公司楊倩 魏薇 2020-12-02 09:27:16 來源:樂居財經(jīng)
??年底了,要做報表了,這是三條“紅線”出臺后的第一份年度成績單,多家房企努力去摸“及格線”,早早就開啟了“賣賣賣”模式。不過,肉多狼少,接盤方不好找。
??11月30日,樂居財經(jīng)獲悉,花樣年將旗下上海富年置業(yè)有限公司(以下簡稱“富年置業(yè)”)70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海晨曦股權(quán)投資基金管理有限公司(以下簡稱“晨曦基金”)?;幽旰苄疫\,接盤的晨曦基金算是它的老搭檔。
??老搭檔“接盤”
??晨曦基金接盤花樣年的項目公司,并非首次。今年6月,花樣年控股將其全資子公司天津花創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“天津花創(chuàng)”)70%的股權(quán)出讓給晨曦基金,同時將剩余30%股權(quán)質(zhì)押給晨曦基金,出質(zhì)股權(quán)數(shù)額900萬元,天津花創(chuàng)實際控制人由花樣年控股變更為林峰。
??晨曦基金總裁周昕宇曾公開表示,晨曦基金作為有產(chǎn)業(yè)背景、產(chǎn)業(yè)邏輯的純財務(wù)投資者,相較于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)資本,始終保持一份“距離感”。對外表現(xiàn)在,為開發(fā)企業(yè)及項目提供純財務(wù)支持,不要求操盤或并表。
??或許是這份“距離感”,讓房企多了一些“安全感”。在近幾次投資中,晨曦基金持有較高的股權(quán)比例。
??10月27日,晨曦基金新增投資鹽城弘瑞房地產(chǎn)有限公司,持股49%,另51%股權(quán)由弘陽集團南通房地產(chǎn)有限公司持有,該公司的實際控制人為弘陽地產(chǎn)投資集團。7月25日,蘇州力悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將99%的股權(quán)出讓給晨曦基金,其母公司為新力地產(chǎn)集團。2月3日,晨曦基金新增投資上海錦元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,持股比例90%,后又于5月30日退出,目前,該公司為中南建設(shè)全資擁有。
??對于晨曦基金在項目公司的高比例持股,IP Global中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示,讓參投的基金公司持有較多的股份,一方面可以獲得更多的融資,另一方面可以避免因持有過高的股權(quán)后并表,而推高母公司的負債。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期中,只有負債沒有回款,項目公司通過小股大債的形式讓負債表外化。等到項目有銷售回款之后,二者可再通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓,使得母公司恢復大股東的地位,將業(yè)績并表。
??這次,晨曦基金接盤富年置業(yè),應(yīng)該是同樣的戲碼。8月,富年置業(yè)新增對外投資如皋市鴻鑫房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱“鴻鑫房地產(chǎn)”),持股33%,另兩個股東分別為中梁旗下南通鴻梁置業(yè)有限公司,持股34%;新城控股旗下上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司,持股33%。樂居財經(jīng)查詢獲悉,鴻鑫房地產(chǎn)于今年5月12日成立,以9.24億元摘得如皋市城鎮(zhèn)住宅地塊,位于城南街道萬壽南路以東、李漁南路以西、汪明路以南地段,預計開工時間是2021年2月15日。
??柏文喜還表示,在類似的股權(quán)融資中,原母公司至少會保留1%的股份,與基金公司同時作為股東便于后續(xù)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。新參股的基金公司看似是大股東,但實際控制人還是開發(fā)商。本質(zhì)上屬于財務(wù)性質(zhì)的投資,基金公司不會參與實際管理。
??三條“紅線”的高壓之下,更多房企選擇股權(quán)融資,既不增加有息負債,還能增加權(quán)益,改善企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)。樂居財經(jīng)發(fā)現(xiàn),近期包括華僑城、中國金茂、云南城投等多家規(guī)模房企頻繁轉(zhuǎn)讓項目公司的股權(quán)。
??但其中,有多少是真股權(quán)融資,又有多少是明股實債?花樣年控股有明股實債的動機嗎?據(jù)半年報數(shù)據(jù),花樣年踩中”三條紅線“中的一條,剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為74.6%(紅線:高于70%),凈負債率78.3%,(紅線:高于100%)現(xiàn)金短債比1.66,(紅線:低于1倍)。算一算,距離綠線只差4.6個百分點,年報“及格”有望。
??項目“孵化器”
??據(jù)公開資料,晨曦基金成立于2016年10月28日,注冊資本1億元,法定代表人為林峰。經(jīng)營范圍為股權(quán)投資管理,投資管理,資產(chǎn)管理,實際控制人和最終受益人均為林峰,主要從事房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域的股權(quán)投資。
??目前,晨曦基金共對外投資37家公司,其中,屬于房地產(chǎn)業(yè)的有5家,租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的多達27家。這些不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的商務(wù)咨詢公司,大多也與房企有關(guān)。如晨曦基金在今年5月新增投資的融創(chuàng)嘉茂信息咨詢有限公司,其母公司為融創(chuàng)集團;于8月3日退出投資的杭州乾東投資管理有限公司,其母公司為宋都股份;于2019年12月20日退出投資的杭州昌榮商務(wù)信息咨詢有限公司,其母公司為綠城集團。
??成立之初,晨曦基金由上海旭輝企業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“旭輝企業(yè)發(fā)展”)持股100%。2019年7月15日,旭輝企業(yè)發(fā)展退出,大股東變更為“嘉興晨曦股權(quán)投資有限公司”,該公司由林峰和旭輝企業(yè)發(fā)展共同持股,后者則由林中、林峰和林偉分別持股50%、25%、25%。
??晨曦基金曾公開表示,在業(yè)務(wù)選擇上有一個原則:不投資旭輝的項目,保持著獨立化的市場操作。
??不過,“旭輝”與“晨曦”二字,本就有著異曲同工之妙,二者之間也有著千絲萬縷的聯(lián)系。
??10月20日,晨曦基金將旗下北京永昌安泰貿(mào)易有限公司轉(zhuǎn)讓給浙江旭輝企業(yè)管理有限公司,后者由旭輝集團股份有限公司(旭輝控股全資子公司)持股99%;
??8月31日,晨曦基金將旗下上海延瞰企業(yè)管理有限公司轉(zhuǎn)讓給蘇州旭輝盛昌企業(yè)管理有限公司,后者由旭輝集團持股99.99%;
??5月21日,晨曦基金將旗下上海間空商務(wù)咨詢有限公司轉(zhuǎn)讓給重慶和彰企業(yè)管理咨詢有限公司,后者由旭輝集團持股99.8%;
??晨曦確實“不投資旭輝的項目”,卻把孵化后的成熟項目裝入旭輝。以上海延瞰為例。2018年,上海延瞰旗下子公司蘇州昌哲商務(wù)咨詢有限公司(簡稱“蘇州昌哲”)一舉競得江陰成交4宗地塊,成交面積12.63萬方,成交金額15.66億元。
??隨后,由晨曦基金設(shè)立契約型基金,基金以股+資本公積的形式投資上海延瞰企業(yè)管理有限公司,上海延瞰企業(yè)管理有限公司以股+股東借款的形式,與旭輝集團同比例投資至蘇州昌哲商務(wù)咨詢有限公司,后續(xù)投資到江陰昌鋒置業(yè)有限公司。
??歷時兩年多,待項目成熟后,晨曦基金將上海延瞰裝入旭輝控股,功成身退。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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