公司付珊珊 2020-12-14 08:45:31 來源:中房報
??距離2020年結(jié)束僅有一個月時間,又到了各家房企年終沖刺的階段。
??12月以來,標桿房企陸續(xù)發(fā)布了前11月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)。根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計,官方公布業(yè)績情況的房企中,有4家房企已經(jīng)提前完成年度銷售目標,分別是越秀地產(chǎn)、中國恒大、建業(yè)地產(chǎn)以及時代中國。
??雖然還有不足一個月時間,但從前11月的銷售表現(xiàn)也能大致管窺出今年房企的排位情況,尤其是具有行業(yè)風向標意義的前十房企,格局基本已定。
??船大難掉頭。對于TOP10房企而言,規(guī)模增速放緩更加明顯,前11月TOP10房企規(guī)模增速多數(shù)在10%及以下,個別房企如招商蛇口、中國恒大、世茂集團等依然跑出了超15%的規(guī)模增速。但近期,世茂集團也官方發(fā)布公告,稱2021年的目標增速將會調(diào)至10%左右。
??大房企在規(guī)模和利潤之間平衡,而中小房企也在處心積慮謀求發(fā)展。一位去年將總部搬至上海的房企執(zhí)行總裁向中國房地產(chǎn)報記者表示,在“三道紅線”金融管控的大環(huán)境下,中小房企快速發(fā)展受限,但同時也應看到,大房企在降杠桿的同時也給中小房企留出了發(fā)展空間和機會。
??十強格局基本已定
??一般而言,從前11月的銷售排位大致就能確定房企全年格局。
??根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計,在綜合官方數(shù)據(jù)和機構(gòu)數(shù)據(jù)后,前11月銷售排行前十的房企分別為碧桂園、中國恒大、萬科、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠地控股、世茂集團、華潤置地以及招商蛇口。
??從前11月的銷售排名來看,“碧恒萬融”依舊占據(jù)了前四的位置,TOP10前半段位次變化基本不大,重點在于后半段的格局??梢钥闯?,TOP10房企中相比去年出現(xiàn)了“新面孔”——招商蛇口。
??根據(jù)招商蛇口經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示,其2019年銷售額2204.74億元,排在銷售榜單第12位。彼時,關于招商蛇口“掉隊”的傳言在業(yè)界不絕于耳。在今年年初業(yè)績發(fā)布會上,招商蛇口董事長許永軍還直言在“規(guī)模、質(zhì)量、效益”三者的平衡中,“規(guī)?!笔桥旁诘谌坏?,大有“不求規(guī)模但求不掉隊”的意味。
??但縱觀今年前11月的銷售數(shù)據(jù),招商蛇口的表現(xiàn)并不像管理層口中的“不求規(guī)?!保绕涫桥琶喜粌H沒掉隊,甚至有趕超之勢。今年年初,招商蛇口定下全年2500億元銷售目標,其董事總經(jīng)理蔣鐵峰透露,在可售貨值有4000多億元的情況下,僅需62.5%的去化便可達成年度目標。從具體銷售表現(xiàn)來看,今年前11月招商蛇口銷售額達到2454.67億元,目標完成率為98.19%,超額完成年度目標是大概率事件。
??此外,招商蛇口今年在土地市場表現(xiàn)也頗為積極,以上海地區(qū)為例,招商蛇口今年斬獲了幾塊重磅地塊,按照其上海區(qū)域工作人員的說法,預計今年所拿土地將會在明年助力上海區(qū)域規(guī)模進一步提升。
??有排名上升的房企也就有排名下降的房企。相比去年的排位,比較明顯出現(xiàn)下滑的是新城控股和龍湖集團,二者的位次均跌出TOP10,龍湖集團位列第11位,新城控股則位列第13位。
??其中,龍湖集團前11月完成銷售額2428億元,同比增長9%。新城控股的“下滑”在意料之中。自從去年下半年拿地放緩之后,新城今年發(fā)展速度明顯變慢,從年初其制定的2500億元銷售目標來看,新城控股是十強房企中唯一一家目標增速為負數(shù)的企業(yè)。前11月新城控股實現(xiàn)銷售額2199.08億元,同比減少10.81%。
??超五成房企暫未完成目標
??距離2020年結(jié)束僅有不足一個月時間,年初定下的目標完成得如何?
??從中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,38家房企中,有6家房企未披露年度銷售目標,剔除這部分企業(yè),32家披露目標的房企中,截至前11月,已有4家房企達到年度銷售目標,這4家房企分別為越秀地產(chǎn)、中國恒大、建業(yè)地產(chǎn)以及時代中國,其前11月目標完成率分別為105.26%、104.41%、103.76%、101.57%。此外,仍有18家房企目標完成率低于92%,占比超過五成。
??以新城控股為例,今年前11月新城控股完成銷售額2199.08億元,按照年初制定的2500億元銷售目標來計算,前11月目標完成率為87.96%。不過新城控股方面對外表示四季度尤其是12月是公司推貨高峰期,充足的貨值能夠保證公司穩(wěn)步實現(xiàn)今年的目標。
??部分業(yè)內(nèi)人士對于房企今年銷售完成情況并不樂觀。在一位小型規(guī)模房企總裁看來,目前呈現(xiàn)的TOP40房企的目標完成情況已算樂觀,如果將房企范圍擴大至百強,則其認為今年僅有10%-20%房企能夠完成年度簽約目標,有一半的房企只能完成目標簽約的80%?!凹词雇瓿芍笜?,很多企業(yè)也是以價換量,利潤率和回報率都會大幅度下降?!?/p>
??大房企降速
??中小房企尋求差異化發(fā)展
??隨著行業(yè)環(huán)境持續(xù)下行以及“三道紅線”融資監(jiān)管壓力,整個行業(yè)集中度會越來越高,而大房企和中小房企未來發(fā)展也會出現(xiàn)明顯分化。
??上述受訪的執(zhí)行總裁表示:“彎道超車、高杠桿快速發(fā)展對所有房企來說都已成為歷史,不可再現(xiàn)?!?/p>
??在這種情況下,不少大房企已經(jīng)將“規(guī)模戰(zhàn)”升級為“利潤戰(zhàn)”。比如新城控股就表示,目前,公司將“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”,由 “沖規(guī)模,提排名”轉(zhuǎn)為“以資本回報率為核心,聚焦利潤”。
??世茂集團也開始有意向提升利潤傾斜。12月4日,世茂集團發(fā)布前11月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)的同時,還發(fā)布了一則公告,稱世茂集團預期公司2021年增速將保持在10%以上。今年年中時,世茂集團管理層還表示將會保持20%~30%增速,然而隨著“三道紅線”監(jiān)管政策正式出臺,世茂集團也將預期增速調(diào)低。
??據(jù)世茂集團相關人士表示,這是集團在綜合考慮了行業(yè)形勢和環(huán)境變化之后作出的判斷,也符合目前整個行業(yè)大勢,雖然與自身相比增速有所下降,但世茂會保持比同行略高的增速水平,同時,規(guī)模增速有所下降,但會在利潤水平上提升。
大房企在未雨綢繆,中小房企也在處心積慮謀求發(fā)展。前述受訪的執(zhí)行總裁認為,大房企要降低杠桿勢必要減少拿地,這對于中小房企而言也是發(fā)展空間和機會。其認為,接下來對于中小房企而言是較好的拿地時機?!爸行∑蠓繎浞掷米陨愍毺貎?yōu)勢,與大型房企差異化發(fā)展,集中優(yōu)勢區(qū)域布局,產(chǎn)品上在綠色生態(tài)、智慧建設和康養(yǎng)文旅重點領域研究發(fā)展,探索一條與主流房企差異化、適合中小型房生存發(fā)展之路。”
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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