放棄數(shù)十億元營收 廈門國貿(mào)將“退房”寫入五年戰(zhàn)略規(guī)劃

公司曾冬梅 2020-12-03 08:48:10 來源:中房報(bào)

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???房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)越來越明顯,除了因?yàn)樽陨斫?jīng)營不善而被動(dòng)退出的企業(yè)外,也有不少房企主動(dòng)選擇了急流勇退。11月28日,廈門國貿(mào)集團(tuán)股份有限公司(股票代碼:600755.SH 以下簡稱“廈門國貿(mào)”)披露了2021年-2025年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要,“逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)”這幾個(gè)字格外惹眼。這是該公司第一次公開披露對房地產(chǎn)行業(yè)心生退意,要為30多年的行業(yè)發(fā)展歷程劃上句號。

??“退房”既有宏觀調(diào)控的客觀因素,也有廈門國貿(mào)希望集中資源發(fā)展供應(yīng)鏈、金融業(yè)務(wù)的主觀原因。據(jù)廈門國貿(mào)有關(guān)人士透露,戰(zhàn)略規(guī)劃只是明確了逐步退出房地產(chǎn)這一發(fā)展方向,但具體方案尚未落地,“要尋找比較合適的過渡方式,起碼今年還是會(huì)平穩(wěn)推進(jìn)正常經(jīng)營。”從方案的導(dǎo)向來看,大概率會(huì)是將房地產(chǎn)板塊從上市公司中剝離出去。

??按照廈門國貿(mào)的設(shè)想,從房地產(chǎn)板塊節(jié)約的資金可以投向快周轉(zhuǎn)的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù),產(chǎn)生不錯(cuò)的收益。但從這幾年該公司三個(gè)業(yè)務(wù)板塊的利潤表現(xiàn)來看,這個(gè)構(gòu)想可能過于樂觀了。2019年,房地產(chǎn)為廈門國貿(mào)貢獻(xiàn)了約76.4億元的收入,雖然占比僅為3.5%,但其45.88%的毛利率卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離了供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)1.24%以及金融服務(wù)業(yè)務(wù)8.96%的毛利率。

??五年規(guī)劃里的“退房”思路

??在這份新的五年規(guī)劃里,廈門國貿(mào)表示將積極轉(zhuǎn)型,突破創(chuàng)新,以供應(yīng)鏈管理與金融服務(wù)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng),積極布局新業(yè)務(wù)賽道,構(gòu)建戰(zhàn)略核心產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略孵化產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)梯隊(duì)。具體而言,就是以供應(yīng)鏈管理和金融服務(wù)做為兩大核心賽道,同時(shí)以投資驅(qū)動(dòng)大健康等戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)的發(fā)展。

??未來5年,廈門國貿(mào)的業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)有三個(gè):供應(yīng)鏈管理轉(zhuǎn)型提升、金融服務(wù)強(qiáng)化協(xié)同以及逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)?!巴朔俊钡睦碛梢舱f得很清楚,外部因素是近年來國家為保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,持續(xù)開展對房地產(chǎn)的政策調(diào)控,行業(yè)競爭加劇。內(nèi)部因素則是由于該公司從事的供應(yīng)鏈、金融、 房地產(chǎn)行業(yè)均為資金密集型,高速發(fā)展需要大額增量資源支持。綜合考量后,該公司計(jì)劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè),實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)板塊獨(dú)立發(fā)展,同時(shí)集中資源專注核心主業(yè)的轉(zhuǎn)型升級,拓展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè),充分利用資本市場平臺(tái)做優(yōu)做強(qiáng)。

??作為老牌地方國企,廈門國貿(mào)早在1987年便已涉足地產(chǎn)行業(yè),至今已有33年發(fā)展歷史,地產(chǎn)也一直是該公司重要的業(yè)務(wù)板塊之一。在該公司的上一輪五年規(guī)劃中,還強(qiáng)調(diào)要做大做優(yōu)地產(chǎn)。

??而在2019年年報(bào)中,廈門國貿(mào)也表示,在規(guī)模發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下,要繼續(xù)擴(kuò)大土儲(chǔ)規(guī)模、開發(fā)規(guī)模和銷售規(guī)模,挖掘“逆周期”土儲(chǔ)機(jī)會(huì),通過招拍掛、收并購等多種方式獲取優(yōu)質(zhì)土地,加快推進(jìn)城市更新、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)城融合、物業(yè)服務(wù)等新興業(yè)務(wù),打造新的利潤增長極。

??7月份,曾有投資者詢問公司是否有調(diào)整主營業(yè)務(wù),放棄地產(chǎn)板塊、聚焦金融金控的計(jì)劃,廈門國貿(mào)的管理層還肯定的回應(yīng),“供應(yīng)鏈管理、房地產(chǎn)開發(fā)和金融服務(wù)是公司的三大主業(yè)”。

??因此,從外界的角度看,此次“退房”規(guī)劃的出現(xiàn)頗為突然。但廈門國貿(mào)有關(guān)人士則認(rèn)為,這是經(jīng)過深思熟慮的戰(zhàn)略決策,“在國家戰(zhàn)略規(guī)劃的前提下結(jié)合了公司的實(shí)際情況”,包括“三道紅線”在內(nèi)的宏觀政策也是戰(zhàn)略制定過程中的考慮因素之一。公司的實(shí)際情況主要衡量的是資金的調(diào)度,房地產(chǎn)行業(yè)對資金要求很高,同時(shí)周轉(zhuǎn)相對較慢,退出房地產(chǎn)有助于該公司將更多的資源投向快周轉(zhuǎn)的供應(yīng)鏈主業(yè),提升主業(yè)的經(jīng)營效益。

??當(dāng)然,畢竟是五年規(guī)劃,雖然“退房”的方向已明確,但廈門國貿(mào)還未落實(shí)具體的操作方式。大致的規(guī)劃應(yīng)該是把地產(chǎn)板塊剝離出上市公司,至于怎么剝離、存量土地如何處理、未來是否繼續(xù)拿地?cái)U(kuò)張等,都還需要進(jìn)一步論證。

??舍棄地產(chǎn)后 利潤亮點(diǎn)或難尋

??從規(guī)模發(fā)展以及營收的表現(xiàn)來看,地產(chǎn)板塊離廈門國貿(mào)在上一個(gè)五年規(guī)劃中提及的做大做優(yōu)還有不小的距離。2016年,廈門國貿(mào)來自房地產(chǎn)板塊的銷售金額為103.76 億元,首次突破百億元,但好景不長,2017年、2018年的銷售額僅錄得72.31億元、76.64億元,直到2019年才又回升到133.86億元。

??營收曲線的走勢也不太理想,2017年地產(chǎn)貢獻(xiàn)了97.67億元的收入,隨后的兩年則逐年下滑,分別為89.01億元、76.39億元。相應(yīng)的,地產(chǎn)在廈門國貿(mào)總收入的占比也是不斷下降,2017年-2019年分別為5.93%、4.31%、3.5%。

??不過,地產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)勢也很明顯,那就是相對于其他兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊,盈利能力相當(dāng)突出。2019年,廈門國貿(mào)的地產(chǎn)板塊錄得了45.88%的毛利率,供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的毛利率低至1.24%,金融服務(wù)業(yè)務(wù)也只有8.96%。

??因此,在“退房”的規(guī)劃披露后,不少投資者憂心忡忡,擔(dān)心廈門國貿(mào)剝離掉最賺錢的業(yè)務(wù)后,未來沒有可以挖掘的利潤亮點(diǎn)。

??但如果將觀察視角放大到廈門國貿(mào)的整個(gè)資金面,舍棄資金占用較大的地產(chǎn)板塊其實(shí)也有合理的解釋。中誠信在6月份的一份評級報(bào)告中表示,近年來廈門國貿(mào)的債務(wù)規(guī)模增速較快,若將永續(xù)債調(diào)整至有息債務(wù),2019 年末公司資產(chǎn)負(fù)債率和總資本化比率分別為81.76%和73.37%,財(cái)務(wù)杠桿水平偏高。而且,受供應(yīng)鏈管理板塊業(yè)務(wù)擴(kuò)張以及拿地支出與金融服務(wù)板塊資金投入變化等因素影響,公司經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流波動(dòng)較大,2019年以來呈凈流出態(tài)勢。同時(shí),該公司債務(wù)以短期債務(wù)為主,在總債務(wù)中占比在 80%以上,債務(wù)結(jié)構(gòu)有待改善。而2019年底,該公司手持的34億元貨幣資金,也難以覆蓋108億元的短期借款。

??回到最初的問題,一旦剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù),廈門國貿(mào)的資產(chǎn)負(fù)債以及現(xiàn)金流表現(xiàn)有望得到明顯改善,只是地產(chǎn)畢竟還是一個(gè)很能賺錢的板塊,如果拱手讓人也未免可惜。至少從目前來看,該公司還沒打算停步不前,2019年新增了12幅住宅地塊,未售及儲(chǔ)備項(xiàng)目的總建筑面積增加至264.89萬平方米,今年以來又在福州、廈門拿了4塊地。

??至于未來這些項(xiàng)目將放到哪個(gè)平臺(tái)去運(yùn)作,廈門國貿(mào)似乎也有了備選方案。今年5月份,廈門國貿(mào)與其母公司廈門國貿(mào)控股集團(tuán)有限公司(簡稱“國貿(mào)控股”)聯(lián)合成立了一家房地產(chǎn)公司——廈門國貿(mào)發(fā)展有限公司,持股比例分別為51%、49%。當(dāng)時(shí)廈門國貿(mào)管理層的解釋是,設(shè)立這家公司旨在發(fā)揮公司房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)優(yōu)勢,發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng),豐富項(xiàng)目儲(chǔ)備方式,進(jìn)一步擴(kuò)展項(xiàng)目資金來源,提高資金使用效率,對公司的經(jīng)營將有積極影響。目前看來,在“退房”的戰(zhàn)略背景下,這家新公司未來可能會(huì)發(fā)揮更重要的資產(chǎn)騰挪作用。

廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91350200154988381G    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:746300(萬元)

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廈門國貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91350200MA8RF7HR6F    經(jīng)營狀況:存續(xù)    注冊資本:480000(萬元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  0    變更提醒  64    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  4

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