??他的微信頭像，走戈壁時(shí)同事拍的，藍(lán)帽子、墨鏡、對(duì)講機(jī)、登山杖，這副武裝與他的公眾形象，截然相反。

??在平常日子里，旭輝控股董事局主席林中的衣著打扮，總是一絲不茍，藍(lán)色西服、口袋巾，渾身散發(fā)著紳士派頭——弟弟林偉、林峰亦如出一轍。保持這些，是需要定力的。就像他經(jīng)營旭輝一樣，多年來堅(jiān)持穩(wěn)健合理的增幅，并不追求狂飆突進(jìn)。

??2018-2037年是平穩(wěn)增長期，2037年之后進(jìn)入成熟期?！艾F(xiàn)在行業(yè)處于高位，會(huì)徘徊得久一點(diǎn)，未來行業(yè)規(guī)模一定會(huì)下降?！边@是林中基于多年地產(chǎn)從業(yè)功底得出的。

??剛過2000億元的旭輝，依然要堅(jiān)持以地產(chǎn)為核心，布局商業(yè)、物業(yè)、長租和養(yǎng)老等房地產(chǎn)+業(yè)務(wù)，但尚未到做第二主業(yè)的火候。

??林中當(dāng)下要做的，是如何進(jìn)化組織、調(diào)整拿地方式和降低資金成本。這些老生常談的問題，在于一個(gè)完善的公司治理結(jié)構(gòu)。從商28年的林中，很清楚自己的位置，尤其是旭輝登陸港交所之后。

??“誰的旭輝？”面對(duì)鏡頭，林中不假思索地回答，“我是旭輝的兒子，在為旭輝打工?！痹趦赡昵靶褫x的慶生會(huì)上，他也有過同樣的表達(dá)。

??這正是林中的寫照。

??“三好生”挑戰(zhàn)4%

??林中努力給旭輝塑造一個(gè)標(biāo)簽：三好生。

??如何做好增長率、負(fù)債率和利潤率的平衡，是一件非常不容易的事情，過快的增長速度，會(huì)將負(fù)債拉得老高，導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)巨大。

??這很考驗(yàn)掌舵者的平衡藝術(shù)。

??用數(shù)據(jù)說話。在2019年，旭輝銷售額2006億元，同比增32%；核心歸母凈利潤69億元，同比增25%；凈資產(chǎn)負(fù)債率為68.5%，較上一年降低1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??6%的平均融資成本，旭輝在同等段位的民營房企算是夠低的。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從平均融資成本上看，在30強(qiáng)房企里，國企是4.87%，民企是6.48%。其中國企和民企最低的，分別是中海地產(chǎn)（4.21%）和龍湖集團(tuán)（4.54%）。

??在“高投入、高產(chǎn)出”的地產(chǎn)行業(yè)，融資成本能降低一點(diǎn)點(diǎn)，意味著豐厚的利潤。這筆簡單的賬本，畢業(yè)于廈門大學(xué)企業(yè)管理系的林中，自然算得更精細(xì)。

??他的目標(biāo)是，未來將旭輝的平均融資成本降至4%以下?！昂诵氖且嵘褫x的評(píng)級(jí)?！绷种邢Ｍ磥順?biāo)普、惠譽(yù)、穆迪三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)都給到旭輝“投資級(jí)”。

??“國際評(píng)級(jí)是很全面的，你不是要控制好一個(gè)指標(biāo)，而是要控制好所有指標(biāo)。要到投資級(jí)，你要大幅度降負(fù)債率，你要提升EBIDTA，你要提升利息覆蓋率，還要關(guān)注規(guī)模、收入的比重等等。每個(gè)評(píng)級(jí)都有十幾個(gè)指標(biāo)，每個(gè)你都要做好，真的很難。每個(gè)指標(biāo)你都做好了，你真的是個(gè)好公司，投資者一定會(huì)認(rèn)可你?！?/p>

??還在努力的旭輝已經(jīng)獲得了國際投資者的認(rèn)可。2020年6月，旭輝控股完成1.85億股的配售計(jì)劃，其中約1.77億股配售予國際知名投資機(jī)構(gòu)美國資本集團(tuán)。林中解釋說：“配股不是為了融資，更多的是為了引進(jìn)國際長線投資機(jī)構(gòu)，優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)，這對(duì)旭輝股價(jià)的長期堅(jiān)挺是有好處的?！痹谥袊禺a(chǎn)股里，美國資本集團(tuán)也進(jìn)入了龍湖集團(tuán)和世茂集團(tuán)。

??目前，旭輝有5大類的機(jī)構(gòu)股東，分別是歐美亞洲地區(qū)的長線養(yǎng)老基金，歐洲最大的養(yǎng)老基金和保險(xiǎn)集團(tuán)，加拿大的大型保險(xiǎn)集團(tuán)，國內(nèi)知名的公募、私募機(jī)構(gòu)以及國際大型指數(shù)基金。

??海外長線基金的投資門檻相對(duì)較高，從初期關(guān)注到最后投資公司，常常要花上三至五年的時(shí)間來做研究。有分析認(rèn)為，旭輝是少有的幾家能被境外長線基金看好的內(nèi)房股，這離不開林中對(duì)財(cái)務(wù)的嚴(yán)格把控。

??林中正在進(jìn)一步補(bǔ)足旭輝的短板。例如，在多元化拿地上，2020年將做到占比40%，未來要到50%。所謂多元化拿地，是指在招拍掛的公開市場之外，通過收并購、參與舊改、參與一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)引入等方式，獲取土地。他曾表示，十年以后看旭輝，就像看香港新鴻基一樣，一半是開發(fā)業(yè)務(wù)，一半是收租業(yè)務(wù)。

??早幾年，旭輝為了加快占領(lǐng)市場，與一批互助型朋友形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，但權(quán)益比較低屢遭詬病。2019年旭輝歸母股東權(quán)益增速不及少數(shù)股東權(quán)益增速。提升權(quán)益比，旭輝勢在必行。

??“我們要把權(quán)益比控制在65%左右，實(shí)現(xiàn)三個(gè)1/3。”林中稱，未來旭輝的獨(dú)資項(xiàng)目、大股操盤項(xiàng)目和小股操盤項(xiàng)目各占1/3左右。旭輝在提升權(quán)益比的時(shí)候，很多企業(yè)在降低權(quán)益比。所以，企業(yè)在不同的階段，有不同的訴求和策略，要看每個(gè)企業(yè)自己的戰(zhàn)略?！?/p>

??“永升旭日”合體

??在銷售規(guī)模進(jìn)入行業(yè)第一集團(tuán)行列之前，旭輝的唯一主業(yè)是地產(chǎn)。這一點(diǎn)，林中十分清醒。

??與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)正在成為旭輝新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn)。

??2020年6月3日，旭輝控股并表永升生活服務(wù)，永升生活服務(wù)的中文簡稱前，加上了“旭輝”二字。這不僅僅是名稱的改變，而是林中一次戰(zhàn)略的調(diào)整。他最初創(chuàng)業(yè)時(shí)提出的“永升旭日”合體了。

??旭輝控股以總對(duì)價(jià)港幣 7.83 億，向林中家族收購5%的永升服務(wù)股票，并將林氏家族所持有的投票表決權(quán)委托予旭輝控股，完成對(duì)永升服務(wù)的并表。

??這次交易，開創(chuàng)“地產(chǎn)+物業(yè)”資本整合的先河，將原本旭輝控股與永升服務(wù)的“兄弟”關(guān)系，變成“母子”關(guān)系。為了避嫌，林中還把永升股票的轉(zhuǎn)讓價(jià)，較5個(gè)交易日平均收市價(jià)折讓10%。

??站在個(gè)人投資的角度上，永升服務(wù)的PE高達(dá)90多倍，而旭輝控股只有7.4倍。林中舍不得在風(fēng)口下出讓哪怕一點(diǎn)點(diǎn)物業(yè)股。但，這是戰(zhàn)略的需要。

??對(duì)于旭輝并表永升，外界有點(diǎn)霧里看花。林中告訴樂居財(cái)經(jīng)，這樣更有利于物業(yè)與地產(chǎn)的戰(zhàn)略協(xié)同，業(yè)務(wù)、資源、能力、品牌都更能協(xié)同，合在一起比單獨(dú)對(duì)雙方都更有利。從5月底宣布并表到7月24日，股價(jià)上漲，說明投資者對(duì)此是認(rèn)可的。

??“并表也可以全收購，但我們選擇用上市公司動(dòng)用最小的資金比例來完成并表。未來如果物業(yè)股價(jià)回調(diào)，上市公司還可以增持。自2018年12月18日上市以來，旭輝永升的股價(jià)從每股1.78港元飆升至7月21日的15.28港元，翻了七倍多。

??近年來，物業(yè)成為資本的風(fēng)口，赴港上市的物管公司絡(luò)繹不絕，吸引了騰訊、高瓴資本等資本加持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前國內(nèi)已上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到30家。

??在林中看來，物業(yè)現(xiàn)在已然演變成了新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，未來或變成智慧生活、智慧社區(qū)的服務(wù)商，尤其是即將到來的5G時(shí)代，趨勢將會(huì)更明顯?！按蟮奈飿I(yè)公司可以做成‘平臺(tái)+生態(tài)’的生意模式?！绷种姓f，物業(yè)市場規(guī)模效應(yīng)顯著，規(guī)模足夠大，想象空間就很大。

??談及物業(yè)是否會(huì)做并購，林中說，永升做并購一定是戰(zhàn)略性的，絕對(duì)不做拼盤似的、為了沖規(guī)模的并購。他定了幾個(gè)大方向，一是有助于提升規(guī)模效益和市場占有率的并購；二是可以迅速填補(bǔ)新業(yè)務(wù)空白的專業(yè)物業(yè)的并購；三是圍繞物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，去參股、控股相關(guān)企業(yè)，形成旭輝特有的生態(tài)池。

??在林中眼中，旭輝永升有它的核心競爭力：第一，永升擁有一支高學(xué)歷管理團(tuán)隊(duì)、未來能轉(zhuǎn)型做智慧社區(qū)運(yùn)營的人才；第二，旭輝作為永升大股東，未來每年都能提供1500-2000萬方的管理面積；第三，永升十分市場化，地產(chǎn)與物業(yè)關(guān)聯(lián)交易占比僅19%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均值30%；第四，永升戰(zhàn)略清晰、執(zhí)行力強(qiáng)，未來希望邁進(jìn)第一梯隊(duì)，成為行業(yè)頭部企業(yè)。

??截至2019年年底，旭輝永升的簽約面積約1.1億平方米，在管面積7000萬平方米，位列“2020 年中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)榜”第12位。

??誰的旭輝？

??兩年前，在旭輝18周歲生日上，有人問林中：“旭輝是你的兒子，還是你是旭輝的兒子？”

??這是一個(gè)尖銳的問題。

??林中選擇的答案：“我是旭輝的兒子”。他深知，一旦有人覺得可以凌駕于公司之上，就會(huì)破壞公司的規(guī)章制度，企業(yè)就很難為續(xù)。

??在旭輝，沒有老板的威權(quán)文化、特權(quán)文化。一個(gè)旭輝老員工記憶深刻的故事是，2012年旭輝登陸港交所前夕，幾位員工加班后在公司樓下的小飯館吃飯，吃到一半，林中來了。他直接加入，加了一兩道素菜，最后吃完買單回去接著工作。

??“你是人才你可以對(duì)我摔杯子，你講得是對(duì)的，我就得聽著?！绷种写蛉さ馈Ｐ褫x營造了一個(gè)簡單、透明、陽光、開放的環(huán)境，員工只需把事情做好，不需要考慮太復(fù)雜的人際關(guān)系，對(duì)人的評(píng)價(jià)就用最公平直接的績效。旭輝給足了員工面子和里子，面子是外在的榮譽(yù)和社會(huì)地位，里子是內(nèi)在的短中長期的發(fā)展和激烈機(jī)制。

??近兩年，地產(chǎn)行業(yè)高管變動(dòng)頻繁。但旭輝的中高管理層一直以來都比較穩(wěn)定，10%的人員流動(dòng)率遠(yuǎn)低于行業(yè)水平，高管層在旭輝的平均工齡在10年以上。旭輝留住人才的秘訣是什么？林中的方法是：事業(yè)留人，文化留心。

??在旭輝，這種用人價(jià)值觀與生俱來。

??1992年，24歲的林中在廈門創(chuàng)辦了“永升物業(yè)服務(wù)公司”，最初幫開發(fā)商做銷售代理，這是旭輝的前身。林中的初衷是，希望公司能夠永遠(yuǎn)像初升的太陽，永遠(yuǎn)朝氣蓬勃、保持奮斗的激情、永遠(yuǎn)保持謙卑。

??“旭輝的LOGO是海上日出，中間的人字就是以人為本。藍(lán)色的是大海，我們要有大海的胸懷。”林中稱最初的LOGO是手工畫的。2000年，旭輝正式誕生。一路走來到 2000億銷售規(guī)模，旭輝用了19年時(shí)間。

??企業(yè)管理科班出身的他，十分重視組織變革，特別是當(dāng)企業(yè)達(dá)到2000億以上規(guī)模，管理半徑變大，想要將審批控制在3層，意味著業(yè)務(wù)管理要前移，這樣的組織才能有活力、靈活應(yīng)變。

??“集團(tuán)的角色變成了一個(gè)集資本、信息、知識(shí)、投資的大平臺(tái)，它核心的方向是規(guī)劃業(yè)務(wù)發(fā)展?！绷种行ρ?，旭輝總部很多部門越來越像協(xié)會(huì)，既不直接管理，又有管理的職能。

??從目前看，旭輝的人才和組織架構(gòu)并非是為了轉(zhuǎn)型需要，而依然是為做強(qiáng)地產(chǎn)主業(yè)服務(wù)。“旭輝未來幾年的地產(chǎn)主業(yè)要保持一定比例的增長速度。隨著主業(yè)擴(kuò)大之后，會(huì)沿著縱向的產(chǎn)業(yè)鏈和橫向的價(jià)值鏈發(fā)展房地產(chǎn)+，旭輝至少還要再過十年才會(huì)思考第二主業(yè)?！痹谒脑O(shè)想里，第二主業(yè)至少要有1000億元以上的營收規(guī)模。

??林中像一個(gè)優(yōu)雅的節(jié)奏大師，把控著旭輝的方向。旭輝下一個(gè)五年戰(zhàn)略，是實(shí)現(xiàn)此前提出的愿景——“成為全球化的世界500強(qiáng)企業(yè)”，而現(xiàn)在的關(guān)鍵還是要專注主業(yè)。他曾提出一個(gè)觀點(diǎn)，房企在5000億之前不要做轉(zhuǎn)型。

??“中國的城市化還有很多年，我只要在2037年完成旭輝的轉(zhuǎn)型，就可以了，時(shí)間還足夠。旭輝要走一條自己的路?！绷种姓f。

??以下為樂居副總裁、樂居財(cái)經(jīng)總經(jīng)理陳海保與林中先生對(duì)話節(jié)選：

??談轉(zhuǎn)型：2037年進(jìn)入地產(chǎn)成熟期

??樂居財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還有多少年好日子？

??林中：行業(yè)已經(jīng)在高位平臺(tái)期了，但是高位還是徘徊得久一點(diǎn)，未來一定會(huì)下降。2018-2037年是平穩(wěn)增長期，2037年之后就進(jìn)入成熟期。行業(yè)現(xiàn)在是在從高速增長向平穩(wěn)增長轉(zhuǎn)變。這個(gè)行業(yè)大企業(yè)可能做到多大？出現(xiàn)占市場份額6%是有可能的，所以我提5000億之前，不要轉(zhuǎn)型。

??樂居財(cái)經(jīng)：如何看房企的多元化布局？

??林中：每個(gè)企業(yè)面臨的問題不一樣。旭輝不會(huì)做燒錢的行業(yè)，在“房地產(chǎn)+”的道路上也一直謹(jǐn)慎有加。目前我們圍繞美好生活布局的行業(yè)都做得還不錯(cuò)，而且都是輕資產(chǎn)。物業(yè)、教育都是輕資產(chǎn)，長租先重后輕。在經(jīng)營策略上，旭輝一直秉承讓專業(yè)的人做專業(yè)的事的原則。

??樂居財(cái)經(jīng)：旭輝未來的第二主業(yè)是什么？

??林中：旭輝未來幾年主要還是做強(qiáng)做大主業(yè)，主業(yè)還是要保持一定的增長速率。隨著主業(yè)擴(kuò)大后，要沿著縱向的產(chǎn)業(yè)鏈和橫向的價(jià)值鏈來發(fā)展房地產(chǎn)+。

??我認(rèn)為旭輝至少還要過10年才會(huì)思考第二主業(yè)，但是，最難的是如何找到一個(gè)營收上千億的第二主業(yè)。我們現(xiàn)在還有時(shí)間來做第二主業(yè)的布局，10年以后第二主業(yè)能成長為千億營收，能承接地產(chǎn)業(yè)務(wù)的萎縮就可以了。

??下一個(gè)五年戰(zhàn)略，我們希望實(shí)現(xiàn)世界500強(qiáng)的愿景。物業(yè)只能算房地產(chǎn)+，不能算第二主業(yè)，營收與地產(chǎn)不在一個(gè)量級(jí)。物業(yè)要做營收規(guī)模不容易，服務(wù)行業(yè)要做到上千億的收入是非常難的。

??談房地產(chǎn)+：長租公寓找到了護(hù)城河

??樂居財(cái)經(jīng)：您如何看待旭輝長租公寓的發(fā)展？

??林中：我們內(nèi)部更看重經(jīng)營指標(biāo)，不只看管理規(guī)模，要做到不虧損。我們希望能做成行業(yè)的頭部企業(yè)，要做到前三。我們現(xiàn)在已經(jīng)走出了一條可以清晰看到未來的發(fā)展之路，過幾年你就會(huì)看到我們有很強(qiáng)的護(hù)城河。

??樂居財(cái)經(jīng)：旭輝在商業(yè)上起步比較晚，未來有怎樣的發(fā)展思路？

??林中：后進(jìn)有后進(jìn)的優(yōu)勢，我們就在思考如何利用好我們的后發(fā)優(yōu)勢，要避開前人踩過的很多雷。不能做二房東，旭輝要比商家更好地理解客戶需求，要根據(jù)客戶的需求去組織商家，組合品牌，滿足客戶的需求。

??樂居財(cái)經(jīng)：您如何看待中國的養(yǎng)老行業(yè)？

??林中：養(yǎng)老的行業(yè)春天還沒來，我們還在摸索，我希望春天來之前我們可以摸索出清晰的模型。像我們這樣的60后在退休時(shí)，有錢、有開放的思想，那個(gè)時(shí)候養(yǎng)老行業(yè)的春天也就來臨了。

??樂居財(cái)經(jīng)：旭輝的哪一個(gè)板塊接下來可能會(huì)上市？

??林中：長租、EPC都有可能，接下來可能是養(yǎng)老、商管、教育，都是再后一波。

??談物業(yè)：物業(yè)上市潮沒有泡沫

??樂居財(cái)經(jīng)：旭輝永升服務(wù)的并購策略是什么？

??林中：永升并購一定是戰(zhàn)略型并購，不是為了沖規(guī)模。我們定了幾個(gè)大的方向：第一要有助于永升的規(guī)模效益，縮減成本、提升市場占有率；第二是要進(jìn)入新的業(yè)務(wù)，迅速填補(bǔ)我在新業(yè)務(wù)的空白，比如管理醫(yī)院、學(xué)校、管場館的專業(yè)物業(yè)，一定不是管住宅的；第三個(gè)是圍繞產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，我去參股、控股，形成上下游的生態(tài)池；第四個(gè)就是有戰(zhàn)略意義的，對(duì)我們能實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略協(xié)同的，有更高意義的收并購。我們不做拼盤式的收并購，不做業(yè)務(wù)增長型的收并購。

??樂居財(cái)經(jīng)：您如何看待物業(yè)上市風(fēng)潮？

??林中：首先，投資者逐步開始認(rèn)識(shí)到物業(yè)是個(gè)好行業(yè)，我不認(rèn)為它是個(gè)泡沫，存在即合理；第二，行業(yè)PE高，跟物業(yè)行業(yè)所處的階段有關(guān)，投資者認(rèn)為物業(yè)未來發(fā)展的潛力很大，中國至少有600億的存量住宅市場，這個(gè)行業(yè)的公司都還很小，未來整合的機(jī)會(huì)很大；三，這個(gè)行業(yè)很穩(wěn)；四，這個(gè)行業(yè)沒有負(fù)債；五，這個(gè)行業(yè)有持續(xù)的正向現(xiàn)金流。

??談愿景：打造旭輝人實(shí)現(xiàn)夢想的平臺(tái)

??樂居財(cái)經(jīng)：您曾說要做另一個(gè)新鴻基，現(xiàn)在離目標(biāo)還有多遠(yuǎn)？

??林中：房地產(chǎn)行業(yè)要與時(shí)俱進(jìn)，現(xiàn)在平穩(wěn)發(fā)展階段，做開發(fā)還是很好的。一個(gè)國家的城市化率過了75%以后，開發(fā)的量就很少了，只剩下移民和城市增量的基本需求。所以企業(yè)一定會(huì)從開發(fā)變成“開發(fā)+持有”的模式，當(dāng)然也可能變成財(cái)團(tuán)模式，或是美國的基金模式。

??樂居財(cái)經(jīng)：您對(duì)20年后的旭輝有怎樣的愿景？

??林中：再過20年，我希望旭輝能成為全球化的世界500強(qiáng)企業(yè)，成為一個(gè)受人尊敬的企業(yè)，一個(gè)讓員工自豪的企業(yè)，我希望它是一個(gè)讓我們所有同事能通過奮斗實(shí)現(xiàn)夢想的平臺(tái)，成為一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)公民，一個(gè)追求卓越的企業(yè)，一個(gè)ESG典范企業(yè)。

??樂居財(cái)經(jīng)：走戈壁與旭輝文化的關(guān)系是什么？

??林中：我基本都是每天走6.5公里，每個(gè)月走180公里。我們希望找到一個(gè)活動(dòng)能體現(xiàn)我們公司快樂、健康、豐盛、進(jìn)步的文化，走路和慢跑比較合適。走路的好處是老少兼宜，便捷的，所以我們鼓勵(lì)員工走路。怎么把走路走得一個(gè)更高的境界呢？那就是走戈壁，一個(gè)團(tuán)隊(duì)一起走，他就是一種文化。一個(gè)人可以走得很快，但一群人才能走得更遠(yuǎn)。戈壁徒步將走路這件簡單的事升華了，也把旭輝的文化升華了。