第一服務(wù)上市破發(fā) 物業(yè)股估值開始“擠泡沫”

公司曾冬梅 2020-10-28 09:11:25 來源:中房報

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??10月22日,第一服務(wù)控股于香港掛牌上市,開盤便跌破發(fā)行價,收盤跌幅超過26%。在如火如荼的物業(yè)板塊中,破發(fā)的場景難得一見。不過,股價大幅下行后,第一服務(wù)控股的市盈率依然達到了20倍左右,是內(nèi)房股平均估值的4倍。

??實際上,物業(yè)板塊的下行行情已經(jīng)延續(xù)了3個月時間,部分物業(yè)上市公司的股價跌幅超過30%。億翰智庫認為,從估值來看,整個物業(yè)板塊確實偏高了,也已透支了未來2年的業(yè)績。資本的種子不斷落地,但被寄予厚望的物管行業(yè)離投資者最初的預(yù)想還差了一段距離,資方在博弈中處在了下風(fēng)。這是市場用腳投票的主要原因。

??“現(xiàn)在還處于殺估值、擠泡沫的階段,小公司倒是便宜些了,但大公司還是不便宜?!毕愀勰惩缎蟹治鰩煴硎?,從短期來看,物業(yè)的遠期增長邏輯受到了地產(chǎn)行業(yè)“三條紅線”政策的影響,造成了板塊估值的下調(diào)。更深層的原因,可能是這個行業(yè)太新、崛起的太快,資本市場還沒定好估值錨,不知道應(yīng)該將其歸入地產(chǎn)還是消費,而這兩個板塊的定價是存在偏差的。

??物業(yè)股“退火”

??第一服務(wù)控股上市首日的破發(fā)是出乎業(yè)界意料的。畢竟在這之前該公司的招股等工作都進行的比較順利,招股的那幾天,孖展都錄得了十幾倍乃至30多倍的超購。因此,當(dāng)10月21日晚,第一服務(wù)控股比招股價下跌11.67%的暗盤報價來時,便引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。沒想到了,第二天開盤,股價便一路下探,全天成交3.56億港元,最終以1.76港元收盤,較2.4港元的招股價下跌了26.67%。

??3天前上市的卓越商企服務(wù)表現(xiàn)稍好一些,首日錄得了3%的漲幅,但相較于上半年上市的正融服務(wù)、金融街等首日超過20%的漲幅,還是有比較大的差距。

??從整個板塊的走勢來看,近期委實不算掛牌的好時機。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,9月份,30家物業(yè)股的跌幅約為10%,其中13家跌幅在10%以上。在這樣的背景下,新股面臨著較大的股價維穩(wěn)壓力,例如,卓越商企服務(wù)在10月22日下跌了3.58%,10.78港元的收盤價已經(jīng)很逼近10.68港元的招股價。再看一下3月份上市的燁星集團,在上市的第3天就已跌破1.56港元的招股價,10月22日報收1.1港元。

??而在今年上半年,物業(yè)上市公司還是投資者人眼里的香餑餑,各路資金蜂擁而至。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計,2020年上半年,物業(yè)股整體水平上漲達47.29%,以絕對優(yōu)勢領(lǐng)先于恒生指數(shù)的-13.07%。

??但進入下半年,市場情緒就出現(xiàn)了很明顯的變化,這從幾家頭部上市公司的股價曲線就可以清晰的捕捉到。自7月23日站上88.7港元的次高點開始,保利物業(yè)的股價便進入了長達3個月時間的下滑,以10月22日55.95港元的收盤價計算,市值已經(jīng)縮水了將近37%。中海物業(yè)、新城悅服務(wù)及雅生活服務(wù)也是相似的軌跡,3個月內(nèi)股價跌去了3成。

??估值虛高 前景被透支

??業(yè)內(nèi)人士認為,物業(yè)板塊股價的整體大幅回調(diào),在很大程度上,也是市場理性回歸的一個必經(jīng)階段。億翰智庫在此前的一份報告中表示,上市物管陣營發(fā)展到今天,已經(jīng)初具規(guī)模,投資者從最初的激情投資,逐漸回歸理性,對物管行業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也有了新的認識。資本看好物管行業(yè)的核心邏輯是覺得整個行業(yè)未來的想象空間很大,但被寄予厚望的物管行業(yè)好像離投資者最初的預(yù)想還差了一段距離,頭部企業(yè)規(guī)模在擴張、收入在上漲,但依托于服務(wù)場景所帶來的內(nèi)生造血能力占比依然很小,智慧化建設(shè)仍然沒有能夠很好的平衡投入和產(chǎn)出。城市服務(wù)的宏偉藍圖,也只停留在基礎(chǔ)的市政環(huán)衛(wèi),投資回報率幾乎沒有。

??而且,相對于其他內(nèi)房股,物業(yè)上市公司的市盈率高的不是一點半點。目前大部分內(nèi)房股的市盈率僅在5倍左右,而經(jīng)歷股價調(diào)整后,市盈率在30倍以上的物業(yè)上市公司依然比比皆是,碧桂園服務(wù)高達56倍,永升生活服務(wù)更是有66倍之多。

??“虛火”燒了1年多時間,一直把物業(yè)板塊捧在手心的機構(gòu)終于開始糾偏,給物業(yè)上市公司“挑刺”了。瑞信將保利物業(yè)的目標(biāo)價由85.8港元下調(diào)至78.4港元,理由是在中期業(yè)績公布后,投資者對其盈利增長預(yù)期有所下降。因為上半年盈利只錄得同比12%的增幅,低于預(yù)期的22%,中海物業(yè)也被美銀美林下調(diào)了目標(biāo)價。

??高盛則在9月8日把雅生活剔出確信買入名單,表示市場傾向給依賴并購擴張的公司估值折讓,認為并購市場競爭加劇將令并購項目及質(zhì)素可見性降低,同時也存在利潤攤薄及營運、財務(wù)表現(xiàn)的不確定性等,考慮到上半年該公司有72%的管理面積是來自并購,相信還需時間判斷公司收購后的管理及效率等。

??據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計的數(shù)據(jù),目前還有10余家物業(yè)公司在香港遞表排隊等待上市,第四季度可能還將新增多家物業(yè)公司遞表,全年上市企業(yè)數(shù)量或創(chuàng)新高??梢灶A(yù)見,在標(biāo)的不斷增多,業(yè)績持續(xù)分化的前提下,物業(yè)板塊的估值短期內(nèi)可能還將繼續(xù)承壓。

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