??2019年，銀城系的資本版圖二度擴(kuò)張，實(shí)控人黃清平打了一手好牌。2019年3月，銀城國(guó)際在香港上市。僅僅7個(gè)月后，銀城生活服務(wù)也在物業(yè)上市潮下趕赴資本市場(chǎng)。

??上市首日，銀城生活服務(wù)獲得了近16倍的超額認(rèn)購(gòu)。對(duì)于這樣一家規(guī)模不大、盈利水平并不高的物管公司來(lái)說(shuō)，算的上是不錯(cuò)的成績(jī)。

??今年3月，銀城生活服務(wù)發(fā)布公告，擬以4590萬(wàn)元的代價(jià)收購(gòu)南京匯仁恒安物業(yè)51%股權(quán)，此公司是面向醫(yī)院的物業(yè)管理服務(wù)商。相比于其他非住宅物業(yè)而言，毛利率水平更高。收購(gòu)標(biāo)的依然位于大本營(yíng)——南京。

??增收不增利，外拓初獲收益

??7月底，銀城生活服務(wù)發(fā)布盈喜預(yù)告，預(yù)計(jì)今年上半年公司擁有人應(yīng)占綜合純利的同比增幅不低于60%。這當(dāng)中，有今年剛收購(gòu)物業(yè)的一份貢獻(xiàn)。

??上市以來(lái)，銀城生活服務(wù)的收并購(gòu)動(dòng)作并不多，但很迅速。去年在香港召開上市新聞發(fā)布會(huì)之際，銀城生活服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李春玲曾表示，未來(lái)在收購(gòu)上將會(huì)優(yōu)先選擇位于長(zhǎng)三角區(qū)域的公司，希望通過(guò)并購(gòu)達(dá)到業(yè)態(tài)補(bǔ)充的效果，會(huì)收購(gòu)一些醫(yī)院資源、高校資源等。

??2019年，銀城生活服務(wù)收入6.96億元，同比增加48.8%，凈利潤(rùn)3322.7萬(wàn)元，同比增加22.7%。值得注意的是，在營(yíng)收增加的同時(shí)，銀城生活服務(wù)的利率一直不高且有下滑趨勢(shì)。

??2016-2019年，銀城生活服務(wù)的毛利率分別為21.7%、16.7%、14.52%和16.08%，在毛利連續(xù)下降兩年之后，于2019年有了些許回升。同期凈利率分別為10.1%、6.6%、6.0%和4.8%，則一直呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。4.8%的凈利率，不僅是其歷史最低位，在行業(yè)中也處于末位。除受毛利率下滑的影響外，上市開支也是造成凈利下跌的原因。

??2019年，銀城生活服務(wù)的物業(yè)管理收入為5.53億元，占總收入的比重為79.5%。據(jù)銀城生活服務(wù)招股書資料，計(jì)劃將60%的募集資金用于投資長(zhǎng)三角大都市具有良好聲譽(yù)的物管公司、從事園林綠化和電梯、車位服務(wù)的公司、增值服務(wù)相關(guān)公司。

??可以見(jiàn)得，除了傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，銀城生活服務(wù)在積極拓展多元化業(yè)務(wù)。實(shí)際上，銀城生活服務(wù)的物管形式多樣。業(yè)務(wù)范圍可分為住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)，物管類型包括政府設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)銷售場(chǎng)地、公園、學(xué)校及辦公大樓等。

??截至2019年底，銀城生活服務(wù)的在管建筑面積約2608萬(wàn)平方米，較2018年增長(zhǎng)68.6%。合約建筑面積約3076萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38%。

??區(qū)域深耕的發(fā)展策略

??在上市之前，銀城生活服務(wù)對(duì)母公司的依賴度就較小。自2014年起，銀城生活服務(wù)就開始了市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)。2016-2019年，銀城生活服務(wù)來(lái)自銀城系的在管面積分別為300萬(wàn)平方米、360萬(wàn)平方米、360萬(wàn)平方米、541萬(wàn)平方米，分別占總在管面積的45.6%、33.1%、23.5%、20.8%。

??在物業(yè)管理服務(wù)收入中，來(lái)自關(guān)聯(lián)方銀城系的收入分別為6450萬(wàn)元、7516.5萬(wàn)元、8775.8萬(wàn)元、1.23億元，分別占總物業(yè)管理收入的38.2%、32.3%、23.9%、22.2%。

??外拓是銀城生活服務(wù)擴(kuò)大規(guī)模的主要方向，2019年，銀城生活服務(wù)的第三方在管面積達(dá)2067萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)74.7%。

??沒(méi)有強(qiáng)大對(duì)的母公司作為依靠，銀城生活服務(wù)的擴(kuò)張更需要大量資金的支持。上市后，共獲得1.08億元凈募集資金。截至2019年末，銀城生活服務(wù)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為4.48億元，同比增加269%。

??作為一家始創(chuàng)于南京的物管公司，銀城生活服務(wù)尚未過(guò)多向外拓展，主要業(yè)務(wù)和收入也集中在南京。于2016-2019年，位于南京的在管建筑面積分別約占在管建筑面積的88.6%、85.3% 、79.1%及72.4%，對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)收入分別占物業(yè)管理服務(wù)總收益的90.9% 、91.5% 、87.1%及84.3%。

??其曾在招股書中表示，雖已將在管物業(yè)擴(kuò)張至無(wú)錫、蘇州及常州等地，但預(yù)期在近期內(nèi)，南京仍然會(huì)是業(yè)務(wù)的主要陣地。在銀城生活服務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念中，高集中度的專業(yè)服務(wù)和生活服務(wù)，能夠帶來(lái)資源的集聚和效率的提升。