)租金繼續(xù)上漲。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，2016年一季度到2017年一季度，全球優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)凈租金同比增長2.2%，其中亞太區(qū)域增長1.4%。

??在全球十大最貴優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)排名中，香港以348.39美元/平方米/年的租金蟬聯(lián)榜首，上海（100.97美元/平方米/年）位列第五，深圳（94.74美元/平方米/年）排名第八。

??值得一提的是，由于中國經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)在今年年初超出預(yù)期，在強(qiáng)勁的優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)需求驅(qū)動下，蘇州（8.7%）、杭州（7.4%）、寧波（7.2%）、無錫（6.7%）、南京（6.6%）、深圳（6.5%）和上海（5.0%）這七個國內(nèi)城市位列全球前二十租金最快增幅榜單。報告認(rèn)為，高標(biāo)物流倉庫供應(yīng)長期的稀缺性和相對其他物業(yè)類型而言的高回報率是其受投資者青睞的主要原因。

??對此，世邦魏理仕顧問及交易服務(wù)工業(yè)部中國區(qū)主管羅瑾表示，受益于第三方物流和電商企業(yè)的迅速發(fā)展，中國物流地產(chǎn)市場需求持續(xù)活躍，另外加之增值稅的調(diào)整使得中國城市物流租金上漲。一線城市優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施稀缺，使整體市場空置率維穩(wěn)在較低水平，供不應(yīng)求的市場狀況推動租金繼續(xù)上漲。

??作為工業(yè)地產(chǎn)的一種，相對低廉的土地價格是物流地產(chǎn)特有的優(yōu)勢。此前，曾有工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商透露，看似非主流的工業(yè)地產(chǎn)，其回報遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)，一般投資凈收益率在6.5%-7%左右。而根據(jù)第一太平戴維斯項(xiàng)目及開發(fā)顧問部董事熊志坤提供給中房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，即便是北京和上海，其甲級寫字樓的毛收益率也只在4.5%-5.5%之間。

??資本盛宴OR曇花一現(xiàn)

??隨著電商在中國的快速發(fā)展，物流地產(chǎn)正在迅速成為房地產(chǎn)新一輪的投資熱點(diǎn)。但不得不引起重視的是，隨著國際巨頭的不斷擴(kuò)張和國內(nèi)新試水者的加速布局，激增的市場供應(yīng)量很有可能導(dǎo)致部分區(qū)域面臨租金滯漲和出租率下滑的雙重壓力。

??據(jù)了解，國外一個物流設(shè)施空置率必須控制在5%以內(nèi)才能保持10%的回報，如果空置率達(dá)到15%，就難以獲得利潤。

??從目前國內(nèi)物流行業(yè)來看，只能擁有強(qiáng)大的客戶資源才是實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)盈利的基礎(chǔ)。而物流地產(chǎn)的難點(diǎn)也正在于尋找客戶，畢竟物流地產(chǎn)的業(yè)主是企業(yè)，如果企業(yè)不認(rèn)可，未來空置率將對資產(chǎn)形成壓力。

??從物流地產(chǎn)行業(yè)來看，除少數(shù)外資企業(yè)具有較為成熟的產(chǎn)品外，一些本土物流地產(chǎn)商在產(chǎn)品服務(wù)定位和持續(xù)盈利上凸顯短板，多數(shù)物流地產(chǎn)企業(yè)依舊在苦苦探索盈利模式。

??對此，清華大學(xué)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院副院長、工業(yè)工程系博士生導(dǎo)師劉大成撰文指出，目前全國有近80%的物流園區(qū)依然處于虧損性運(yùn)營甚至閑置狀態(tài)，造成這一現(xiàn)狀的原因就是，這些園區(qū)在成立之初并未考慮產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)，只是簡單的“圈地運(yùn)動”。他認(rèn)為只有預(yù)先設(shè)計(jì)好“土地溢價”，再基于產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)規(guī)劃好“規(guī)模溢價”和“范圍溢價”，并在兩個溢價基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“增值服務(wù)溢價”，才能讓物流地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)快速增長。