公司唐珊珊 2020-10-26 09:36:27 來源:中房報(bào)
??內(nèi)地物管企業(yè)們赴港IPO的進(jìn)程還在加速。10月11日,世茂服務(wù)與合景悠活同一天通過港交所聆訊。10月18日合景悠活召開上市新聞發(fā)布會(huì),透露公司預(yù)計(jì)于10月30日正式掛牌上市。
??合景悠活管理層透露,目前公司大灣區(qū)業(yè)務(wù)對(duì)整體業(yè)務(wù)的占比接近40%左右,在未來公司希望減少對(duì)個(gè)別地區(qū)的依賴,增加如長(zhǎng)三角、中西部、環(huán)渤海等一二線城市的業(yè)務(wù)跟市場(chǎng)份額,有效降低營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn);此外,公司下一步的發(fā)展重點(diǎn)是打通全業(yè)態(tài)的物業(yè)類型。
??與頭部物企世茂服務(wù)相比,合景悠活的體量、規(guī)模都很有限。截至2019年末,合景悠活在管建筑面積不足2000萬平方米,在已上市物企中處于下游水平;而目前在管面積排名首位的彩生活這一數(shù)據(jù)已達(dá)到3.64億平方米。
??據(jù)記者了解,合景悠活此次上市募集資金預(yù)計(jì)達(dá)31億港元,集資所得60%計(jì)劃用于收購及投資;25%用于提升智慧服務(wù)系統(tǒng);10%用于多元化增值服務(wù);5%用于一般營(yíng)運(yùn)資金。
??上市前,合景泰富集團(tuán)持有合景悠活97.22%股份。正式上市后,合景泰富將不再保留任何合景悠活已發(fā)行股本權(quán)益,二者將成為“兄弟”公司。
??對(duì)于合景泰富而言,分拆物業(yè)板塊上市必然將為其進(jìn)一步規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┯辛χ?;但?duì)于之前業(yè)務(wù)來源高度依賴其母公司的合景悠活來說,如何“活”出自我、大幅提升自身的生存及運(yùn)營(yíng)能力將是擺在其面前的首要難題。
??突擊式收購后母公司營(yíng)收占比仍超九成
??合景悠活的歷史可追溯至2004年,彼時(shí)即開始為合景泰富開發(fā)的住宅物業(yè)提供管理服務(wù);兩年后,其又將業(yè)務(wù)范圍拓展至商業(yè)物業(yè)管理領(lǐng)域,服務(wù)對(duì)象仍為母公司合景泰富。2009年以來,合景悠活一路跟隨母公司的擴(kuò)張腳步將業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展至全國38個(gè)城市。
??招股書顯示,至2019年末,合景悠活住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)總在管建筑面積分別為1830萬平方米和330萬平方米,管理項(xiàng)目共計(jì)191個(gè),其中156個(gè)來自合景泰富集團(tuán)或其關(guān)聯(lián)方。
??近年來,合景悠活業(yè)績(jī)?cè)鰸q較為迅速,2017年-2019年,其營(yíng)收分別為4.63億元、6.59億元和11.25億元,復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到55.8%;尤為亮眼的是其凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)104.7%,處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。
??不過記者了解到,合景悠活2019年之前的營(yíng)收全部來自于合景泰富。2019年這一局面有所改觀,但來自母公司的營(yíng)收占比仍然超過90%。目前從地產(chǎn)公司分拆上市的物企中,母公司收入來源占比七八成的現(xiàn)象頗為普遍,但如此高占比的情況并不多見。這對(duì)于上市后需保持相對(duì)獨(dú)立性的合景悠活來說并不是一件好事。
??第三方項(xiàng)目“破冰”的局面來自于公司上市前的突擊式收購。2019年,上市主體合景悠活成立,之后便收購佛山星譽(yù)和廣州宜家創(chuàng)生兩家公司。當(dāng)年,合景悠活第三方住宅管理項(xiàng)目增加至387.5萬平方米,營(yíng)收占比增至10.99%;第三方商業(yè)項(xiàng)目在管面積增至87萬平方米,營(yíng)收占比增至4.1%。
??此外,合景悠活還一直存在大量資金被關(guān)聯(lián)方占用情況。2017-2019年,其關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)分別占63.01%、76.36%、77.95%,關(guān)聯(lián)方應(yīng)收貿(mào)易款項(xiàng)周轉(zhuǎn)日數(shù)分別高達(dá)263日、260日及242日。
??相關(guān)專業(yè)人士指出,合景悠活近年來業(yè)績(jī)的增加高度依賴于合景泰富的項(xiàng)目交付,隨著合景悠活進(jìn)入資本市場(chǎng)以及未來地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇,其獨(dú)立發(fā)展能力將備受考驗(yàn)。
??未來獨(dú)立成長(zhǎng)性存疑
??當(dāng)前大批地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)板塊上市,固然是看重物業(yè)這一存量市場(chǎng)的未來潛力,在融資環(huán)境進(jìn)一步收窄的環(huán)境下,也不失為拓展融資渠道實(shí)現(xiàn)股東利益最大化的一種策略。特別是港交所上市門檻較低,這更讓不少企業(yè)找到了資金運(yùn)轉(zhuǎn)新的突破口。
??2016年以來,合景泰富經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已連續(xù)多年為負(fù)。近五年,公司資產(chǎn)負(fù)債比持續(xù)走高,2015-2019年資產(chǎn)負(fù)債率分別為71.93%、78.32%、79.07%、82.78%、82.15%,2019年負(fù)債總額已高達(dá)1760.8億元。
??負(fù)債的高企來源于激進(jìn)的擴(kuò)張策略。自2016年起,合景泰富活躍于土地招拍掛市場(chǎng)、并積極進(jìn)行收并購,2019年,其土地成本合計(jì)達(dá)276億元。這些行為的驅(qū)動(dòng)力,是在今年挺進(jìn)千億規(guī)模陣營(yíng)。
??不過受各種因素影響,今年前5月合景泰富實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額不足300億元,僅完成年度目標(biāo)的約27.8%,想要實(shí)現(xiàn)預(yù)期計(jì)劃難度巨大。
??與此同時(shí),合景泰富也在采取種種努力緩解資金壓力。去年,其將旗下三個(gè)合計(jì)負(fù)債25.8億元的公司從全資變?yōu)楹蠣I(yíng),致使這3家企業(yè)的有息債務(wù)不再納入上市公司的合并報(bào)表范圍。因此也有外界質(zhì)疑此舉有借“殼”騰挪負(fù)債之嫌。
??今年第一季度,合景泰富還發(fā)行了30億元人民幣的等值美元優(yōu)先票據(jù),以及包括3億美元較長(zhǎng)久期的七年境外優(yōu)先票據(jù)在內(nèi)的國內(nèi)公司債,以維護(hù)其資金杠桿的穩(wěn)定。
??如今合景悠活上市在即,將擁有獨(dú)立融資平臺(tái),這對(duì)于資金吃緊的合景泰富來說自然會(huì)帶來不小的支持。
??但如果分拆旗下業(yè)務(wù)板塊上市僅為滿足企業(yè)短期的融資需求,公司上市后長(zhǎng)遠(yuǎn)來看必然會(huì)面對(duì)諸多困境。今年以來,幾家新上市的物企公司中興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)股價(jià)均跌破發(fā)行價(jià),說明這一市場(chǎng)目前已經(jīng)出現(xiàn)分化。
??克而瑞高級(jí)研究員湯曉晨指出,合景悠活上市后需要展示出明確的市場(chǎng)化拓展計(jì)劃,逐步展示自身在關(guān)聯(lián)公司之外的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,才能加強(qiáng)未來增長(zhǎng)的確定性,從而為其股價(jià)和市值帶來良好表現(xiàn)。
濟(jì)南合景泰富置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91370104MA3CA2W15K 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:2000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 11 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 1
海豐合景泰富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91441521MA4UXU5481 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 2 變更提醒 0 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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