??五天之內(nèi)，中交連發(fā)兩則公告，都和錢有關(guān)。

??先擬為與華潤、首開、住總的合資公司提供3億元融資擔(dān)保；后擬為華潤子公司提供14.89億元財(cái)務(wù)資助。

??兩則公告，牽扯出兩組數(shù)據(jù)。

??其一：截止2020年11月30日，中交地產(chǎn)為控股子公司及控股子公司之間提供擔(dān)保余額821,821.61萬元，占2019年末歸母凈資產(chǎn)的300.53%；

??其二：截至2020年11月30日，中交地產(chǎn)累計(jì)對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助余額為63.2億元，其中對(duì)有股權(quán)關(guān)系的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供股東借款余額為55.4億元。

??這兩組數(shù)據(jù)指向一個(gè)結(jié)論，“有形”風(fēng)險(xiǎn)可控，“隱形”風(fēng)險(xiǎn)提升。

??踩中兩條“紅線”

??這里的“有形”主要是指財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)里看得到的風(fēng)險(xiǎn)，而可控，主要是因“不差錢”。截至今年6月底，中交地產(chǎn)賬面現(xiàn)金121.96 億元，短期債務(wù)約89.12 億元，現(xiàn)金短債比為 1.37。這是大方資助華潤的底氣。

??不過，三條“紅線”中的另外兩條，中交踩的很實(shí)。截止今年 6 月底，中交地產(chǎn)的凈負(fù)債率達(dá)到 238.86%，其中長期及短期債務(wù)規(guī)模合計(jì) 330.84 億元，股東權(quán)益 87.45億元，如果不踩“紅線”，中交需要減少有息負(fù)債約 121.43 億元。同期，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為 86.26%，距離低于70%的目標(biāo)還差16個(gè)百分點(diǎn)，這是目前公認(rèn)的最難“及格”的指標(biāo)。

??不僅如此，中交地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)也有隱憂。據(jù)披露，今年上半年信托融資突破30%，超過了銀行貸款所占比重，信托平均融資成本為7%-9.5%，遠(yuǎn)高于銀行貸款。根據(jù)其近期發(fā)布的新增借款公告，今年前10個(gè)月累計(jì)新增316.96億元，占去年末凈資產(chǎn)506.25%。

??債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不止是財(cái)報(bào)中的有息負(fù)債。

??如果對(duì)外擔(dān)保數(shù)額過高，一旦子公司或關(guān)聯(lián)公司出現(xiàn)逾期和壞賬，這些融資風(fēng)險(xiǎn)就要由中交來買單。

??近三年數(shù)據(jù)顯示，中交擔(dān)?？傤~占凈資產(chǎn)的比例分別為329.26%、271.95%、301.74%，而2015年，這一數(shù)據(jù)僅為18.72%。

??雙高的“隱形”風(fēng)險(xiǎn)

??三條“紅線”之下，ABS、表外負(fù)債等隱形債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，越發(fā)不容忽視。我們無法精確統(tǒng)計(jì)表外債，但房企對(duì)聯(lián)營、合營公司的擔(dān)保，向來是表外負(fù)債的高發(fā)區(qū)，雖不能全面反映負(fù)債情況，也可窺探一二。

??據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，自11月以來，至少9家房企披露對(duì)外擔(dān)保情況。其中，擔(dān)保余額超過凈資產(chǎn)的房企共有5家，中南建設(shè)、中交地產(chǎn)和泰禾集團(tuán)擔(dān)保余額是凈資產(chǎn)的3倍，榮安地產(chǎn)的擔(dān)保余額是凈資產(chǎn)的兩倍以上。

??從對(duì)表外公司的擔(dān)保來看，截止2020年11月30日，中交地產(chǎn)對(duì)不在合并報(bào)表范圍內(nèi)的參股公司提供擔(dān)保余額為166,092.87萬元，占2019年末歸母凈資產(chǎn)的60.74%，在9家房企中占比最高，這意味著，其表外負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)最高。目前，中交的擔(dān)保總額及表外擔(dān)保占凈資產(chǎn)比例“雙高”，這類“隱形”風(fēng)險(xiǎn)是埋在中交身上的暗雷。

??另外，樂居財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，中南在近期密集為子公司提供融資擔(dān)保，12月15日，中南建設(shè)新增6家合聯(lián)營公司擔(dān)保，合計(jì)58.9億元；12月16日，中南建設(shè)為鎮(zhèn)江昱元、蘇州錦虞、泰安中南、常德長欣4家子公司提供18.99億元融資擔(dān)保。至此，中南建設(shè)及控股子公司對(duì)外擔(dān)保余額 658.02 億元，占?xì)w屬上市公司股東的股東權(quán)益的 306.92%。

??值得注意的是，中南建設(shè)及控股子公司對(duì)合并報(bào)表外主體提供的擔(dān)保余額為123.6億元，占公司歸屬上市公司股東的股東權(quán)益的57.63%。也就是說，其超過三分之一的擔(dān)保額為表外擔(dān)保。

??也有部分房企，在“隱形”風(fēng)險(xiǎn)的控制上較為優(yōu)秀。數(shù)據(jù)顯示，香江控股、廣宇集團(tuán)、金融街對(duì)表外擔(dān)保額占凈資產(chǎn)比例低于10%，泰禾、濱江、大悅城控股該值在10%-15%左右，表外債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低。