??2020年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出深V曲線。

??百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)自2月份跌入谷底，3月迅速反彈拉升，4月同比轉(zhuǎn)正后至7月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比進(jìn)一步提升至25.7%。1-7月，累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)2.7%，是自年初以來(lái)累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊偈状无D(zhuǎn)正。

??往年7月一直是銷(xiāo)售淡季，但受疫情影響，今年市場(chǎng)整體推案節(jié)點(diǎn)后移，房企在7月的銷(xiāo)售力度并沒(méi)有松懈。

??展望下半年，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)約60%的貨值會(huì)集中在下半年推售。而今年受疫情影響上半年開(kāi)工進(jìn)度滯后，下半年作為房企搶收業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期、供應(yīng)量可能進(jìn)一步加大。同時(shí)，受惠于相對(duì)寬松的貨幣政策環(huán)境，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具韌性，成交有望保持在較高水平。

??在行業(yè)見(jiàn)頂信號(hào)明顯，業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，各梯隊(duì)分化、集中度持續(xù)升高的當(dāng)下，千億房企在融資、拿地等資源的獲取上優(yōu)勢(shì)更加明顯，因此持續(xù)搶占市場(chǎng)份額，追逐千億也成為房企的共同訴求。

??01

??競(jìng)爭(zhēng)加劇，三十強(qiáng)房企陣營(yíng)最穩(wěn)固

??自2016年銷(xiāo)售面積同比增速達(dá)到峰值22.5%以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)三年下滑，行業(yè)規(guī)模探頂，房企發(fā)展空間不斷壓縮。至2019年，隨著“房住不炒”的政策持續(xù)貫徹，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速只實(shí)現(xiàn)了0.1%的增長(zhǎng)。在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的大方向下，趨緩的規(guī)模增長(zhǎng)意味著行業(yè)天花板已經(jīng)顯現(xiàn)，因此房企發(fā)展空間被壓縮，擴(kuò)容壓力變大。

??圖：2000-2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，CRIC整理

??從目前來(lái)看各梯隊(duì)名單已逐步成型，三十強(qiáng)房企陣營(yíng)最穩(wěn)固。2015年至2019年，碧桂園、萬(wàn)科、恒大等7家房企已連續(xù)5年占據(jù)榜單TOP10。

??對(duì)比2018年和2019年百?gòu)?qiáng)房企，僅有11家不同，相比2016年的變動(dòng)減少了近半。各梯隊(duì)房企名單逐步成型，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，行業(yè)結(jié)構(gòu)將更加穩(wěn)定。

??從梯隊(duì)陣營(yíng)來(lái)看，2019年TOP30房企陣營(yíng)最為穩(wěn)固，同比變動(dòng)率僅為6.7%，即使內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈、你追我趕，但對(duì)外形成了一道難以突破的天然屏障。同時(shí)，覆蓋了2019年全部千億房企的TOP40隊(duì)伍排名同比變動(dòng)率也不大，這從另一個(gè)角度說(shuō)明了超千億銷(xiāo)售的房企能夠較為安全地維持40強(qiáng)的行業(yè)地位。

??表：2015-2019年TOP100房企分梯度行業(yè)排名同比變動(dòng)率

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

??02

??規(guī)模仍是訴求，千億房企增至35家

??千億陣容逐步壯大，2020年將突破35家。自2010年千億房企陣營(yíng)迎來(lái)第一員萬(wàn)科，到2019年隊(duì)伍已壯大至35家，碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家房企的合約銷(xiāo)售更是超出了6000億元。從他們首次突破千億的時(shí)間來(lái)看并非連續(xù)分布，在2011、2014和2015年沒(méi)有新晉千億房企，出現(xiàn)了斷層。

??但隨著競(jìng)爭(zhēng)和分化的加劇，頭部房企表現(xiàn)漸入佳境，2016年開(kāi)始連續(xù)兩年均新增了5家千億房企，在2018年更是增加了13家千億房企。

??對(duì)比下，2019年新晉千億數(shù)量“腰斬”，但在行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂?shù)谋尘跋氯杂?家房企奪得千億稱(chēng)號(hào)，延續(xù)了2017年的節(jié)奏。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年6月，已有13家房企銷(xiāo)售額超千億，在疫情影響下比2019年同期還多出一家，預(yù)計(jì)在下半年加速去化回款的節(jié)奏下，全年千億房企總數(shù)能進(jìn)一步增加。

??圖：分年度新增千億房企數(shù)量（單位：個(gè)）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

??03

??龍頭房企較早注重保持行業(yè)領(lǐng)先地位

??從2010年萬(wàn)科達(dá)千億以來(lái)，截止2019年末達(dá)到的千億共有35家，其中2010-2017年實(shí)現(xiàn)千億的房企有16家，2018年和2019年這兩年期間達(dá)到千億的房企共有19家，雖說(shuō)更多房企比之前更加注重發(fā)展質(zhì)量，但對(duì)于接近千億的房企來(lái)說(shuō)，進(jìn)入千億行列仍為其重要目標(biāo)之一。

??從企業(yè)實(shí)現(xiàn)千億的增速來(lái)看，2017年及以前進(jìn)入千億行列的企業(yè)，在實(shí)現(xiàn)千億前的復(fù)合增長(zhǎng)率總體高于實(shí)現(xiàn)千億后兩年的復(fù)合增長(zhǎng)率，16家房企在達(dá)千億前兩年的平均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到43%，達(dá)千億后兩年的復(fù)合增長(zhǎng)率為33%。

??2018年達(dá)到千億的房企，其達(dá)千億當(dāng)年的同比增速也是都高于千億后一年的增長(zhǎng)率。

??2019年新增千億企業(yè)的當(dāng)年平均增長(zhǎng)率為28%，高于TOP100的行業(yè)平均增長(zhǎng)率6.5%。

??可以說(shuō)，房企在沖刺千億的前一兩年普遍執(zhí)行高速擴(kuò)張的方式促規(guī)模，達(dá)到較高的規(guī)模后開(kāi)始尋求更穩(wěn)定的增長(zhǎng)保持行業(yè)地位是一個(gè)趨勢(shì)。

??雖然大部分企業(yè)是在達(dá)千億前一兩年甚至當(dāng)年才開(kāi)始發(fā)力，但萬(wàn)科、保利、中海、恒大和碧桂園，在達(dá)到千億前提前3年已經(jīng)開(kāi)始提高業(yè)績(jī)?cè)鏊佟?/p>

??此外，綠地、恒大、華潤(rùn)、融創(chuàng)和世茂房地產(chǎn)這5家房企的千億后兩年的復(fù)合增長(zhǎng)率仍高于前兩年，這五家房企保持高速增長(zhǎng)主要是由于其戰(zhàn)略目標(biāo)并非只是千億，而是保持行業(yè)地位，或者進(jìn)入行業(yè)前十的位置，因此多年保持高速增長(zhǎng)。

??04

??深耕或拓展均可助推千億

??從房企的平均單城市產(chǎn)能來(lái)看，35家房企在達(dá)到千億當(dāng)年的平均的單城市產(chǎn)能為31.7億元。

??實(shí)現(xiàn)千億房企的布局策略有顯著的差異，可以簡(jiǎn)單總結(jié)為拓展型和深耕型，且兩大布局策略的企業(yè)單城市產(chǎn)能存在近10億/城/年的差距。

??我們把當(dāng)年平均產(chǎn)能高于40億的12家房企劃分為深耕型企業(yè)，如華夏幸福和濱江集團(tuán)千億當(dāng)年的平均單城產(chǎn)能在百億左右，兩家企業(yè)的進(jìn)駐城市分別只有10城和12城，為典型的深耕型企業(yè)。

??平均單城市產(chǎn)能低于30億元的23家房企可以定義為拓展型房企，恒大集團(tuán)布局范圍廣，以量取勝，千億當(dāng)年的城市數(shù)量達(dá)到125家，平均單城產(chǎn)能為8億元，為典型的拓展型企業(yè)。

??圖：千億房企破千億當(dāng)年城市數(shù)量和單城市產(chǎn)能

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，CRIC數(shù)據(jù)

??平均單城產(chǎn)能超過(guò)40億的房企主要為深耕型企業(yè)，進(jìn)駐城市數(shù)量較少，平均為26個(gè)城市，且在達(dá)到千億當(dāng)年平均有3個(gè)城市單城產(chǎn)能率先突破百億。此類(lèi)深耕企業(yè)先在本地扎根達(dá)到一定的規(guī)模之后，再慢慢對(duì)外擴(kuò)展。

??從深耕型房企的城市共性來(lái)看，除去房企起家的城市，如龍湖起家重慶，華夏幸福起家廊坊，首開(kāi)起家北京等，大多數(shù)單城破百億的城市都為一二線城市。

??市場(chǎng)容量整體較大，同時(shí)房企競(jìng)爭(zhēng)較為溫和的城市，房企進(jìn)駐后快速實(shí)現(xiàn)單城破百億目標(biāo)的機(jī)會(huì)較大。

??這類(lèi)城市在市場(chǎng)容量方面表現(xiàn)突出，商品住宅成交量大，有較廣的購(gòu)房客群基礎(chǔ)，近些年表現(xiàn)為人口流入和城鎮(zhèn)化規(guī)模擴(kuò)大，人口持續(xù)增帶來(lái)持續(xù)的購(gòu)房需求；同時(shí)，由于市場(chǎng)開(kāi)放程度更高，頭部房企勢(shì)力不是很強(qiáng)且未形成大型的本土勢(shì)力，進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn)較小。成都、上海、西安、杭州、重慶、青島等均屬于這一類(lèi)城市。

??表：深耕型房企千億當(dāng)年產(chǎn)能破百億城市

??備注：祥生衢州、臺(tái)州接近百億；金地上海、武漢接近百億??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，CRIC數(shù)據(jù)

??拓展型企業(yè)基本布局超40城，其中非省會(huì)地級(jí)三四線城市成其擴(kuò)張主力。目前已有21家拓展型房企基本布局均超40城，如果計(jì)算平均數(shù)的話，其平均進(jìn)駐城市數(shù)量達(dá)到60城，布局城市數(shù)量是深耕型企業(yè)的3倍。

??超過(guò)80城的房企有4家，分別為恒大、碧桂園、中梁和奧園，這四家房企布局廣泛，平均單城市產(chǎn)能不到15億元。

??擴(kuò)展型企業(yè)可以分為兩類(lèi)，第一類(lèi)是碧桂園和恒大這些龍頭房企，碧桂園和恒大在2013年達(dá)到千億，這類(lèi)走全國(guó)化路線的房企由于一二線城市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈以及政策壓力，提前布局三四線市場(chǎng)，受益于三四線城市的成交放量，憑借搶先布局均衡發(fā)展的優(yōu)勢(shì)取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。

??第二類(lèi)中梁這類(lèi)后起之秀則是通過(guò)快速擴(kuò)張城市，小體量項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)來(lái)達(dá)到業(yè)績(jī)擴(kuò)張。其從2016年開(kāi)始走出浙江大本營(yíng)，多布局環(huán)一二線的三四線城市，且其2017年多數(shù)項(xiàng)目占地面積都在10萬(wàn)平方米以下，所以這些項(xiàng)目能夠快速投入開(kāi)發(fā)建設(shè)并推出，也為中梁“快進(jìn)快出”的戰(zhàn)略提供了支持。

??表：典型拓展型房企三四線城市布局情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，CRIC數(shù)據(jù)

??05

??7家房企今年有望沖擊千億

??根據(jù)CRIC《2020年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，我們對(duì)新晉千億房企做一個(gè)簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)。

??預(yù)測(cè)的依據(jù)主要有三個(gè)：

??第一是通過(guò)假設(shè)房企上下半年企業(yè)銷(xiāo)售金額相同來(lái)判斷全年可能沖擊千億的房企；

??第二是假設(shè)企業(yè)全年的業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c上半年銷(xiāo)售增速相同，來(lái)判斷全年能否沖擊千億；

??第三是根據(jù)企業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)上披露的全年可售貨值數(shù)據(jù)，按照60%的去化率推算企業(yè)全年業(yè)績(jī)能否突破千億。

??經(jīng)過(guò)篩選我們判斷2020年，龍光集團(tuán)、新力地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、中駿集團(tuán)、卓越集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)、以及合景泰富均有希望在20年沖擊千億。

??表：2020年有望新晉千億房企（單位：億元）

??備注：龍光集團(tuán)、新力地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)及卓越集團(tuán)采用CRIC《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，其他均為企業(yè)公告??

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC整理

??06

??千億規(guī)模后，梯隊(duì)內(nèi)依然挑戰(zhàn)重重

??雖然千億是多數(shù)房企的訴求，且千億已經(jīng)成為了天然護(hù)城河。但是在千億陣營(yíng)內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。從數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，達(dá)千億后企業(yè)排名增速放緩，排名下降的房企數(shù)量增多。

??行業(yè)地位方面，由于2010年達(dá)千億房企和2019年達(dá)千億房企本身并不在一個(gè)量級(jí)，這里為了統(tǒng)一用企業(yè)千億前后的排名變化情況來(lái)考察其行業(yè)地位的變化。其中29家在2019年前達(dá)到千億的房企中，達(dá)到千億當(dāng)年有5家行業(yè)排名下降，而在達(dá)到千億后一年有8家房企行業(yè)排名下降。

??在2019年達(dá)到千億的房企中，千億當(dāng)年只有1家行業(yè)排名下降，而2020年上半年有3家排名較2019年末下降。

??從行業(yè)排名也可以看出，企業(yè)大多在沖刺千億時(shí)銷(xiāo)售擴(kuò)張步伐更大，而躋身千億后只要稍有松懈其排名依然會(huì)面臨挑戰(zhàn)。千億是保證領(lǐng)先的首要目標(biāo)，但是如何在實(shí)現(xiàn)千億后保持地位的穩(wěn)固，房企還需要做更長(zhǎng)期的布局和考量。（來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市）