??距離2020年結(jié)束不到10天的時(shí)間，當(dāng)其他房企都在沖刺年終業(yè)績(jī)時(shí)，保利發(fā)展控股集團(tuán)有限公司（股票代碼：600048.SH，以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”）除了沖刺銷售額，還在加緊拿地。

??12月22日，保利發(fā)展旗下河南保利發(fā)展有限公司在公開市場(chǎng)以10.68億元競(jìng)得鄭州兩幅地塊。

??就在其拿地前幾日，保利發(fā)展將公司全年投資計(jì)劃又提高了200億元。據(jù)保利發(fā)展12月18日透露，其于12月16日以傳真表決方式召開了2020年第9次臨時(shí)董事會(huì)，全票通過(guò)了《關(guān)于調(diào)整2020年度投資計(jì)劃的議案》。這份議案核心內(nèi)容就是將保利發(fā)展2020年度投資計(jì)劃從3150億元調(diào)整至3350億元。

??保利發(fā)展并未對(duì)具體投資計(jì)劃做出說(shuō)明，但一位上海房企投資管理部總經(jīng)理告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，房企的投資計(jì)劃一般包括投資額度，投資城市，投資節(jié)奏，比如按照季度進(jìn)行投資還是按照上下半年進(jìn)行投資，此外還包括貨地比、權(quán)益比的要求等方面。

??該投資總表示，在對(duì)政策、形勢(shì)作出明朗判斷之后，房企一般會(huì)在當(dāng)年年末制訂來(lái)年的投資計(jì)劃，投資計(jì)劃會(huì)根據(jù)不同行業(yè)形勢(shì)作出調(diào)整，但大方向不會(huì)變。

??而保利發(fā)展在臨近年末增加的依然是當(dāng)年的投資計(jì)劃，有地產(chǎn)公司高管表示，可能是公司臨近年末投資的項(xiàng)目疊加超出了原定的額度，因此有可能將來(lái)年年初的部分投資額移到了今年年末完成。

??加碼拿地投資

??事實(shí)上，過(guò)去三年里，保利發(fā)展在投資方面略顯保守。2017年至2019年，保利發(fā)展新增容積率面積分別為4520萬(wàn)平方米、3116萬(wàn)平方米、2680萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)拿地金額分別為2765億元、1927億元、1555億元。其中，2019年，保利發(fā)展的拿地金額占比銷售金額為34%，較2018年下降了14個(gè)百分點(diǎn)。

??而今年以來(lái)，保利發(fā)展一改過(guò)去略顯保守的拿地投資態(tài)度。根據(jù)保利發(fā)展公告顯示，2020年1~11月，保利發(fā)展累計(jì)拿地金額達(dá)到1772.5億元，拿地總建面2648.2萬(wàn)平方米。

??興業(yè)證券研究報(bào)告中曾指出，2019年保利發(fā)展拿地金額占銷售金額的比重為33.7%，而今年前11月，保利發(fā)展的該指標(biāo)上升為38.3%。

??僅11月單月，保利發(fā)展新增14個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)斥資約216.48億元新增用地面積176.34萬(wàn)平方米，較10月份的75.8億元和79.63萬(wàn)平方米有大幅增長(zhǎng)。從目前來(lái)看，11月份的拿地金額和新增用地面積均創(chuàng)造了2020年單月最高紀(jì)錄。

??進(jìn)入12月以后，保利發(fā)展在土地市場(chǎng)依然在持續(xù)加碼。例如，12月4日，保利發(fā)展與融信、招商蛇口組成聯(lián)合體，以約52.13億元的價(jià)格拿下了靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元268-01地塊。12月22日，保利發(fā)展在鄭州斥資超10億元拿下兩塊土地。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月24日，12月以來(lái)保利發(fā)展在上海、沈陽(yáng)、成都、連云港、蘇州、廣州、鄭州等多城市獲取土地，涉及資金約130億元。

??除了在公開市場(chǎng)獲取土地，保利發(fā)展還通過(guò)收并購(gòu)以及城市更新等方式擴(kuò)儲(chǔ)。例如，12月16日，保利發(fā)展旗下子公司以6.3億元價(jià)款受讓了北京榮豐100%股權(quán)。此外，保利發(fā)展還在廣州簽下廣州花都三東村（含羅仙八隊(duì)）全面改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目總用地面積約199公頃，改造成本約150億元，預(yù)計(jì)總投資額約300億元。

??實(shí)際上，保利發(fā)展在年末臨時(shí)加碼投資額度也有跡可循。天風(fēng)證券研究報(bào)告顯示，今年前11月保利發(fā)展累計(jì)拿地金額1772.5億元，但其中累計(jì)權(quán)益地價(jià)為1198.74億元，而年初公司管理層制定的全年初步拿地指標(biāo)為1300億元，照此計(jì)算，保利發(fā)展最后一個(gè)月的拿地額度略顯不足。

??但在中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪中，不少負(fù)責(zé)投拓的人員都表示今年是房企拿地窗口期，尤其是對(duì)于手中不缺錢的國(guó)企央企而言更甚。從中國(guó)指數(shù)研究院公布的前11月房企拿地排行榜也可看出，今年拿地排行榜上前十位置中多為有實(shí)力的國(guó)企央企。為了在窗口期多獲取土地，上述投資總認(rèn)為保利發(fā)展臨近年末加碼投資也在情理之中。

??規(guī)?？是?/strong>

??保利發(fā)展今年一改投資拿地的保守態(tài)度，一方面是為了抓住窗口期，另一方面也顯示出其對(duì)規(guī)模的渴求。

??公開報(bào)道顯示，保利發(fā)展在2017年曾提出過(guò)“345”戰(zhàn)略，其中的“345”指的是在其2017年約3000億元銷售額的基礎(chǔ)上，2018年和2019年分別實(shí)現(xiàn)4000億元和5000億元銷售目標(biāo)，這意味著，以2017年為基點(diǎn)，此后每年的業(yè)績(jī)?cè)龇鶠?000億元。

??從完成度上來(lái)看，保利發(fā)展2017年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額3092億元，2018年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額4048億元，然而，在連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)目標(biāo)后，保利地產(chǎn)在2019年未能達(dá)到5000億元銷售額。

??根據(jù)保利發(fā)展公告顯示，其2019年全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額為4618.48億元，與5000億元仍有幾百億元的距離。

??雖然保利發(fā)展并未公布2020年銷售目標(biāo)，但從其在土地市場(chǎng)加碼的態(tài)度來(lái)看，今年大有要完成5000億元目標(biāo)的決心。

??今年前11月，保利發(fā)展公告實(shí)現(xiàn)簽約面積3119.29萬(wàn)平方米，同比增加10.66%；實(shí)現(xiàn)簽約金額4630.42億元，同比增加10.32%。這意味著在僅剩一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，保利發(fā)展需再完成300多億元就能實(shí)現(xiàn)此前未完成的目標(biāo)。

??在天風(fēng)證券地產(chǎn)分析師陳天誠(chéng)看來(lái)，保利發(fā)展前11個(gè)月的銷售金額、銷售面積分別為上年末的100.3%、99.88%，銷售金額已超越上年末規(guī)模，考慮到12月份一般為高基數(shù)月份，且保利發(fā)展貨源相對(duì)充足，其全年銷售有較大概率或超5000億元，對(duì)應(yīng)全年增速約為8.26%。