碧桂園服務:摻“雜”的利潤

公司張丹 2021-03-24 09:47:00 來源:樂居財經(jīng)

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??“藍光嘉寶服務擬將摘牌”的熱度,蓋過了碧桂園服務年報的風頭。

??3月22日是碧桂園服務披露年報的日子,下午五點左右年報公告放出,四個多小時后,碧桂園服務(06098.HK)再發(fā)公告,擬將藍光嘉寶從聯(lián)交所除牌。

??并購藍光嘉寶(02606.HK)有了新動作,如之前的猜測,私有化或用殼重新包裝業(yè)務,顯然,碧桂園服務選擇了前者。有意思的是,同一起收并購,資本市場給出的態(tài)度卻截然相反。

??碧桂園服務第一次放出收購藍光嘉寶的消息是在2月25日,第二天股價大跌,8天內碧桂園服務市值蒸發(fā)了近300億,而股價下跌也未就此打住,一直從2月26日延續(xù)到3月16日,從最高時接近69港元/股降至63港元/股。

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??而3月22日晚擬摘牌藍光嘉寶的公告之后,今日開盤高開震蕩,截至午盤報73港元/股,漲5.49%。目前,碧桂園服務市值已經(jīng)超過碧桂園,其總市值為2154.82億港元,碧桂園總市值為2110.99億港元。

??碧桂園服務時間點選得很巧妙,緊跟年報之后公布,一時間很難說清,股價的帶動是并購摘牌,還是去年的業(yè)績表現(xiàn)。

??碧桂園服務有“并購老將”的稱號,去年一年6起收并購,耗資44億元將其推到“并購王”之位,規(guī)模之增,收入、利潤隨之提升。不過,隨著涉足更多元的“新領域”,如保險、傳媒等,成本投入在加大,“新業(yè)務”毛利率普遍下跌;主業(yè)比重逐步收縮,而“新業(yè)務”雖漲勢可觀,尚難挑起重擔。

??“2021年到2025年,碧桂園服務收入和利潤將實現(xiàn)年復合增長達到50%以上”總裁李長江在網(wǎng)上業(yè)績發(fā)布會上表示,到2025年要實現(xiàn)千億營收。

??同時,碧桂園服務還為分項業(yè)務定下了具體目標,如社區(qū)增值服務營收近300億,城市服務突破200億等。反觀當前,城市服務年收入為約9億元,社區(qū)增值服務年收入約17億元。

??含有“水分”的利潤

??有了盈利的提前預告,碧桂園服務業(yè)績上漲所帶來的喜悅刺激沒有那么強烈。毫無意外地,從收入、毛利、凈利潤等方面全線飄紅,增幅也多在60%之上,不過這增長并不能全都歸功于自身的經(jīng)營努力。

??2020年,碧桂園服務收入約156億元,同比增幅61.7%;凈利潤約27.82億元,同比增幅61.9%;股東應占利潤約26.86億元,增幅約60.8%。

??增幅尤為惹眼的是毛利,較2019年增長73.6%,遠在收入、凈利潤增幅之上。而值得琢磨的也是毛利,在兩項成本開支合計超出2019年37億元的情況下,仍能高比分領漲。

       其中,服務成本從65.93億元增至101.92億元,增幅達到54.63%;商品銷售成本從“無”凈增1.06億元,成本56.2%的增幅,與收入61.7%的增幅僅相差5.5個百分點。由此,在2020年收入較2019年增長59.56億元,毛利增長額則僅有22.48億元。

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??除了這兩項成本開支,碧桂園服務在銷售開支上,從2019年的0.67億元增至1.36億元,同比增幅達到103.3%,根據(jù)財報中解釋,此項開支增加主要是收并購所帶來的費用增加。相比之下,行政開支61.42%的增幅稍顯“平緩”。不過,這還是在國家減免企業(yè)社保,省去了一大筆員工開支的情況下。

       財報中提到,截至2020年底,碧桂園服務雇員有15.3萬雇員,人數(shù)比2019年多了兩倍,免去的社保費用可想而知,如若沒有此項減免政策,碧桂園服務的行政開支增幅,自然也就不止現(xiàn)在的61.42%。

       成本增幅與收入增幅“咬”得很緊,不過,碧桂園服務的凈利潤增幅卻依舊亮眼,較2019年增加了近11個多億,而這其中便少不了各種“外來收入”的加持。

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??2020年碧桂園服務“其他收益”約3.94億元,較2019年增加了2.16億元,同比增幅121.34%。碧桂園服務在財報中也列出了收益明細,這3.94億元中,八成以上都來自投資的金融資產(chǎn)所獲得的收益。

??“其他收入”從2019年的0.51億元增至2020年的1.21億元,同比增幅137.25%。而“應占投資業(yè)績”的利潤貢獻額在三者中屬于最低,但增幅卻十分可觀,翻增4倍之多,從2019年的0.08億元增至0.41億元。

??主營業(yè)務遭“分食”

??“市場拓展力度加強,物業(yè)管理組合來源及業(yè)態(tài)更加多元化?!北坦饒@服務在財報中把核心競爭力歸于這兩大類。不過“多元化”在豐富收入來源的同時,也在逐漸分食主營業(yè)務的比重,并且還在“拖累”整體毛利率。

??物業(yè)管理服務是碧桂園服務現(xiàn)有五大業(yè)務的重頭,也是收入的主要貢獻力。2020年156億元的收入中,物管服務以86.07億元的收入扛起“半邊天”,占比55.2%。

??不過這55.2%的占比,較2019年的59.6%有所下滑,而且比重已呈現(xiàn)連年縮減的趨勢。資料顯示,碧桂園服務的物管服務收入占比從2017年的81%,到2018年的74%,到2019年的60%,再到如今的55%。

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??除了物管服務,物企“老三樣”之一——非業(yè)主增值服務的比重也在下降。2020年,非業(yè)主增值服務收入降幅3.7%至約13.7億元,占比從2019年的14.7%降至8.8%。

??兩項業(yè)務的“縮減”也就成了其他三項業(yè)務的“增加”,2020年社區(qū)增值服務、三供一業(yè)、城市服務收入占比均有提升,其中城市服務收入暴增1192.5%至8.84億元,占比從0.7%升至5.7%;社區(qū)增值服務增幅100%至17.31億元,占比從9%升至11.1%;“三供一業(yè)”從2019年合計15.15億元增至2020年的26.99億元,占比為19.2%。

??然而,這三項業(yè)務上漲的收入,卻沒有給碧桂園服務的毛利率水平帶來提升,反而出現(xiàn)“反作用力”。

??社區(qū)增值服務、城市服務、“三供一業(yè)”毛利率均有下降,其中城市服務毛利率下降6.2個百分點,為32.5%;社區(qū)增值服務毛利率為65.1%,下降1.1個百分點;“三供一業(yè)”中的物業(yè)管理服務毛利率下降6.4個百分點,為7%。

??整體毛利率水平,反而靠著“比重在縮減”的物管服務、非業(yè)主增值服務拉動,頗有“以舊養(yǎng)新”的意思。2020年,物管服務、非業(yè)主增值服務的毛利率均上升4.5個百分點,合計9個百分點的增長,分攤到整體,碧桂園服務的毛利率僅上漲2.4個百分點,約為34%。

??激增的“應收款”和“商譽”

??“2020年,碧桂園服務預計可增加不低于9000萬平方米的收費面積。”李長江此前在接受采訪時表示,碧桂園服務去年一年的新增面積在其預測之內。

??截至2020年底,除“三供一業(yè)”業(yè)務外,碧桂園服務的物業(yè)服務收費管理面積增加了1.01億平方米,約為3.77億平方米;物業(yè)服務合同管理面積增加1.36億平方米,約為8.21億平方米。

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??根據(jù)樂居財經(jīng)研究院統(tǒng)計,2020年碧桂園服務6次并購耗資44.5億元,成為當年的“并購王”,這從增長1億平方米的面積也能看出來。不過,第三方物業(yè)面積雖增加明顯,但物管服務超7成收入依然來自碧桂園集團開發(fā)的物業(yè)。
而今年一開年,對藍光嘉寶的并購就已將超1億平方米的在管面積收入囊中。財報顯示,截止2020年底,藍光嘉寶在管建面1.3億平方米,合同管理面積約2.14億平方米。

       外拓是把“雙刃劍”,在規(guī)模上帶來直觀增加的同時,隨之而來是的還有“應收賬款”的增加。而且,收并購帶來的“商譽”增長,盡管當前催生資產(chǎn)大增,但也會為之后雙方的發(fā)展埋下不確定的“因子”。

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??截至2020年底,碧桂園服務的“無形資產(chǎn)”為61.76億元,比2019年增長了近46億元,占非流動資產(chǎn)全年增長額的77.86%,接近八成。

     “主要歸因于年內本集團完成若干股權收購項目”對于無形資產(chǎn)的增加,碧桂園服務在財報中如此解釋。樂居財經(jīng)了解到,無形資產(chǎn)增加主要受“商譽”拉升。

       截至2020年底,收并購產(chǎn)生商譽約31.45億元,其中收購滿國康潔項目產(chǎn)生的商譽較高,為19.59億元;產(chǎn)生物業(yè)合同及客戶關系約11.92億元,這兩項合計就占到了“無形資產(chǎn)”的七成。 

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??收并購不僅帶來“商譽”激增,也將“應收款”推高。截至2020年底,碧桂園服務“貿易及其他應收款”為52.44億元,比2019年的20.03億元,增長了約32個億,這其中很大一部分是通過收并購帶來的。

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??其中,第三方貿易應收款激增1.78倍,從2019年的15.17億元增至2020年的42.05億元;其他應收款項凈額從3.67億元增至6.14億元,增幅約67.3%。 

??“品牌外拓和收并購兩條線發(fā)力”為了實現(xiàn)千億目標,碧桂園服務的外拓步伐還會加快。

??截至2020年底,碧桂園服務所進行的收并購,尚未支付的現(xiàn)金代價約有9.73億元。在其負債,流動負債占比超94%,合計約為142.33億元,去年通過可換股債券及新股配售,碧桂園服務的現(xiàn)金增至152.15億元(不含受限),現(xiàn)金流較充裕。

??目前,總裁李長江持有碧桂園服務兩類股票,合計為1562.12萬股,按照3月22日收盤價69.2港元/股計算,李長江的身價高達10.8億港元,是物業(yè)行業(yè)最貴總裁。

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