??近日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布《2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強》榜單，榮安地產(chǎn)憑借在企業(yè)規(guī)模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創(chuàng)新能力、社會責任等方面的綜合實力，首次躋身百強陣營，位列第85位，同時入圍“2020中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)域運營10強”。

??榮安綜合實力的快速提升，突出表現(xiàn)在企業(yè)規(guī)模的穩(wěn)健發(fā)展和盈利能力的不斷加強。

??規(guī)模方面，2016-2019年，企業(yè)權益規(guī)模呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，2018年順勢發(fā)力，突破百億關口，規(guī)模增速達到133%，2019年繼續(xù)提速49%，破頂2百億。

??盈利方面，根據(jù)榮安發(fā)布的2019年度業(yè)績預告，預計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤16億元-20.5億元，較上年同期增長163%-237%。

??在規(guī)模擴張中兼顧利潤，實現(xiàn)有質量的增長，歸功于榮安的多維度運營能力，包括：區(qū)域深耕，持續(xù)收獲紅利；做強項目運營，提高盈利水平；銷售拿地滾動推進，不下牌桌。

??本文將從以上三個維度，深入分析榮安快速晉級背后的企業(yè)運營能力和發(fā)展優(yōu)勢。

??1st

??區(qū)域深耕，持續(xù)收獲紅利

??憑借多年深耕，榮安在寧波大本營持續(xù)收獲品牌價值和產(chǎn)品溢價紅利，這種“強深耕、擴紅利”的模式，在擴張投資布局版圖時得到進一步強化。

??01

??深耕浙江三大都市區(qū)，放大品牌價值

??浙江主力發(fā)展杭州、寧波、溫州、金義四大都市區(qū)，放眼榮安重點布局的區(qū)域，恰好為四大都市區(qū)之三，也是省內市場容量較大、購買力較強的區(qū)域，可見其布局順應城市和經(jīng)濟發(fā)展方向。

??2019年，榮安實現(xiàn)203.9億元權益銷售金額，其中，寧波都市區(qū)（含寧波、臺州）、杭州都市區(qū)（含杭州、嘉興）和溫州都市區(qū)分別貢獻54%、30%和13%的業(yè)績。

??寧波都市區(qū)

??在寧波，榮安扎根20余年，僅大市范圍就開發(fā)約40個住宅和商業(yè)項目，不間斷布點的同時，推行本土化戰(zhàn)略，成為寧波市場區(qū)域龍頭。2019年，榮安以91億+的權益金額，入圍寧波房企TOP5；同時，補倉長豐、南部商務區(qū)、小港等熱門板塊，推出江南潤園、江楓曉月、柳岸風荷、春和景明等全新項目。

??在臺州，入臺十年，打磨十盤，通過與當?shù)貎?yōu)秀企業(yè)合作，參與城市建設，分享城市發(fā)展紅利?；谄焚|營造，海尚望府、汀蘭雅苑等多個項目快速清盤；已交付的榮安華府和金域華府，因品質和服務突出，獲得市場好評。

??杭州都市區(qū)

??在杭州，榮安前瞻把握城市發(fā)展方向，選擇合宜時機獲取優(yōu)質地塊，參與城市更新。2004年，于錢江新城建設伊始，落子榮安中心，作為在杭總部大廈，彰顯深耕決心。此后遵循城市生長軌跡，擴大版圖，入駐濱江、祥符、崇賢新城、余杭經(jīng)開區(qū)等板塊。

??在嘉興，2017年以TOP級府系產(chǎn)品嘉興榮安府開啟市場，經(jīng)過3年深耕，形成八盤聯(lián)動。2019年，憑借兩個10億+項目（榮安海上明月、桐鄉(xiāng)榮安府），躋身嘉興房企TOP10；同時加大土拓力度，新增土儲47.56萬方，持續(xù)深耕嘉興。

??溫州都市區(qū)

??在溫州，榮安同樣以高端產(chǎn)品線開局。2018年，國瑞府亮相瑞安，因高品質獲得良好口碑。兩年內，從中心城區(qū)到龍港、蒼南，漸次下沉，完成6盤布局。2019年，實現(xiàn)27.22億元權益銷售金額，榮獲“溫州城市建設最佳口碑房企”。

??堅持深耕寧波、杭州和溫州三大都市區(qū)，既為榮安贏得了成熟市場的口碑，進一步放大品牌影響力，又保證其浙江市場份額穩(wěn)步增長，進而拿到全國百強房企入場券。

??02

??做熟做透區(qū)域市場，收割深耕紅利

??從都市區(qū)，到城市，再到板塊，榮安把深耕策略層層下沉，落到底部，就是做熟做透區(qū)域市場。在此過程中，持續(xù)加深對區(qū)域客戶的了解，不斷修正對區(qū)域市場的認知，在產(chǎn)品端進行針對性優(yōu)化，提升產(chǎn)品與市場的契合度。

??以寧波海曙區(qū)集士港板塊為例，榮安繼桃花源之后，推出桃李郡和西溪里兩個姊妹項目，通過結合先期項目的深度客研，及時調整后期項目的產(chǎn)品結構，提高產(chǎn)品適配性，加快去化速度。

??桃李郡作為先期項目，于2018年10月首開，分析各面積段成交情況發(fā)現(xiàn)，110㎡以下房源價格優(yōu)勢顯著，說明緊湊型、低總價產(chǎn)品更受購房者歡迎，但面積段配比僅為3成。

??后期項目西溪里（2019年3月首開），將該面積段配比提高至51%，成為全盤主推面積段，順銷之下，該面積段銷售價格得到進一步提升。

??調整產(chǎn)品結構的同時，榮安在西溪里中更強調舒適度設計，原創(chuàng)緊湊型“橫廳”戶型，實現(xiàn)項目更快去化。

??對比兩盤的銷售流速，可以發(fā)現(xiàn)，西溪里首開3個月內平均流速為0.52，6個月內平均流速為0.56，半年內持續(xù)順銷；不論剛入市還是平銷期，西溪里的月均流速均高于桃李郡。

??不止寧波，這一“板塊深耕—深度客研—優(yōu)化產(chǎn)品—提高流速”的打法，被榮安運用在各個篤定深耕的區(qū)域，通過夯實基底，最大程度培育、蓄積并收割深耕紅利。

??2nd

??做強項目運營，提高盈利水平

??企業(yè)要做大做強，關鍵在于項目運營。榮安持續(xù)做強項目運營，在投拓、營銷、交付、物業(yè)等方面，具有均好的綜合能力，為提高企業(yè)整體利潤和盈利水平奠定了基礎。

??根據(jù)2019年三季報，榮安的凈利率、毛利率和預收/總資產(chǎn)分別為23%、40%和47%，均高于行業(yè)平均水平（以200強上市房企為基數(shù)）。

??01

??土地投拓

??榮安前瞻布局潛力價值板塊，充分發(fā)揮產(chǎn)品和品牌的溢價能力，實現(xiàn)單項目的高貨值和高利潤。

??以位處杭州崇賢新城的榮安翡翠半島為例，項目緊鄰大運河，自然環(huán)境優(yōu)越，周邊教育、商業(yè)、醫(yī)療資源富集，交通便捷，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??榮安擇取合適時機，于2016年6月，以4037元/㎡摘得翡翠半島地塊，為同年板塊內宅地最低樓面價；2018年，項目進入主力銷售期，成交均價為19058元/㎡，超過同期板塊普通住宅均價（18427元/㎡）；項目地樓比僅0.21，低于板塊平均地樓比（0.34）。

??壓低獲地成本，提高產(chǎn)品售價，最大化可操作空間，是榮安提高單項目產(chǎn)出、抬升企業(yè)毛利潤的關鍵。

??02

??項目營銷

??項目規(guī)劃之初，榮安的營銷團隊就全面介入客群錨定、項目定位和規(guī)劃設計等環(huán)節(jié)，加強項目規(guī)劃與現(xiàn)實的契合度，在此基礎上，采用“快進快出”的銷售模式，實現(xiàn)項目快速去化。

??這一營銷策略，幫助榮安在新入城市迅速打開局面，典型如瑞安榮安府，作為入溫首個項目，首開90分鐘售罄，二期開盤再次售罄，僅用6個月，就交出權益金額超12億元的成績單。

??展現(xiàn)于銷售端的“榮安速度”，是其不斷提升營銷能力的結果，也是實現(xiàn)資金快速回籠和現(xiàn)金流安全的保證。

??03

??施工交付

??對于設計施工的細節(jié)打磨，和對客戶滿意度的追求，使榮安在2019交付大年中表現(xiàn)出色。

??比如嘉興榮安府，采用石材基座+多彩仿石漆外墻，配以大幅玻璃和鋁板幕墻，營造富有價值感的新型立面，獲得業(yè)主高度評價，交付滿意率達到99.5%。

??榮安堅持用產(chǎn)品說話，從建造到交付，打磨每個細節(jié)，斬獲認可和口碑，為企業(yè)持續(xù)深耕積累勢能。

??04

??物業(yè)服務

??以疫情為磨刀石，榮安進一步提升物業(yè)服務能力和水平。

??在采取一系列防控措施、構筑社區(qū)抗疫防線的基礎上，提供更多人性化服務，包括：優(yōu)先滿足抗疫醫(yī)護業(yè)主家屬的生活所需，為隔離業(yè)主買菜和采購生活物品，替未返家業(yè)主照顧寵物等。此外，榮安還聯(lián)合春雨醫(yī)生發(fā)起公益義診，提供免費在線問診和心理疏導服務。

??3rd

??銷售拿地滾動推進，不下牌桌

??2019年，房地產(chǎn)市場持續(xù)調控，在市場波動期，榮安能夠不下牌桌、穩(wěn)健發(fā)展，關鍵是采取銷售和拿地滾動推進策略。

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??銷售和拿地滾動推進

??一方面，在建項目快速轉入銷售，銷售金額持續(xù)抬升，資金池加速回流，為拿地提供充足資金；另一方面，補充進來的土地，馬上啟動規(guī)劃設計，最短時間內轉化為可售貨值，支撐規(guī)模進一步增長。

??榮安一般在取得土地后1個月內完成產(chǎn)品定位，3個月內進行規(guī)劃審批，7個月開放樣板房，8個月開盤預售。開發(fā)及銷售周期的有效控制，保證企業(yè)銷售金額逐年增長。

??加上銷售回款率較高，無息資金相對充裕，拿地時更有底氣。近年來，榮安持續(xù)加大拿地力度。2019年多個新開盤項目去化良好，回款將在2020年陸續(xù)回流，支撐企業(yè)下一步補倉。

??02

??分散布局，攤薄風險，增加機會點

??立足寧波，深耕浙江的同時，榮安自2017年起加大拓展西安、重慶等省外核心城市。2019年繼續(xù)加碼，分別在西安和重慶補倉1宗和2宗優(yōu)質宅地，且均為中小體量地塊。

??這一拿地策略，一則分散布局，平滑不同區(qū)域的市場波動，穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營業(yè)績；二則挖掘更多價值洼地，降低拿地成本，增加機會點，滿足規(guī)模擴張的需要。

??4th

??結語

??在做大、做強、做精、做專房地產(chǎn)主業(yè)的自我要求下，榮安注重多維度運營能力的均衡發(fā)展，在規(guī)模快速增長的同時，不斷提升盈利能力，構筑長期競爭優(yōu)勢。

??2020年，擁有可持續(xù)釋放深耕紅利、具備項目運營均好優(yōu)勢、擅于銷售拿地滾動推進的榮安，企業(yè)發(fā)展將更進一步。