??借錢出去卻收不到利息，這讓珠江實(shí)業(yè)(SH:600684)很苦惱。

??1月11日，珠江實(shí)業(yè)宣布，截至2020年12月31日，公司對(duì)外資金拆借投資余額25.4億元，已收資金占用費(fèi)3.17億元，應(yīng)收未收回資金占用費(fèi)7.76億元。

??2020年第四季度，珠江實(shí)業(yè)收到資金占用費(fèi)約968萬元，來自于東湛公司、穗芳鴻華公司和東迅公司，金額分別為53.8萬元，378.86萬元和535萬元。

??而對(duì)穗芳鴻華公司、東湛公司以及億華公司應(yīng)收未收的資金占用費(fèi)分別為1052.87萬元，9663.07萬元和6.69億元。

??事實(shí)上，未收到的幾筆資金占用費(fèi)都是珠江實(shí)業(yè)“股+債“投資模式下產(chǎn)生的，這幾筆存在風(fēng)險(xiǎn)的拆借資金背后，都是珠江實(shí)業(yè)難以言說的痛。

??“股+債”項(xiàng)目的窘境

??珠江實(shí)業(yè)“股+債”投資的困境，要從其信心滿滿的進(jìn)駐星璽廣場(chǎng)項(xiàng)目開始講起。

??星璽廣場(chǎng)項(xiàng)目坐落于東莞最繁華的東城路與東莞大道交匯處，被譽(yù)為東莞的拉斯維加斯式的購物中心。作為東城區(qū)20大重點(diǎn)工程之一，其發(fā)展得到了市政府的大力支持。

??可誰曾想，這座政府高度重視的購物中心在1993年建成后，運(yùn)營并不順利，其間也有不少資本試圖進(jìn)入，但都未取得成功。星璽廣場(chǎng)的項(xiàng)目公司穗芳鴻華也是虧損連連，背負(fù)巨額負(fù)債。

??2017年9月，珠江實(shí)業(yè)強(qiáng)勢(shì)入局，通過股權(quán)加債權(quán)的方式，對(duì)穗芳鴻華投資7億元，獲得穗芳鴻華49%股權(quán)。另51%的股權(quán)仍在廣州中僑公司手中。珠江實(shí)業(yè)此次投資并未獲得控股權(quán)。

??根據(jù)安排，珠江實(shí)業(yè)投資的7億元中，包括注冊(cè)資本增資款9607.85萬元，資本公積金3.38億元，債權(quán)投資款2.66億元。其中，債權(quán)投資采取固定回報(bào)收益，年利率為12%，按季度支付。

??雖然當(dāng)時(shí)穗芳鴻華存在資不抵債的情況，但其仍獲得了4.75億元的估值。當(dāng)時(shí)穗芳鴻華還與海印股份存在定金合同糾紛。但珠江實(shí)業(yè)仍然選擇以遠(yuǎn)超其估值的價(jià)格投資，當(dāng)時(shí)也引起了市場(chǎng)上諸多的猜測(cè)。

??如今，珠海實(shí)業(yè)進(jìn)入穗芳鴻華已有3年多的時(shí)間，到目前為止，星璽廣場(chǎng)項(xiàng)目除少量臨街商鋪出租以外，大部分物業(yè)暫時(shí)處于空置狀態(tài)。穗芳鴻華欠珠海實(shí)業(yè)的1052.87萬元資金占用費(fèi)也已逾期。

??再來看另一筆拆借資金。2018年，珠江實(shí)業(yè)以4億元的股權(quán)及債權(quán)代價(jià)收購東湛公司30%的股權(quán)。另外70%股權(quán)由禾盛投資持有。4億元的投資中，有3.35億元收通過債權(quán)投資款形式發(fā)放，年利率為12%，但珠江實(shí)業(yè)從2019年已暫停計(jì)提對(duì)廣州東湛的資金占用費(fèi)收入。

??東湛公司主要投資開發(fā)位于廣州的頤和盛世項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)為了操盤此項(xiàng)目，珠江實(shí)業(yè)與禾盛投資簽訂一致行動(dòng)人協(xié)議，以此對(duì)廣州東湛實(shí)施管控，納入合并報(bào)表范圍。但收購?fù)瓿珊?，由于合作過程中雙方經(jīng)營理念不一致，珠江實(shí)業(yè)最終失去了東湛公司的實(shí)際控制權(quán)。

??2018年第四季度，東湛公司開始出現(xiàn)資金占用費(fèi)逾期支付的情況。2020年6月8日，珠江實(shí)業(yè)依法向法院對(duì)東湛公司提起訴訟，涉案金額4.87億元，該案尚處于審理階段。

??廣州東湛還存在前期銷售房款體外循環(huán)，未按合同約定返回項(xiàng)目公司，造成了當(dāng)前頤和盛世項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)停滯、資金緊張等狀況。不僅如此，2020年7月，東湛公司因涉水污染遭生態(tài)環(huán)境局罰款， 處罰金額70萬元。

??億華公司同樣也是珠江實(shí)業(yè)于2018年通過“股權(quán)+債權(quán)”的投資模式進(jìn)入，2020年12月中旬，雙方已經(jīng)因?yàn)榻杩罴m紛對(duì)簿公堂。

??目前看來，“股+債“的投資，非但沒有讓珠江實(shí)業(yè)從中嘗到甜頭，反而產(chǎn)生了大量的資金輸出，導(dǎo)致部分本金利息卻難以收回。

??踩中三條“紅線”

??珠江實(shí)業(yè)作為一家老牌粵系房企，上市已經(jīng)近30年，在其拆借資金的同時(shí)，其業(yè)績也一直不容樂觀。在經(jīng)歷2017年42.4億元的營收巔峰后，其業(yè)績開始滑落

??2018年，珠江實(shí)業(yè)的營業(yè)收入驟降至34.05億元。實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤2.45億元。2019年，公司營收進(jìn)一步下滑，調(diào)至29.48億元，比2015年的33.29億元還要低3.81億元。歸母凈利潤為2.19億元，同比減少10.67%。而在扣非凈利潤方面則變?yōu)樘潛p1.73億元，同比減少235.5%。

??2020以來，疊加新冠肺炎疫情影響，珠江實(shí)業(yè)的業(yè)績繼續(xù)滑落。截至三季度末，公司營業(yè)收入僅19.79億元，同比下降4.98%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損1313.34萬元，上年同期則為4630.96萬元，同比降128.36%；扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤更是虧損擴(kuò)大至7513.51萬元。

??除了凈利潤虧損外，珠江實(shí)業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流也出現(xiàn)大幅萎縮，截至2020年9月末，其已經(jīng)有8.35億元的現(xiàn)金流缺口，同比下降204.43%。

??三季度報(bào)顯示，珠江實(shí)業(yè)目前剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1，踩中房企融資新規(guī)中的“三道紅線”。

??為了保障公司發(fā)展，珠江實(shí)業(yè)在2020年9月份向控股股東珠實(shí)集團(tuán)借款，借款額度不超過人民幣25億元。同時(shí)開始賣子回血。

??2020年9月，珠江實(shí)業(yè)將持有的頤德大廈所有權(quán)通過非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給控股股東，作價(jià)16.22億元。同時(shí)，公司還于近期將持有廣州天晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%的股權(quán)以掛牌底價(jià)2.13億元轉(zhuǎn)讓給港中旅（青島）公司。

??上述關(guān)于穗芳鴻華委托貸款已于2020年到期，而其他幾筆投資賬款也將于2021年6月到期。若珠江實(shí)業(yè)能收回本息，或能為其填補(bǔ)資金的缺口。