??上市房企作為房地產(chǎn)行業(yè)的中流砥柱，面對疫情挑戰(zhàn)有著怎樣的表現(xiàn)和應(yīng)對，對行業(yè)發(fā)展具有風(fēng)向標(biāo)意義。新冠肺炎疫情持續(xù)一個(gè)多月，企業(yè)被迫停工停產(chǎn)，銷售停滯，資金回籠受阻。在嚴(yán)峻形勢下，上市房企主動(dòng)采取線上營銷、開辟融資渠道、有序開復(fù)工等各種自救方式，最大限度降低疫情損失。從目前情況看，雖然疫情對上市房企產(chǎn)生了一定影響，但影響有限。

??一、資本市場表現(xiàn)：板塊內(nèi)部分化，物業(yè)企業(yè)被看好

??受疫情影響，2月3日節(jié)后開盤首個(gè)交易日，房地產(chǎn)板塊幾乎全線跌停。隨后股市進(jìn)入修復(fù)過程，至3月4日的一個(gè)月時(shí)間，房地產(chǎn)板塊漲幅達(dá)到12.19%，完全收復(fù)失地，其中物業(yè)管理板塊上漲18.68%，住宅地產(chǎn)板塊上漲13.44%。

??從住宅板塊看，盡管疫情對全年住宅銷售形成一定的負(fù)面影響，但近期政府穩(wěn)經(jīng)濟(jì)訴求進(jìn)一步加強(qiáng)，財(cái)政與貨幣政策也更趨積極，地方“一城一策”密集接力，逆周期調(diào)控力度加大。另外，住宅消費(fèi)需求或因疫情而推遲，但不會消失，疫情結(jié)束后仍將逐步釋放。從物業(yè)管理板塊看，疫情期間，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了社區(qū)一線的防控排查和保障服務(wù)，使企業(yè)和行業(yè)的價(jià)值得到提升，疫情對物業(yè)管理板塊甚至產(chǎn)生了一定的正向影響。相比之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)中介三個(gè)子板塊受疫情沖擊較大，難以回補(bǔ)前期缺口。

??從企業(yè)層面看，上市房企多為行業(yè)龍頭或地方龍頭企業(yè)，資金面穩(wěn)健，對疫情的抗性較好。以TOP20在A股上市的房企市值變化為例，萬科、保利、招商蛇口、金地、金科和陽光城市值上漲。其中金地集團(tuán)漲幅達(dá)10.86%。TOP20房企在港股上市的企業(yè)中，華潤置地、龍湖、融創(chuàng)、世茂、金茂和旭輝的市值上漲，其中融創(chuàng)的市值漲幅達(dá)7.58%。

??二、銷售業(yè)績表現(xiàn)：多數(shù)企業(yè)銷售大幅下滑

??2020年1——2月，受疫情影響，各地新房、二手房線下銷售基本停擺，一季度的行業(yè)銷售將不可避免地受到較大影響。2020年1月，TOP 100房企單月實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.05億元，百強(qiáng)房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%。1月單月銷售金額過百億房企為14家，較去年同期減少4家。2月百強(qiáng)房企單月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額3256億元，同比下降37.7%，增速較上月大幅下降25%。1——2月百強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額9027億元，同比下降23.7%。

??2020年1——2月，除恒大外，上市房企全口徑銷售額均同比下降。恒大的逆勢優(yōu)秀銷售表現(xiàn)得益于其在全國范圍的線上售樓、疊加前所未有的折扣優(yōu)惠力度（七五折），實(shí)現(xiàn)了較高的業(yè)績簽約。從1——2月的累計(jì)銷售金額來看，頭部上市房企中，九成企業(yè)2月單月和累計(jì)業(yè)績同比雙降，七成企業(yè)1月單月、2月單月和累計(jì)業(yè)績同時(shí)下降。從頭部上市房企看，恒大2月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額470億元，同比增長125%，萬科、碧桂園2月單月分別實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額285.9億元和300億元，同比分別減少33.8%和49.2%。

??按照以往經(jīng)驗(yàn)，1——2月是房地產(chǎn)企業(yè)一貫的銷售淡季，銷售額一般僅占全年銷售額的8%左右，3月“小陽春”是房企在年后的第一個(gè)銷售小高峰，銷售額占全年比重大約9%左右。今年，受疫情拖累，不僅1、2月市場低迷，3月“小陽春”也將不復(fù)存在，為房地產(chǎn)企業(yè)第一季度甚至上半年的銷售回款帶來壓力。隨著疫情得到有效控制，各地積極復(fù)工，加之較為寬松的政策持續(xù)托底，市場秩序和購房需求逐漸恢復(fù)，預(yù)計(jì)3月下旬開始市場將逐步回暖。

TOP20上市房企2020年1~2月銷售額（億元）

??三、拿地表現(xiàn)：現(xiàn)金充裕者伺機(jī)拿地，一二線是熱點(diǎn)

??在武漢帶動(dòng)下的湖北省，是長江中游城市群中重要的一部分，對中部經(jīng)濟(jì)起著支柱的重要作用。近年來，各大上市房企積極擴(kuò)張中部市場，布局湖北。近三年在湖北省拿地前三名的上市房企分別為碧桂園969萬平方米，綠地725萬平方米，融創(chuàng)637萬平方米。2019年，武漢銷售排名前三房企分別為保利、萬科、中建三局，分別實(shí)現(xiàn)150.7億、150.5億和111億元，其中保利、萬科分別僅占其全國銷售的3.3%和2.4%?？紤]TOP20上市房企凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比維持在比較安全的位置，新冠疫情突發(fā)事件對其整體影響預(yù)計(jì)將維持在可控范圍內(nèi)。

??土地儲備情況是衡量上市房企能力的重要方面，擁有優(yōu)質(zhì)土儲的房企，即使面臨資金困難，也可以通過項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得現(xiàn)金流，緩解財(cái)務(wù)壓力。上市房企中，土儲資源比較豐富的有恒大、碧桂園、保利，去化周期較長的上市房企有遠(yuǎn)洋、金茂和華發(fā)，去化周期均超過5年，部分去化周期短的上市房企短期內(nèi)有補(bǔ)庫存壓力，如新力控股。

??受新冠肺炎疫情擴(kuò)散及春節(jié)放假影響，土地供給減少、需求不足，2020年1月全國土地成交呈階梯狀下滑，房企拿地面積僅為745萬平方米，同比下降53.78%，降幅明顯。然而，從中長期發(fā)展看，上市房企拿地需求仍然存在，疫情結(jié)束后，房產(chǎn)銷售將恢復(fù)，土地需求也將逐步釋放。

??2月10日全面復(fù)工后，各地土地市場逐步“解凍”，部分核心城市通過推出優(yōu)質(zhì)地塊、松綁土拍限制提升市場熱度。2020年以來，北京宅地成交16宗，土地出讓金累計(jì)達(dá)671億，超過去年全年的44%，多宗不限價(jià)宅地引發(fā)房企激烈爭奪，以華潤、綠城為代表的大型上市房企憑借資金與融資優(yōu)勢，表現(xiàn)積極。不難發(fā)現(xiàn)，上市房企中，拿地房企主要以資金充沛的企業(yè)為主。1月至今，拿地金額在50億元以上的TOP20上市房企中，七成以上的企業(yè)現(xiàn)金與短債比例在200%以上，在手現(xiàn)金充裕，且凈負(fù)債率大多在70%以下。

??2020年2月以來，從TOP20主流上市房企土地成交的區(qū)域看，多集中于熱點(diǎn)一二線城市。一方面，這與2019年房企拿地趨勢相同，房地產(chǎn)企業(yè)投資布局向一二線城市回歸，棚改政策的收縮給三四線樓市帶來不利影響，主力布局一二線城市將是房企未來一段時(shí)間的趨勢。另一方面，受此次疫情影響，醫(yī)療、教育資源更好的一二線城市或?qū)⒏苁袌銮嗖A，規(guī)模房企投資三四線城市將更為謹(jǐn)慎。

??總的來說，土儲作為直接影響上市房企未來銷售業(yè)績的重要因素，疫情掣肘房企拿地的原因主要在于資金壓力，預(yù)計(jì)疫情結(jié)束后，上市房企資金狀況緩解，會進(jìn)行更為積極的補(bǔ)倉。未來，上市房企關(guān)注的重點(diǎn)還是需求支撐性較好的熱點(diǎn)一二線城市，資金壓力較大的房企未來拿地會更加審慎，或?qū)⒏嗟夭扇∨c央企合作的方式進(jìn)行拿地。

2020年1月全國土地成交下滑明顯

??四、戰(zhàn)“疫”進(jìn)行時(shí)：上市房企的“自救”策略

??已有20多年市場化發(fā)展歷史、歷經(jīng)多個(gè)行業(yè)周期的房地產(chǎn)行業(yè)，在應(yīng)對疫情“黑天鵝”事件時(shí)，迅速采取“自救”和公益行動(dòng)，通過線上營銷、發(fā)債融資、有序復(fù)工等舉措努力減少疫情對經(jīng)營活動(dòng)的負(fù)向影響，同時(shí)，上市房企積極履行社會責(zé)任，為疫情捐款捐物，為租戶減免租金，攜手中小企業(yè)共渡難關(guān)。

??（一）線上營銷

??疫情危機(jī)下，恒大、碧桂園、龍湖、融創(chuàng)、金茂、華夏幸福、雅居樂、保利、華潤、綠城等多家上市房企，紛紛順應(yīng)形勢、加大了線上銷售渠道的推廣力度，通過APP、微信公眾號、小程序、進(jìn)駐電商平臺等多種形式全面啟動(dòng)線上營銷。其中，線上營銷效果最佳的是恒大集團(tuán)，該公司推出了定金低至5000元的“網(wǎng)上購房”活動(dòng)，疊加多種優(yōu)惠，短短三天時(shí)間就認(rèn)購了47540套房屋，總價(jià)值約580億元，認(rèn)購最多的一個(gè)樓盤達(dá)到870套。

??疫情期間，線上售樓處作為房企面向市場的唯一窗口，通過咨詢預(yù)約等方式積累了大量的意向客戶，對疫情緩解后房企恢復(fù)銷售具有積極作用。然而，由于房地產(chǎn)大宗商品交易的特點(diǎn)，房地產(chǎn)線上營銷、線上售樓處短期內(nèi)無法替代線下銷售。目前，房企線上銷售的作用更多地是培育潛在客戶，為疫情后銷售轉(zhuǎn)化做鋪墊。

??（二）發(fā)債融資

??剛性支出較高疊加債務(wù)到期，房企齊發(fā)新債。上市房企在銷售額下降的情況下，回款不及預(yù)期，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的剛性支出仍然存在，部分房企債券面臨到期?？硕饻y算，64家百強(qiáng)上市房企（統(tǒng)計(jì)范圍為2019年全口徑銷售TOP100的A股和H股上市房企）平均單月員工薪酬約2.87億元，平均利息成本約為5.71億元，兩項(xiàng)剛性支出合計(jì)平均值約為8.58億元，TOP10龍頭房企的剛性支出高于平均水平，達(dá)到24.7億元。此外， 2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，1月、7月和11月為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。在目前疫情影響下，加之剛性支出較高、債務(wù)到期，部分杠桿率以及融資成本較高的房企面臨較大的資金壓力。

??疫情之下，政府方面積極出臺扶持政策，加之上半年通常是房企融資的窗口期，近期上市房企紛紛搶抓機(jī)會，發(fā)債融資以減輕現(xiàn)金流壓力。1月，95家典型房企的融資總額為1810.1億元，環(huán)比增長42.4%，同比下降14.3%。截至2月28日，房地產(chǎn)企業(yè)2月份合計(jì)發(fā)行信用債275億元，多家房企發(fā)行了過去較為少見的短期債，市場首次出現(xiàn)“疫情防控債”。

??在融資成本方面，上市房企仍然存在較大的差異。近日，正榮地產(chǎn)、華南城、當(dāng)代置業(yè)、合生創(chuàng)展集團(tuán)等多家房企宣布發(fā)行美元債，合計(jì)融資額11.25億美元（約79億元人民幣）。其中，正榮地產(chǎn)、合生創(chuàng)展集團(tuán)的融資成本在6%左右，華南城融資利率為10.875%，當(dāng)代置業(yè)則高達(dá)11.6%。相對來說，現(xiàn)金較為充裕、熱點(diǎn)城市土儲較為豐富、負(fù)債率較低的上市房企，能以相對較低的成本融資。

房企信用債發(fā)行額（月度）

??（三）有序復(fù)工

??上市房企由于項(xiàng)目布局較廣，各地項(xiàng)目復(fù)工時(shí)間依賴于項(xiàng)目所在城市復(fù)工政策。近期，多地出臺樓市支持房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)工，廈門、廣州、蘇州等多地政府發(fā)文，通過簡化審批流程等方式支持建筑行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。從城市看，重慶、昆明復(fù)工最早，而太原、黑龍江、鄭州、湖北等則將復(fù)工時(shí)間推遲到3月之后。

??多數(shù)上市房企執(zhí)行與當(dāng)?shù)卣畯?fù)工時(shí)間相同的安排，已逐漸復(fù)工。然而，由于農(nóng)民工尚未完全返程，項(xiàng)目層面開工暫時(shí)無法得到保障。根據(jù)交通運(yùn)輸部預(yù)測，農(nóng)民工返程客運(yùn)量總共約為3億人次，2月中旬返程約8000萬人次，2月底將要返程約1.2億人次，3月后預(yù)計(jì)返程約1億多人次。預(yù)計(jì)疫情對上市房企項(xiàng)目開工的影響，將在3月農(nóng)民工大量返程后結(jié)束。

??竣工方面，從房地產(chǎn)行業(yè)慣例來看，大部分房企或施工單位過去幾年都在元宵節(jié)之后復(fù)工，另外，項(xiàng)目竣工由于涉及結(jié)轉(zhuǎn)，一般在四季度尤其是12月盡量竣工，1——2月本身竣工不多。因此，疫情對竣工的影響相對銷售端而言較小。

??（四）減免租金

??疫情期間，商業(yè)地產(chǎn)人流驟減，相關(guān)企業(yè)銷售額下跌至幾乎為零，租戶租金支付壓力較大。在各機(jī)構(gòu)倡議及行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的帶動(dòng)下，多家上市房企主動(dòng)減免租金，與抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的品牌商、商業(yè)運(yùn)營商共度“寒冬”。其中，萬達(dá)商管對所有萬達(dá)廣場商戶租金及物業(yè)費(fèi)實(shí)行全免政策，預(yù)計(jì)將減免租30億——40億元，萬科商業(yè)對旗下在營全部自持商業(yè)項(xiàng)目商戶將減半收取租金，龍湖商業(yè)對旗下商場的所有商戶租金費(fèi)用減半收取，預(yù)計(jì)減免67天租金損失將達(dá)5億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房企為商業(yè)地產(chǎn)商戶免除租金物業(yè)費(fèi)等逾百億元，此舉對于資金流瀕臨斷裂的中小租戶有“雪中送炭”的作用，也為疫情結(jié)束后商業(yè)地產(chǎn)的恢復(fù)做好了準(zhǔn)備。

??結(jié)語：當(dāng)前行業(yè)總量下行，競爭激烈，新冠肺炎疫情加速了行業(yè)內(nèi)企業(yè)分化。對于上市房企，此次疫情是對其資金實(shí)力和應(yīng)變危機(jī)能力的考驗(yàn)，銷售額下降、剛性支出高、債務(wù)到期或使房企面臨現(xiàn)金流壓力，開工停滯可能導(dǎo)致后續(xù)供貨不足。同時(shí)，危中蘊(yùn)機(jī)，也有不少房企通過發(fā)債緩解資金壓力，現(xiàn)金充裕的上市房企拿地步伐不減，財(cái)務(wù)狀況佳、現(xiàn)金流穩(wěn)定的房企有望進(jìn)一步提升行業(yè)地位。整體而言，相對中小房企而言，上市房企在疫情中的韌性更強(qiáng)，財(cái)務(wù)狀況和運(yùn)營能力更強(qiáng)的上市房企有望提升行業(yè)地位。